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Wohnungen / Häuser werden verkauft müssen wir raus?


| 09.10.2005 17:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren,

seit dem 01.10.03 wohnen wir in einem Einfamilienhaus dieses gehört mit 8 weiteren EFH und ca. 40 Etagenwohnungen zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Bis vor kurzem stand diese unter Zwangsverwaltung. Das komplette Objekt wurde nun ersteigert. Vorige Woche sprach man mich an, das ich das Haus kaufen könnte. Aus diesem Grund erhielt ich ein Angebot. Sollte ich das Haus nicht kaufen wollen, was kann uns jetzt passieren? Wann müssen wir hier raus?
Denn man sagte mir, wenn ich das Haus nicht kaufe wird es annonciert und der neue Eigentümer könnte mich kündigen. Das glaube ich allerdings so nicht. Der abgeschlossene Mietvertrag weißt keine Besonderheiten auf und ist ein Standard Vertrag von Haus und Grund.


Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Ihre Rechtsfrage beantworte ich anhand der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt:

Leider ist die Aussage, dass der neue Eigentümer Ihnen kündigen kann, zunächst grundsätzlich richtig.

Ihnen steht hier zwar die Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB zur Seite, wonach der neue Eigentümer automatisch in den alten Mietvertrag eintritt („Kauf bricht nicht Miete“).

Hier gilt aber zusätzlich die speziellere Vorschrift des § 57a Satz 1 des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG). Danach hat – anderes anders als beim freihändigen Erwerb vom Vermieter – der Ersteigerer in der Tat das Recht, Ihnen unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen.

Nach § 57a Satz 2 ZVG ist dieses besondere Kündigungsrecht allerdings ausgeschlossen, wenn die Kündigung nicht für den ersten Termin erfolgt, in dem sie zulässig ist.

Sie müssen sich also darauf gefasst machen, dass Ihnen spätestens am dritten Werktag des Monats nach dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt wird (hier gilt die dreimonatige Frist des § 573c Abs. 1 BGB).

Es gibt hier jedoch mögliche Einschränkungen zu Ihren Gunsten:

a.
Wenn an dem von Ihnen gemieteten EFH nach der Überlassung an Sie und vor dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung gesondertes Wohnungseigentum begründet worden wäre (nach Ihrer Schilderung dürfte dies aber wohl nicht der Fall sein, das Sie schreiben: „das komplette Objekt wurde nun ersteigert“), so müsste der Erwerber gemäß § 577a BGB eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren einhalten, innerhalb derer er Ihnen weder wegen Eigenbedarfs noch zum Zwecke der wirtschaftlichen Verwertung kündigen dürfte. Erkundigen Sie sich aber sicherheitshalber noch mal.

b.
Sollte hier eine sogenannte Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG – also zum Zwecke der Aufhebung der Eigentümergemeinschaft – stattgefunden haben, gilt gemäß § 183 ZVG das besondere Kündigungsrecht des § 57a Satz 1 ZVG nicht. Informieren Sie sich bitte hierüber noch mal im Einzelnen; aufgrund der gegebenen Konstellation (insbesondere wegen der Zwangsverwaltung) halte ich eine erfolgte Teilungsversteigerung nämlich für wahrscheinlich.

c.
In jedem Fall aber muss sich der Ersteigerer an Mieterschutzvorschriften halten.

Nimmt der Ersteigerer das sofortige Kündigungsrecht nach § 57a Satz 1 ZVG nicht wahr oder steht es ihm nicht zu (siehe b), kann er zwar gleichwohl kündigen, muss sich dann aber auf die in § 573 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BGB geregelten Kündigungsgründe (also insbesondere schuldhafte Vertragsverletzung, Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung) berufen und Ihnen diese schriftlich in dem Kündigungsschreiben mitteilen (§ 573 Abs. 3 BGB).

Hier kommt vor allem Eigenbedarf in Frage.

Eigenbedarf besteht, wenn der (neue) Vermieter "die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes" benötigt. Der bloße Wunsch des Vermieters, den Wohnraum selbst nutzen zu wollen, ist dabei nicht ausreichend, er muss vielmehr "vernünftige und nachvollziehbare Gründe" für die Inanspruchnahme des Wohnraums im Kündigungsschreiben benennen und darlegen.


Des Weiteren haben Sie die Möglichkeit des sogenannten Sozialwiderspruchs nach § 574 BGB.
Danach können Sie vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, "wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist" (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Als möglichen Härtegrund nennt § 574 Abs. 2 BGB, dass der Mieter angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen kann. Andere Härtetatbestände können z.B. hohes Alter, Krankheit und Gebrechen, Kinderreichtum, Armut des Mieters, eine bestehende Schwangerschaft der Ehefrau des Mieters oder auch ernste Schwierigkeiten bei der Umschulung oder Reifeprüfung der Kinder des Mieters sein. Im konkreten Einzelfall werden die Härtegründe, die von Ihnen als Mieter vorzubringen sind, vom Gericht überprüft, z.B. auch, ob eine Behinderung eines Mieters oder seiner Angehörigen so gravierend ist, dass die berechtigten Interessen des Vermieters - jedenfalls zeitweise - zurückzustehen haben.


Leider kann ich Ihnen keine für Sie günstigere Auskunft geben.

Dennoch hoffe ich, Ihnen mit dieser vorläufigen Antwort eine erste Orientierung gegeben zu haben.

Selbstverständlich stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „frag-einen-anwalt.de“ für Rückfragen zum inhaltlichen Verständnis meiner Antwort zur Verfügung, ebenso für eine weitergehende Interessenwahrnehmung, falls dies erfordrelich ist und Sie mich dazu beauftragen möchten.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.10.2005 | 22:21

Vielen Dank für ihre sehr ausführliche Antwort. In der Tageszeitung stand der gesamt Block zur Versteigerung. Es werden keine Wohnungen mehr vermietet. Die leerstehenden Wohnungen incl. 1 EFH standen bereits am Samstag zum Verkauf in der Zeitung. Die Miete zahle ich immer noch an die Zwangsverwaltung, habe zumindest noch keine anderen Infos bekommen. Das erste Telefonat bezüglich des Kaufes, war vor ca. 2 Wochen. Dann müßte der Zuschlag doch schon erteilt sein. Und wenn ich sie richtig verstehe, muss die Kündigung dan bis spätestens 3. nächsten Monat bei mir sein?

Niochmals vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.10.2005 | 23:56

Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst vielen Dank für die positive Bewertung.

ich verstehe Sie nunmehr so, dass der oder die Ersteigerer selbst die Wohnungen zum Verkauf anbieten. Ich rate Ihnen, dies in Erfahrung zu bringen.
Wenn dem so ist, gilt für den künftigen Erwerber nicht das besondere sofortige Kündigungsrecht aus § 57a Satz 1 ZVG, wohl aber gelten für ihn die von mir dargestellten Mieterschutzvorschriften (§§ 573, 574 BGB).

Zur eigentlichen Nachfrage:

Wenn der Ersteigerer Ihnen nicht rechtzeitig im Sinne des § 57a Satz 1 ZVG kündigt, also spätestens bis zum dritten Werktag des nächsten Monats, so kann er das gleichwohl noch später tun, dann muss er aber eben ein berechtigtes Interesse (Kündigungsgrund) nach § 573 Abs. 1 oder 2 BGB vorweisen und in seinem Kündigungsschreiben angeben.

An wen Sie derzeit Ihre Mietzahlungen leisten, ist für Ihr Anliegen, möglichst lange in dem Haus zu bleiben, nicht von Belang.

Erkundigen Sie sich lieber – wie bereits ausgeführt – ob nicht doch eine Umwandlung in Wohnungseigentum stattgefunden hat (damit hätten Sie die besten Rechte), oder ob die Zwangsversteigerung eine Teilungsversteigerung war (dann muss der Ersteigerer auf jeden Fall seine Kündigung ausreichend begründen).

Tipp:
Der Ersteigerer darf sich bei seiner Kündigung unter anderem weder darauf berufen, dass eine „angemessene wirtschaftliche Verwertung“ (= Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) nur deshalb erschwert ist, weil das Haus vermietet ist und er deshalb einen geringeren Kaufpreis erzielen würde, noch darauf, dass er bei anderweitiger Weitervermietung (z.B. an Gewerbetreibende) eine höhere Miete erzielen würde.

Sofern hier noch weitere Unannehmlichkeiten auf Sie zukommen, sollten Sie sich unbedingt weiter anwaltlich beraten und gegebenenfalls vertreten lassen.


Für das von Ihnen entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich und wünsche Ihnen viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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