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Zeitmietrvertag - Verlaengerung


06.06.2006 11:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich bewohne mit meiner Familie (6 Kinder im Alter 14 - 25) ein EFH. Laut Vertragstext habe ich ein Zeitmietvertrag. Ich moechte gerne den Mietvertrag verlaengern, weil es uns in dem Haus gefaellt und es wohl noch einige Zeit dauert, bis auch der Juengste ausgezogen ist!

Die vertragliche Situation: der Mietvertrag wurde mitte 1997 abgeschlossen fuer zunaechst 5 Jahre, wurde fuer weitere 5 Jahre verlaengert. Diese Option war schon vertraglich vorgesehen, und ich habe sie in 2002 auch wahrgenommen. Formulartext im Vertrag zur Verlaengerungsoption: „Par. 568 BGB findet keine Anwendung“. Wohl um eine Umwandlung in ein unbefristetes Vertrag zu vermeiden. Somit endet der Vertrag m. E. normalerweise mitte 2007. Ich habe also noch etwas Zeit. In einem gesonderten Beiblatt heisst es: „ der Mieter hat bei Vertragsabschluss Kenntnis davon genommen, dass der Vermieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit die Raeume als Wohnung fuer
a) Sich (*)
b) Zu seinem Hausstand gehoerenden Personen (*)
c) Oder seine Familienangehoerigen (*) und zwar fuer (4 Vornamen)
nutzen wil“

Nichtzutreffendes (*) sollte durchgestrichen werden, dies wurde aber nicht gemacht. c) war wohl beabsichtigt, wobei wahrscheinlich nur eins der 4 genannten Kinder einziehen sollte (die Frage ist nur, ob eines der Kinder jetzt wirklich einziehen moechte)

Meine Fragen:
A) ist diese Art von Zeitmietvertrag rechtens, oder ist der Vertrag z. B. wg. unwirksame Klauseln als unbefristeter Vertag anzusehen?
B) Fall ein Zeitmietvertrag vorliegt, muss ich „automatisch“ ausziehen, oder kann/soll ich eine Verlaengerung beantragen? Obliegt es vielleicht dem Vermieter, bei Vertragsablauf die Kuendigung auszusprechen bzw. die Nichtverlaengerung zu bestaetigen? Welche Fristen sind vom wem einzuhalten?
C) Verlaengert der Vertrag sich automatisch, oder wandelt er sich un einen unbefristeten Vertrag um, wenn keiner fristgemaess kuendigt? Welche Fristen sind dann einzuhalten
Guten Tag,

auf Ihren Mietvertrag ist, weil er bereits im Jahre 1997 abgeschlossen worden ist, noch das alte Mietrecht anwendbar. Insoweit ist auch ein befristeter Mietvertrag grundsätzlich möglich. Der Gesetzgeber hat hier erst zum 01.09.2001 Abhilfe geschaffen, in dem er die Befristung von Mietverhältnissen mit wenigen Ausnahmen grundsätzlich unmöglich gemacht hat.

Dies bedeutet grundsätzlich, dass das Mietverhältnis zum Ende der Befristung, bei Ihnen also Mitte 2007, endet. Da der § 568 BGB a. F. ausdrücklich im Mietvertrag ausgeschlossen ist, verlängert sich das Mietverhältnis auch nicht stillschweigend, wenn Sie weiter im Objekt wohnen bleiben. Allerdings wird man hier nach einer längeren Zeit, die sich allerdings nicht im einzelnen darlegen läßt, annehmen, dass der Vermieter das Recht auf Räumung verwirkt hat, wenn er Sie etwa noch 6 oder 7 Monate gegen Mietzahlung weiter wohnen läßt.

Das alte Mietrecht gibt Ihnen allerdings in § 564 c BGB die Möglichkeit, spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit zu verlangen. Der Vermieter kann diesem nur dann widersprechen, wenn er bestimmte, dort genannte Gründe für eine Eigennutzung hat (in Ihrem Fall wäre dies der Eigenbedarf für die Kinder) und dies bei Vertragsschluss Ihnen schriftlich mitgeteilt hat.

Ich zitiere Ihnen den Wortlaut dieser Norm im Anhang:

Hier hat Ihr Vermieter grundsätzlich schlechte Karten, da der entsprechende Passus im Mietvertrag nach Ihren Angaben gerade nicht ausgefüllt worden ist. Dementsprechend liegt eine schriftliche Mitteilung der Eigenbedarfsgründe nicht vor, so dass sich Ihr Vermieter hierauf auch nicht beziehen kann.

Bei dieser Sachlage sollten Sie im Interesse aller Beteiligten den Kontakt mit Ihrem Vermieter suchen, um den Sachverhalt zu klären. Sie sollten auch jetzt schon vorsorglich gegenüber dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen.

Einer gesonderten Frist für eine Kündigung bedarf es aufgrund des Zeitablaufes nicht. Grundsätzlich ist, wie oben dargelegt, das Mietverhältnis allein durch Zeitablauf beendet. Hier sollten Sie allerdings Ihren Mietvertrag noch einmal im Wortlaut überprüfen, da häufig entsprechende Verlängerungsfristen in den einzelnen Mietverträgen vorhanden sind.

Ich hoffe, ich habe Ihnen weiter geholfen.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht

Esenser Str. 19
26603 Aurich
Tel. 04941-605347
Fax 04941-605348
email: info@fachanwalt-aurich.de


§ 564 c
(neu seit 01.09.01: § 575)

(1) Ist ein Mietverhältnis über Wohnraum auf bestimmte Zeit eingegangen, so kann der Mieter spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, wenn nicht der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. § 564 b gilt entsprechend.

(2) Der Mieter kann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Absatz 1 oder nach § 556 b verlangen, wenn

1. das Mietverhältnis für nicht mehr als fünf Jahre eingegangen worden ist,

2. der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

a) die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen nutzen will oder

b) in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder

c) Räume, die mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet worden sind, an einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und

3. der Vermieter dem Mieter diese Absicht bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt hat. Verzögert sich die vom Vermieter beabsichtigte Verwendung der Räume ohne sein Verschulden oder teilt der Vermieter dem Mieter nicht drei Monate vor Ablauf der Mietzeit schriftlich mit, dass seine Verwendungsabsicht noch besteht, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.

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