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Zeitmietvertrag mit Kaufinteressenten


19.07.2007 11:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Es geht um die Vermietung bzw. den Verkauf einer kleinen Hofanlage (Fachwerkhaus mit Stall und Weide), dessen Eigentümer ich bin. Der Kaufinteressent möchte zunächst drei Jahre (maximal) zur Miete wohnen, um während dieser Zeit Land und Leute - und natürlich das Haus - kennenzulernen. Auf dieser Basis will er dann im Laufe der 3 Jahre seine Kaufentscheidung treffen.
Es ist vereinbart, dass die Hofanlage auch während der 3 Jahre zum Kauf angeboten wird. Allerdings erhält der Mieter bzw. Kaufinteressent für diese Zeit ein Vorkaufsrecht. Er übernimmt zudem die komplette Instandhaltung der Hofanlage für diese Zeit.
Mit ist bekannt, dass Zeitmietverträge nur mit ganz speziellen Gründen gültig sind, zu denen _nicht_ der geplante Verkauf des Objekts zählt. Kann man trotzdem eine Vertragskonstruktion finden - und wenn ja, wie -, die die beiderseits gewollte zeitliche Befristung des Mietverhältnisses rechtssicher festschreibt?
19.07.2007 | 11:31

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

Das Mietrecht, insbesondere die Beendigung eines Mietvertrages über Wohnraum ist gesetzlich sehr streng geregelt. So schließt § 575 Abs. 4 BGB die von Ihnen angedachte Vertragskonstruktion nach erster Beurteilung der Sach – und Rechtslage aus.

„ § 575 Zeitmietvertrag
(1) 1Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1.
die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2.
in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3.
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. 2Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
(2) 1Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. 2Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
(3) 1Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. 2Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. 3Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Die hier zitierte Vorschrift findet sich systematisch betrachtet im Unterkapitel 2 zu Kapitel 5 des Untertitels 2 des Titels 5 des Abschnitts 8 des 2. Buches des Bürgerlichen Gesetzbuches, d.h. dass sie auf

Wohnraummietverhältnisse

anwendbar ist.

Sie wollen zwar auch zum Wohnraum dazugehörige Stallungen mitvermieten bzw. verkaufen, sodaß diesbezüglich ohnehin an einen Pachtvertrag zu denken ist. Dies ändert jedoch nichts daran, dass die Vorschrift des § 575 BGB wegen der Regelung in Absatz 4 zwingendes Mietrecht für Wohnraummietverhältnisse ist.

Leider kann ich Ihnen keine günstigere Auskunft geben.

Idealerweise beauftragen Sie einen Rechtsanwalt vor Ort mit der vertraglichen Betreuung Ihres Vorhabens. Ich hoffe Ihnen eine hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben und weise darauf hin, daß eine abschließende Beurteilung der Rechtslage den Rahmen dieses Forums deutlich sprengen würde. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
--------------------
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Info: www.anwaltkohberger.de


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 19.07.2007 | 12:33

Sehr geehrter Herr Kohberger,
die Bestimmungen des BGB zu Zeitmietverträgen sind mir, wie gesagt, bekannt.

Meine Frage lautete aber: "Kann man trotzdem eine Vertragskonstruktion finden - und wenn ja, wie -, die die beiderseits gewollte zeitliche Befristung des Mietverhältnisses rechtssicher festschreibt?"

Ist Ihre Antwort ein NEIN? Dann bräuchte ich auch keinen "Rechtsanwalt vor Ort mit der vertraglichen Betreuung meines Vorhabens" zu beauftragen.

Oder ist Ihre Antwort ein JA? Dann bitte ich um einen Hinweis auf die rechtliche Grundlage dieser Möglichkeit.

In der Tat würde ich dann durchaus einen Rechtsanwalt mit der Anfertigung des Vertrages beauftragen. Der müsste nicht vor Ort sein. Gerne würde ich auch Sie darum bitten. Es gibt ein einvernehmlich erstelltes Eckpunktepapier mit allen wesentlichen Vereinbarungen zwischen dem Miet-/Kaufinteressenten und mir. Das würde ich Ihnen als Grundlage zukommen lassen. Dabei versteht es sich von selbst, dass die Erstellung des Vertrages nicht mit dem Frag-einen-Anwalt-Honorar abgegolten ist.

Mit bestem Dank und freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.07.2007 | 13:32

Vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Das "Eckpunktepapier" wird so schwer weiterhelfen.

Wie bereits dargestellt sind die Regelung des § 575 BGB unabdingbar, d.h. selbst idividualvertraglich nicht ausschließbar.

Eben zwingendes Recht.

Die Möglichkeit der Beauftragung eines Rechtsanwaltes vor Ort sollte dennoch nicht ins Abseits gestellt werden, da nach Möglichkeit für beide Vertragsparteien eine

praktikable & rechtssichere Lösung

erarbeitet werden sollte.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
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