Wohneigentümer Gemeinschaft: Vorkaufsrecht und Fragen zu Dachboden

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

1) Wohneigentümer Gemeinschaft (WEG): Gibt es ein Vorkaufsrecht, wenn in Teilungserklärung sowie Grundbuch nichts festgehalten ist?

Anders als Mieter haben Mitglieder einer WEG kein gesetzliches Vorverkaufsrecht. Hier muss also vertraglich, in der Teilungserklärung oder dingliche im Grundbuch etwas entsprechendes vereinbart werden.

2) Kann sich ein Vorkaufsrecht auch anders, z.B. aus der langjährigen gemeinsamen Nutzung des Gartens, der vollständig Gemeinschaftsfläche ist, ergeben?

Nein, ein gewohnheitsrechtlies Vorverkaufsrecht ist nicht anerkannt.

3) Müssen die Miteigentümer am Verkauf der Eigentumswohnung beteiligt werden, wenn der gemeinsame Garten vollständig gemeinsam genutzt wird?

Hier wäre in die Teilungserklärung zu schauen. Aus dieser werden sich Umfang und Reichweite der gemeinsamen Nutzung ergeben.

Da die Teilungserklärung auch für den neuen Eigentümer gilt, wird sich auch dieser an der Teilungsordnung orientieren.

Eine Beteiligung ist daher nicht notwendig, da keine rechte des anderen unmittelbar berührt werden. je nachdem ob es eine Hausverwaltung gibt ist diese an einem Verkauf zu beteiligen, entweder zu informieren oder sie hat sogar einen Zustimmungsvorbehalt.

4) Ist es möglich einen zu Wohnzwecken vollständig ausgebauten Dachboden, der jedoch nicht durch das Bauamt genehmigt und aktuell (noch) nicht genehmigungsfähig ist, zu vermieten, wenn der Dachboden über eine Treppe (baurechtlich notwendige, aber wg. Laufbreite, Steigung bzw. Auftritt so nicht ausreichend) innerhalb der Eigentumswohnung betreten werden kann oder muss für eine Vermietung definitiv eine Genehmigung vorliegen?

Liegt keine Baugenehmigung vor, so ist ein Mangel der Mietsache gegeben, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.

Der Vermieter tut gut daran sich den Ausbau genehmigen zu lassen, sollte ein behördliches Nutzungsverbot kommen, so muss der Mieter ausziehen und der Vermieter eine Entschädigung zahlen.

5) Darf die Wohnfläche eines nicht genehmigten Dachbodenausbaus (siehe 4) mit in die Flächenberechnung einer Eigentumswohnung einfließen?

In § 19 Satz 1 WoFG heißt es:

"Die Wohnfläche einer Wohnung ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der ausschließlich zur Wohnung gehörenden Räume."

Was Wohnraum ist ergibt sich aus § 17 Abs. 1 WoFG:

"Wohnraum ist umbauter Raum, der tatsächlich und rechtlich zur dauernden Wohnnutzung geeignet und vom Verfügungsberechtigten dazu bestimmt ist. Wohnraum können Wohnungen oder einzelne Wohnräume sein."

Abzustellen ist auch auf die tatsächliche Nutzung, so dass es unerheblich ist ob die Nutzung genehmigt wurde oder nicht. Die Fläche fließt mit ein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen