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ZV & Übernahme der Immobilie


07.07.2006 17:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sabine Reeder



Guten Tag,

ich beschäftige mich mit der Ersteigerung eines in Kürze in der Zwangsversteigerung befindlichen Objektes.

Das Objekt weist enormen Reparaturstau auf und wird seit Bau vom Eigentümer bewohnt (ca. 1982).
Nun stellt sich mir die Frage, wenn ich vom Objektzustand auf die generelle Einstellung/ oder Verhalten des jetzigen Eigentümers schließe, wie wird er sich nach einer erfolgten ZV wohl verhalten.

Sprich:

1. Wie muss ich ab dem möglichen Zuschlag vorgehen.

2. An welche Fristen muss ich mich und der dann ehemalige Eigentümer halten.

3. Wann darf ich offiziell das Gründstück und das Haus & Nebengebäude betreten. Auch ggfs. gegen Zustimmung des dann ehemaligen Eigentümers. Auch Arbeiten am Grundstück und Haus/Nebengebäuden vornehmen.

4. Welche Schritte muss ich einhalten um dem ehem. Eigentümer "aus dem Haus zu bekommen". Gibt es übliche Gepflogenheiten/ Fristen?

5. Welche rechtlichen Mittel habe ich an Unterlagen des Hauses zu gelangen. Sei es Schreiben von Ämtern die das Haus betreffen und i.d.R. bei Eigentümerwechel übergeben werden. Als auch Mietverträge über Nebengebäude etc.

6. Muss etwas besonders bedacht werden wenn der jetzige Eigentümer u.a. dort eine Firma (bestehend aus 1. Büro) hat.


mit freundlichem Gruß

-- Einsatz geändert am 07.07.2006 17:17:58
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte:

1. Mit der Erteilung des Zuschlags geht das Eigentum an dem Grundstück auf den Ersteher über. Die deshalb erforderliche Berichtigung des Grundbuchs nimmt das Grundbuchamt auf Ersuchen des Versteigerungsgerichts vor, nachdem die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde.

2.+3 Sobald Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind (eine Vormerkung reicht nach herrschender Meinung nicht aus), haben Sie gegen den bisherigen Eigentümer, der dann unberechtigter Besitzer ist, einen Anspruch auf Herausgabe nach § 985 BGB. Sie können mit Ihrem Eigentum nach Ihrem Belieben verfahren § 903 BGB.

Sie sollten den Voreigentümer schriftlich unter Fristsetzung mit Einschreiben/Rückschein auffordern, die Immobilie zu räumen. Eine gesetzlich vorgeschriebene Frist gibt es hierfür nicht. Angemessen wären eventuell 4 Wochen.

Gleichzeitig können Sie Ihm für den Fall, dass keine Räumung erfolgt, die Frist also ergebnislos verstreicht, mit der Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher drohen.

Um die Zwangsräumung beim Gerichtsvollzieher in Auftrag geben zu können, benötigen Sie eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagbeschlusses. Diese stellt Ihnen das Vollstreckungsgericht aus. Vollstreckungsgericht ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.

Für eine Zwangsräumung verlangen Gerichtsvollzieher einen Vorschuss vom Ersteher, der sich auf 1000 € pro Raum belaufen kann.

Diese Kosten können Sie danach auch wieder vom Voreigentümer verlangen, aber ob sie auch wirklich vollsteckbar sind, ist natürlich zweifelhaft.

5+6 Bei bestehenden Mietverhältnissen ist das Sonderkündigungsrecht des § 57 a ZVG zu beachten. Auch bei gewerblicher Nutzung durch den Eigentümer gilt nichts anderes als das vorstehende.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Für Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Sabine Reeder
Rechtsanwältin

Meine Antwort umfasst nur die Informationen, die mir zur Verfügung gestellt wurden. Für eine verbindliche Bewertung ist eine umfassende Sachverhaltsermittlung vonnöten, die im Rahmen einer Online-Beratung nicht möglich ist.
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