Wohneigentum > Überlassung mit Vorbehaltsnießbrauch > Übertragung Nießbrauchsrecht

Sehr geehrte Damen und Herren,

der Fall ist ein wenig verzwickt. Ausgangssituation ist wie folgt:

Witwe G ist Rentnerin und hat eine vermietete Eigentumswohnung, welche noch von ihr finanziert wird (Stand 2015).

Witwe G hat 2 Söhne (Ä + J).

Für Sohn J übernimmt sie eine Bürgschaft (Hauskauf) und einen weiteren Kredit.
Sohn J droht in finanzielle Schieflage zu geraten.

Um ihr Eigentum zu sichern überlässt sie ihrem Sohn Ä vor 2 Jahren (2013) die Eigentumswohnung mit Vorbehaltsnießbrauch (Vertrag per Notar / Grundbucheintrag usw.).

Eigentümer der Wohnung ist nun also Sohn Ä.
Mutter G sichert sich / behält sich ein im Grundbuch eingetragenes Nießrecht vor (u.a. Mieteinkünfte).

Zum Problem:

2014 zieht die bisherige Mieterin der Wohnung aus und für die Immobilie wird ein erheblicher Sanierungsbedarf festgestellt.
Da Witwe G keine Bonität mehr besitzt, nimmt Sohn Ä sofort einen Baufinzierungskredit auf. Mit diesem Kredit und seinem persönlichem Vermögen läßt er nun die Wohnung komplett sanieren.
Nun steht Sohn Ä vor dem Problem, dass er Kredit & Kosten der Sanierung steuerlich nicht geltend machen kann, da das Nießbrauchrecht der Mutter im Grundbuch eingetragen ist.

Frage:

Ist eine Übertragung der Ausübung des Nießbrauchsrechts (von Mutter G auf Sohn Ä / Eigentümer) möglich und stimmt es, dass es sich hierbei lediglich um einen schuldrechtlichen Vertrag handelt und daher eine schriftliche Vereinbarung genügt?

Zu beachten ist hierbei, dass die Überlassung nicht anfechtbar wird, sprich zu einem späteren Zeitpunkt doch noch eine Erbschaftssteuer erhoben werden kann.

Ich bin nicht sicher, ob dieses Problem nicht z.T. in das Fachgebiet eines Notars fällt.

Ich bedanke mich vorab für die Hilfe.