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Zeitmietvertrag- Sonderkündigungsrecht bei Problemen?


21.02.2005 15:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Sehr geehrte Anwältin,
sehr geehrter Anwalt.

Folgendes Problem:

Ich habe einen 3 Jahres MV unterschrieben (im Apr. 2004) der rechtlich auch
OK ist (Grund: Umbaumaßnahmen). Allerdings möchte ich aus verschiedenen
Gründen so schnell wie möglich aus diesem Vertrag aussteigen. Hier einige
Gründe:
- nur Ärger mit der Hausverwaltung (7 Monate Wartezeit auf eine Flurwand die
eingebaut werden sollte > KEINE Entschädigung, trotz erheblich eingeschränkter Wohn-
qualität – Wand sollte Bad von Küche trennen> Folge: Toiletten- und Badgerüche in der
Küche)
- defekte Fenster, dadurch hohe Heizkosten, kann nicht richtig lüften
- dauerhafte Lärmbelästigung durch zwei meiner Nachbarn (laute muslimische Musik in den
frühen Morgenstunden am Wochenende/ laute Handwerksarbeiten an Sonntagen, nächtliches
Anklingeln von Bekannten meines Nachbarns)
- dauerhafte Geruchsbelästigung (mein Nachbar konsumiert stark Drogen und sorgt
somit dafür, dass der ganze Hausflur und teilweise meine Wohnung stark nach
Marihuana stinkt)
- ausserdem fühle ich mich durch die Freunde meines
drogenkomsumierenden Nachbarn durch ständiges Anklingeln
und durch ständiges nächtliches Ein- und Ausgehen bedroht und belästigt.

Ich möchte unter allem Umständen so schnell wie möglich aus der Wohnung raus weil ich
nur Ärger dort habe. Die aufgeführten Gründe liegen der Hausverwaltung teilweise seit letztem Jahr Oktober vor, es wird jedoch nichts unternommen.

Nun meine Fragen:

1. Könnte ich mich auf ein Sonderkündigungsrecht berufen und innerhalb von 3 Monaten
kündigen? Paragraph?

2. Ich habe keine Nachmieterklausel in meinem MV. Wenn sich die Hausverwaltung jedoch
zufrieden gibt wenn ich einen Nachmieter finde, der meinen bestehenden Vertrag übernimmt,
reicht dann ein potentieller Nachmieter oder muss ich –falls er im letzten Moment doch nicht
unterschreibt oder aus anderen Gründen abspringt- weiter Miete zahlen?

3. Gibt es andere Möglichkeiten aus dem Vertrag herauszukommen
oder hab ich da gar keine Chance?

Vielen Dank für Ihre Hilfe
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

1.) Ein Sonderkündigungsrecht gibt es für diesen Fall leider nicht.

Sie müssen schon, wenn Sie sich vom Vertrag lösen wollen, entweder einen Mietaufhebungsvertrag mit dem Vermieter schließen, oder die fristlose Kündigung aussprechen.

So wie Sie den Fall schildern, dürften Kündigungsgründe vorliegen, wenn die Verwaltung überhaupt nicht reagiert hat.

2.) Das kommt auf die Vereinbarung mit dem Vermieter an. Erklärt er sich damit einverstanden, Sie auf dem Vertrag zu entlassen, wenn ein geeigneter Nachmieter BENANNT wird (äußerst selten), reicht das. Ansonsten müssen Sie in der Tat abwarten, ob es zum Abschluss des Mietvertrages kommt. Ansonsten müssen Sie weiterzahlen.

3.) Eine andere sinnvolle Lösung gibt es nicht. Sie können natürlich nach Ankündigung die Nettomiete kürzen, oder die Zahlung ganz einstellen, in der Hoffnung, dass der Vermieter dann kündigt. Neben nicht unerheblichen Kosten müssen Sie dann aber auch damit rechnen, dass die nachzahlen und ev. den Vertrag erfüllen müssen, so dass ich von dieser Möglichkeit abraten.


Mein Rat geht also dahin: Ist der Vermieter mit einer Vertragsaufhebnung nicht einverstanden, kündigen Sie fristlos, wobei Sie aber alle Kündigungsgründe aufführen und ggfs. auch beweisen müssen!

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 21.02.2005 | 16:10

Vielen Dank für Ihre sehr schnelle Antwort.
Das heißt ich habe nur durch eine fristlose Kündigung
mit Angabe von den Problemen/Beweisen eine Chance aus dem Vetrag auszusteigen, bzw wäre das die sinnvollste Lösung. Ok, aber was
könnte schlimmstenfalls auf mich zukommen? Bei einem guten Anwalt
der Hausverwaltung hab ich doch keine Chance selbst wenn ich
Beweise vorbringe oder? Hab ich eine realistische Chance
mit meinen Problemen in einem Rechtstreit zu gewinnnen? Und: wenn ich aufhöre Miete zu zahlen, muss ich dann (im schlimmsten Fall) nur so lange die Miete nachzahlen bis zu dem Zeitpunkt an dem sie mir kündigen (also sie kündigen mir 3 Monate nach Nichtzahlung, dann müsste ich rückwirkend 3 Monate bezahlen), oder müsste ich dann den 3 Jahresvertrag erfüllen und bis zum
letzten Monat Miete zahlen?
Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.02.2005 | 16:37

Das Einstellen der Mietzahlung wurde nur als die allerletzte Möglichkeit aufgezeigt; es ist die schlechteste Lösung. Denn wenn Sie Pech haben, müssen Sie die drei Jahre zahlen. Also lassen Sie das besser.


Ich würde dazu raten, die fristlose Kündigung auszusprechen. Ständige nächtliche Ruhestörung (LG Duisburg WM 88, 264) ist dabei ebenso ein Grund wie die Gesundheitsgefährdung durch die Drogendämpfe.

Die Wand wird kein Grund mehr sein, da Sie dieses hingenommen haben, also die Verwirkung eingestreten ist.

Sie schreiben nun den Vermieter (Einschreiben/Rückschein) an, und fordern ihn letzmalig auf, die Umstände mit den Nachbarn zu unterbinden. Stellen Sie dabei klar, dass Sie ein weiteres Fehlverhalnten nicht hinnehmen und dann die fristlose Kündigung aussprechen werden (und hoffen Sie auf Ihre Nachbarn).

Kommt das, was Sie dann mit dieser Abmahnung gerügt haben, nochmals vor, erklären Sie die fristlose Kündigung.

Dabei sollten Sie sich ev. einen RA vor Ort suchen (wir sind leider zu weit weg), um auch die Formalien einzuhalten.

Und keine Angst vor den Gegenanwälten, die "kochen auch nur mit Wasser".

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