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Mängel am gemieteten Haus mit Grundstück

31.05.2011 11:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin seit 2009 Mieter eines Hauses mit Grundstück. Unsere Vermieterin ist eine ältere Dame, deren verstorbener Mann die Angelegeheiten früher regelte.
Das Haus ist 15 Jahre alt und es ergeben sich hier und da Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten. Kleine Dinge habe ich bereits eigenständig instand gesetzt. Für größere anstehende Tätigkeiten suche ich seit über einem Jahr mit der Vermieterin das Gespräch.
Es gab Anfang letzten Jahres eine Abstimmung mit Ihr, daß zB der sehr marode Grundstückszaun bereits 2010 instandgesetzt werden sollte. Wir sind letztes Haus in der Gemeinde. Nichts ist passiert. Der Holzzaun hat mittlerweile Lücken, daß bei uns die Rehe ein und aus gehen. Die Vermieterin reagiert nicht auf Briefe und nicht auf Ansagen auf dem Anrufbeantworter. Außerdem fehlt noch die Nebenkostenabrechnung von 2009.
Neben dem Zaun muß eine außen angebrachte Holzverkleidung am Haus dringendst mit Farbe versehen werden, da sich bereits die Bretter wölben und die Isolierung dahinter vom Regen beschädigt wird. Außerdem sind die Holzfenster teilweise blank - ohne Farbe. Passiert hier nichts, nehmen diese beim nächsten Winter ernsthaften Schaden, werden uU. undicht. Nicht zuletzt spielen auch die Optik und der Gesamteindruck eine Rolle.
Ich hatte mich angeboten, die Arbeiten zu organisieren. Es gab keine Antwort. Zum Finanziellen gibt es bisher keine Einigung.
Welchem Wartungsaufwand muß ein Vermieter hier nachkommen? Sind diese Unzulänglichkeiten ein Grund für eine Mietminderung? Wenn ja, in welcher Höhe?
Wie bewege ich die Vermieterin zur Kommunikation. Ich würde das Objekt bei Einigung auch kaufen.

Ich danke für eine Beratung und verbleibe mit freundlichen Grüßen
U. Peter

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Die Vermieterin ist grundsätzlich verpflichtet, die Mietsache so zu erhalten, daß ein vertragsmäßiger Zustand gewahrt bleibt. Sie muß also dafür sorgen, daß Sie die Mietsache – also das Haus und auch das Grundstück – den Vertragszwecken gemäß nutzen können. Tut sie dies nicht, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Dieser Mangel berechtigt im Regelfall zur Minderung der Miete. Wie hoch diese Minderung ausfallen kann, ist stark vom Einzelfall abhängig und kann daher von hier aus leider nicht bestimmt werden. Sie richtet sich aber nach dem Umfang des Mangels und der daraus resultierenden Einschränkung der Mietsache.
Darüber hinaus können durch die Mängel natürlich weitere Schäden entstehen, für die die Vermieterin möglicherweise schadensersatzpflichtig ist. Knabbern Ihnen die Rehe zum Beispiel Ihre Pflanzen ab oder beschädigen sie andere Gegenstände, so können Sie die Kosten hierfür wegen des defekten Zaunes unter Umständen von der Vermieterin ersetzt verlangen.

Keinen Einfluß haben Sie dagegen auf die Optik des Anwesens. Wenn die Vermieterin z.B. das Haus nicht streichen lassen will, müssen Sie dies akzeptieren.

Grundsätzlich gilt also: entstehen Schäden an der Mietsache, so sind Sie verpflichtet, dies der Vermieterin mitzuteilen. Reagiert diese nicht darauf und wird dadurch die Mietsache in ihrer Benutzung eingeschränkt, so können Sie die Miete angemessen mindern.
Sie sollten daher die Vermieterin anschreiben, ihr die Schäden mitteilen und ihr eine Frist zur Behebung nennen. Erfolgt hierauf keine Reaktion, sollten Sie die Miete mindern, bis die Vermieterin sich genötigt sieht, auf Sie zu reagieren. Eine Selbstbeseitigung der Schäden auf eigene Kosten sollten Sie nur veranlassen, wenn die Reparatur wegen eines sonst entstehenden weiteren Schadens dringlich ist.
Wenn Sie einen Kauf der Immobilie anstreben, bleibt Ihnen leider nichts anderes übrig, als beharrlich den Kontakt zur Vermieterin oder möglicherweise zu Verwandten von ihr zu suchen.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.


Mit freundlichen Grüßen


Jochen Bauer
(Rechtsanwalt)

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