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Wohnungsbesichtigung ohne Kaufinteressent

| 28.03.2016 16:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Sachverhalt:

Ich bin Mieter einer Wohnung. Der Wohnungseigentümer hat mir schriftlich mitgeteilt, dass er die Wohnung verkaufen möchte.

Ferner hat mir ein Vertreter (Rechtsanwalt) des Wohnungseigentümers schriftlich mitgeteilt, dass er die Wohnung besichtigen möchte. Hierfür hat der Vertreter einen Termin vorgeschlagen. Grund der Wohnungsbesichtigung sei die „Vorbereitung des Verkaufs der Wohnung (Fotos)". An der Wohnungsbesichtigung würde außer ihm noch ein Makler teilnehmen.

Falls es zu der Wohnungsbesichtigung käme, würde ich das Anfertigen von Fotos vom Inneren der Wohnung untersagen.

Frage:

Nach meinem Verständnis wäre der Vertreter wegen des geplanten Verkaufs zu einer Besichtigung der Wohnung mit einem Kaufinteressenten berechtigt.

Ist der Vertreter zur Besichtigung der Wohnung mit dem Makler berechtigt, obwohl kein Kaufinteressent daran teilnimmt?

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Ihre Einschätzung, dass der Vermieter ein Recht zur Besichtigung im Hinblick auf eine geplante Veräußerung der Wohnung hat, ist zutreffend. In einem solchen Fall liegt ein sachlicher Grund für die Besichtigung vor. Das ist die Voraussetzung für ein Besichtigungsrecht nach der herrschenden Rechtsprechung; vergleiche BGH WuM 2014,495.


2.

Dass der Vermieter einen bevollmächtigten Vertreter, zum Beispiel einen Rechtsanwalt, mit der Wohnungsbesichtigung beauftragt, ist rechtlich ebenfalls nicht zu beanstanden. Der Vermieter darf sich zur Ausübung seiner Rechte eines Vertreters bedienen. Im Zweifelsfall steht dem Mieter das Recht zu, sich die Bevollmächtigung des Vertreters durch Vorlage einer schriftlichen Vollmacht bestätigen zu lassen.

Auch an der Teilnahme eines Maklers sehe ich keinen Gesichtspunkt, wonach dem Makler im Beisein des Vertreters des Vermieters der Zugang zur Wohnung verwehrt werden könnte.

In Ihrem Fall gehe ich davon aus, dass der Eigentümer und Vermieter der Wohnung einen Makler mit dem Verkauf der Wohnung beauftragt hat. Damit ist der Makler für potentielle Kaufinteressenten der erste Ansprechpartner, sobald die Wohnung zum Kauf angeboten wird. Der Makler soll also die Verkaufsgespräche führen und die Wohnung gegebenenfalls den Kaufinteressenten zeigen.

Um potentiellen Kaufinteressenten Fragen zu Einzelheiten der Wohnung beantworten zu können, ist es erforderlich, dass der Makler Kenntnis von den Räumlichkeiten und deren Zustand hat. Nur in diesem Fall kann der Makler seine Aufgabe, einen Käufer für die Wohnung zu finden, korrekt erfüllen. Insoweit handelt der Makler ebenfalls als (sachkundiger) Vertreter des Vermieters.

Nicht gestattet ist sich das fertigen von Fotos oder Videoaufzeichnungen ohne Zustimmung des Mieters.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.04.2016 | 08:00

Sehr geehrter Herr Raab,
herzlichen Dank für Ihre Antwort.

Nachdem ich dem Vertreter des Vermieters das Anfertigen von Bildaufnahmen vom Inneren der Wohnung bei der Wohnungsbesichtigung per Fax untersagt habe, hat der Vertreter Folgendes mitgeteilt:

Zum Zweck des Wohnungsverkaufs wären Fotos vom Mieter zu gestatten. Dabei würden private Sachen nicht fotografiert. Dies sei ständige Rechtssprechung.

Wie bewerten Sie diese Aussage und darf ich die Wohnungsbesichtigung von einer schriftlichen Erklärung des Vertreters abhängig machen, keine Bildaufnahmen vom Inneren der Wohnung anzufertigen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.04.2016 | 12:44

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Das Argument, es sei ständige Rechtsprechung, daß der Vermieter bei beabsichtigtem Wohnungsverkauf Fotos von der Wohnung fertigen dürfe, entspräche der ständigen Rechtsprechung, ist unzutreffend. Es gibt zahlreiche Urteile neueren Datums, die entschieden haben, daß das Fotografieren nur gestattet sei, wenn der Mieter einwillige. Erwähnt sei hier beispielhaft das Amtsgericht Steinfurt, Urteil vom 10.04.2014, Az.: 21 C 987/13.

2.

Der Hinweis, private Dinge würden nicht fotografiert, erscheint vorgeschoben. Schließlich ist eine Wohnung eingerichtet und jene Stellen, die keinerlei Einrichtungsgegenstände zeigen, werden im Regelfall so gering bemessen sein, daß man vielleicht ein Stück Tapete von einem Quadratmeter aufgnehmen könnte. Damit erreicht der Verkäufer aber nicht das, was sein Ziel ist: dem potentiellen Kaufinteresse einen Einblick in die Räumlichkeiten zu vermitteln.

Deshalb beim Ratschlag: Bleiben Sie bei Ihrer Entscheidung, dem Vermieter und seinen Vertretern das Fotografieren in Ihrer Wohnung zu untersagen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 11.04.2016 | 21:16

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Stellungnahme vom Anwalt: