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Zeitmietvertrag gültig?


24.09.2007 19:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Freundin und ich haben einen (hoffentlich nicht gültigen) Zeitmietvertrag abgeschlossen.
Vertragsabschluss: 04.05.2007, Mietbeginn: 15.05.2007

Mietvertragsdauer: 3 Jahre, d.h. bis zum 31.05.2010

Leider erfüllt die Wohnung in keinstem Fall unsere Vorstellungen und Eindrücke, die wir vor dem Einzug hatten. Die Gründe hierfür sind vielfältig, jedoch auch nicht relevant für meine Frage.

Ich habe im Netz bereits diverse Informationen zum Zeitmietvertrag gelesen und hege die Hoffnung, dass der von uns abgschlossene Vertrag hinsichtlich der Zeitbegrenzung ungültig ist und somit zu einem normal kündbaren Vertrag wird.

Folgende Details zu unserem Vertrag:

1.) Unter dem Paragraphen 2 (Mietzeit und Kündigung) ist Punkt 2 " Vertrag mit unbestimmter Dauer", dieser Passus ist nicht gestrichen. Punkt 3 "Vertrag mit bestimmter Dauer/Zeitmietvertrag" ist entsprechend o.g. Daten ausgefüllt.
--> Hätte der nicht geltene Passus evtl. gestrichen werden müssen?

2.) Unter o.g. Punkt 2 muss dann die Begründung der Befristung angeführt werden "Das Mietverhältnis ist deshalb befristet, weil...":
Unterpunkt a) ist vorgesehen für Eigennutzung, dieser ist gestrichen.
Unterpunkt b) lautet dann wörtlich wie folgt: "der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume in zulässiger Weise beseitigen will oder so wesentlich verändern oder instandsetzen, dass durch die Maßnahmen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde
(Anm.: als Fußnote ist vermerkt, dass zutreffendes angekreuzt oder ausgefüllt,nicht zutreffendes gestrichen werden sollte. Zudem ist im selben Absatz vermerkt, dass eine "ausführliche, konkrete Erläuterung der Pläne erfolgen muss)
Gestrichen wurde nichts.
Als Begründung angegeben wurde konkret folgendes: "Umbau-/ Modernisierung"
(Anm.: Die Maklerin, die mit uns den Vertrag durchgegangen ist, hat mündlich zugegeben, dass dieser Grund immer angeführt werde, eine heute echtes Vorhaben hierzu aber nicht bestünde. Diese Zeitmietverträge werden nur abgeschlossen, da der Vermieter schlechte Erfahrungen mit ehemaligen Mietern gemacht hat, heisst diese nicht aus der Wohnung bekam)

--> hier meine größte Hoffnung: reicht diese stichwortartige Standardformulierung für einen qualifizierten Zeitmietvertrag??

Ich hoffe, alles zur Beantwortung der Frage wichtige aus dem Vertrag angegeben zu haben und bin voll Hoffnung, dass man uns weiterhelfen kann.

Mit besten Grüßen
24.09.2007 | 20:17

Antwort

von


344 Bewertungen
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
E-Mail:
Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Vorweg darf ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln.

Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden. Insbesondere weise ich darauf hin, dass an dieser Stelle mangels Einsicht in den Mietvertrag keine abschließende Beurteilung abgegeben werden kann. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) auf der Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

Liegt der angegebene Befristungsgrund von vornherein nicht vor, so führt dies zu einem unbefristeten Wohnraummietverhältnis ( 573 Abs. 4 BGB ).

Ich gehe auf Grund Ihrer Sachverhaltsangabe nicht davon aus, dass Sie auf Ihr gesetzliches Kündigungsrecht per Individualvereinbarung verzichtet haben.

Daher greift wohl nach erster Beurteilung der Sach – und Rechtslage die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 c BGB zu Ihren Gunsten:

„ § 573c BGB

Fristen der ordentlichen Kündigung

(1) 1DIE KÜNDIGUNG IST SPÄTESTENS AM DRITTEN WERKTAG EINES KALENDERMONATS ZUM ABLAUF DES ÜBERNÄCHSTEN MONATS ZULÄSSIG. 2Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) EIN ZUM NACHTEIL DES MIETERS VON ABSATZ 1 ODER 3 ABWEICHENDE VEREINBARUNG IST UNWIRKSAM.“

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Wenn die Wohnung Mängel aufweist, so sollten Sie übrigens eine angemessene Minderung des Mietzinses in Erwägung ziehen. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich im Rahmen dieses Forums eine Nachfrage zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
--------------------
Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d.Donau

Tel./Fax.: 09071-2658

www.anwaltkohberger.de


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 24.09.2007 | 20:58

Sehr geehrter Herr Kohberger,

vielen Dank für die schnelle Antwort.

Allerdings muss ich hier doch noch einmal genauer nachhaken, da meine Anmerkungen eventuell zu sehr hervorgestochen sind, was von mir nicht beabsichtigt war.
Die Begründung für den Zeitmietvertrag ist natürlich offensichtlich nichtig, da die Maklerin zugegeben hat, dass dies standardmäßig immer reingeschrieben werde.

Aber dies war ja lediglich mündlich und sich darauf zu berufen wäre relativ schwierig und zieht zuviel nach sich um es so zu versuchen.

Mein Angriffspunkt sind ja etwaige Formfehler in dem Vertrag, v.a. hinsichtlich der Begründung zur Befristung, d.h. die standardmäßigen Stichpunkte. Reichen diese für einen qualifizierten Mietvertrag unter normalen Umständen (ohne dass die Maklerin o.g. Erklärung gegeben hat) aus? Oder haben wir das "Glück", dass dies nicht ausreichend konkretisiert wurde?

Ich hoffe Sie können mir bezogen auf diese spezielle Fragestellung weiterhelfen.

Besten Dank und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.09.2007 | 21:34

Vielen Dank für die Nachfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

Die Befristung eines Mietverhältnisses bedeutet, dass nach Ablauf der Frist der Mietvertrag ohne Kündigung ( also quasi automatisch ) enden soll. Gemäß § 575 Abs. 3 Satz 3 BGB träfe hierbei den Vermieter für den Eintritt des Befristungsgrundes die Beweislast.

Die Zielrichtung der von Ihnen eingereichten Fragen betrifft jedoch nicht die Fragestellung, ob der Vertrag in 3 Jahren enden wird. Ihnen geht es vorrangig darum, ob Sie den Mietvertrag bereits jetzt mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen können.

Eine solche Kündigung ist zulässig, da von der gesetzlichen Kündigungsfrist ( ca. 3 Monate ) gemäß dem bereits zitierten § 575 Abs. 4 BGB nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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Austraße 9 ½
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Ergänzung vom Anwalt 25.09.2007 | 09:42

Sie gaben gestern unter meiner Email ergänzend an, dass im Mietvertrag unter sonstige Vereinbarungen die Möglichkeit einer Nachmieterstellung vorgesehen ist, was sicher die Absicht des Vermieters bestätigt, Sie an die befristete Vertragslaufzeit binden zu wollen. Vielen Dank für Ihre Ergänzung(en), die Anlass geben meine ursprüngliche Antwort zu ergänzen bzw. wie folgt zu ändern:

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 22.12.2003 ( VIII ZR 81/03 ) für Recht befunden, dass der Schutzzweck des § 573 Abs. 1 und 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts bewirkt.

Die Vereinbarung eines ( befristeten ) Kündigungsausschlusses stellt also nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung keinen Verstoß gegen § 575 Abs. 4 BGB dar.

Der Gerichtshof begründet diese Rechtsauffassung unter anderem damit, dass § 575 Abs. 4 BGB den Mieter vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag nach § 575 BGB ( Zeitmietvertrag ), schützen will. Hier zunächst der Gesetzeswortlaut zum sogenannten Zeitmietvertrag :

„ § 575 BGB

Zeitmietvertrag

(1) 1Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1.
die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2.
in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3.
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. 2Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

(2) 1Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. 2Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

(3) 1Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. 2Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. 3Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Angenommen Sie könnten nicht beweisen ( Beweismittel : Zeugenaussage der Maklerin ), dass der im Vertrag angegebenen Befristungsgrund nur vorgetäuscht wurde, so kommt es darauf an, ob der Befristungsgrund so überhaupt wirksam Vertragsbestandteil wurde.

Mein vorläufiges Prüfungsergebnis hierzu ist: Nein. Dies begründe ich weiter wie folgt:

Zunächst ist bemerkenswert, dass die AGB widersprüchlich sind, weil unter Punkt 2 " Vertrag mit unbestimmter Dauer", dieser Passus nicht gestrichen wurde und unter Punkt 3 " Vertrag mit bestimmter Dauer / Zeitmietvertrag " etwas ausgefüllt wurde. Zweifel bei der Auslegung von AGB gehen gemäß § 305 c BGB zu Lasten des Verwenders !

Als Befristungsgrund wurde zudem nur : UMBAU / MODERNISIERUNG
angegeben. Die Befristung könnte daher mangels hinreichender Bestimmtheit unwirksam sein. Dies begründe ich weiter wie folgt:

Die Verwendungsabsicht des Vermieters muss so ausreichend ( hinreichend konkret ) bezeichnet werden, dass dem Mieter eine Nachprüfung möglich ist ( LG Hamburg WuM 1992, 374,376 ). Die bloße Wiederholung des Gesetzeswortlauts genügt ebenso wenig, wie lediglich formelhafte oder schlagwortartige Angaben ( so ausdrücklich die Gesetzesbegründung: NZM 2000, 812 ff. ).

Bei Beseitigungsabsicht soll zwar eine hierauf beschränkte Mitteilung auch ohne nähere Begründung genügen ( AG Freiburg, WuM 1992 ). In Ihrem Vertrag wurde jedoch Beseitigungsabsicht allenfalls formelhaft angegeben, zumal „Umbau/Modernisierung“ ergänzend eingefügt wurde(n).

Das Landgericht Berlin hat bereits entschieden, dass die bloße Angabe „ Modernisierung“ den Anforderungen des § 575 BGB an die hinreichende Bestimmtheit nicht genügt ( LG Berling GE 1990, 1037 ).

Der Vermieter hätte die beabsichtigten Baumaßnahmen und deren Auswirkungen auf den Mieter so genau bezeichnen müssen, dass Art und Dauer der Störung ggf. von einem Sachverständigen beurteilt werden können und erkennbar ist, inwieweit die Fortsetzung des Mietverhältnisses hier erheblich erschwerend wirkt.

Ich bedanke mich für Ihr Verständnis dafür, dass mangels Vertragseinsicht keine abschließende Beurteilung abgegeben werden kann. Idealerweise lassen Sie aus Gründen der Rechtssicherheit den Vertrag von einem Rechtsanwalt prüfen, da auch denkbar ist, dass vorliegend Abriss und Modernisierung alternativ angegeben wurden, was rechtlich zulässig und wirksam sein kann.

Michael Kohberger
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