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Wohneigentümer Gemeinschaft: Vorkaufsrecht und Fragen zu Dachboden

| 22.07.2018 16:38 |
Preis: 100,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park, LL.B.


WEG, mit zwei Parteien in einem Haus, 1. Wohnung Erdgeschoss mit Terrasse und direktem Gartenzugang, 2. Wohnung auf 2. Etage mit über in der Wohnung befindlchen Treppe erreichbarer ausgebauter Dachboden (nicht genehmigter Ausbau).

Fragen im Vorfeld eines Kaufs der 2. Wohnung durch den aktuellen Eigentümer der 1. Wohnung!

1) Wohneigentümer Gemeinschaft (WEG): Gibt es ein Vorkaufsrecht, wenn in Teilungserklärung sowie Grundbuch nichts festgehalten ist?
2) Kann sich ein Vorkaufsrecht auch anders, z.B. aus der langjährigen gemeinsamen Nutzung des Gartens, der vollständig Gemeinschaftsfläche ist, ergeben?
3) Müssen die Miteigentümer am Verkauf der Eigentumswohnung beteiligt werden, wenn der gemeinsame Garten vollständig gemeinsam genutzt wird?
4) Ist es möglich einen zu Wohnzwecken vollständig ausgebauten Dachboden, der jedoch nicht durch das Bauamt genehmigt und aktuell (noch) nicht genehmigungsfähig ist, zu vermieten, wenn der Dachboden über eine Treppe (baurechtlich notwendige, aber wg. Laufbreite, Steigung bzw. Auftritt so nicht ausreichend) innerhalb der Eigentumswohnung betreten werden kann oder muss für eine Vermietung definitiv eine Genehmigung vorliegen?
5) Darf die Wohnfläche eines nicht genehmigten Dachbodenausbaus (siehe 4) mit in die Flächenberechnung einer Eigentumswohnung einfließen?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

1) Wohneigentümer Gemeinschaft (WEG): Gibt es ein Vorkaufsrecht, wenn in Teilungserklärung sowie Grundbuch nichts festgehalten ist?

Anders als Mieter haben Mitglieder einer WEG kein gesetzliches Vorverkaufsrecht. Hier muss also vertraglich, in der Teilungserklärung oder dingliche im Grundbuch etwas entsprechendes vereinbart werden.

2) Kann sich ein Vorkaufsrecht auch anders, z.B. aus der langjährigen gemeinsamen Nutzung des Gartens, der vollständig Gemeinschaftsfläche ist, ergeben?

Nein, ein gewohnheitsrechtlies Vorverkaufsrecht ist nicht anerkannt.

3) Müssen die Miteigentümer am Verkauf der Eigentumswohnung beteiligt werden, wenn der gemeinsame Garten vollständig gemeinsam genutzt wird?

Hier wäre in die Teilungserklärung zu schauen. Aus dieser werden sich Umfang und Reichweite der gemeinsamen Nutzung ergeben.

Da die Teilungserklärung auch für den neuen Eigentümer gilt, wird sich auch dieser an der Teilungsordnung orientieren.

Eine Beteiligung ist daher nicht notwendig, da keine rechte des anderen unmittelbar berührt werden. je nachdem ob es eine Hausverwaltung gibt ist diese an einem Verkauf zu beteiligen, entweder zu informieren oder sie hat sogar einen Zustimmungsvorbehalt.

4) Ist es möglich einen zu Wohnzwecken vollständig ausgebauten Dachboden, der jedoch nicht durch das Bauamt genehmigt und aktuell (noch) nicht genehmigungsfähig ist, zu vermieten, wenn der Dachboden über eine Treppe (baurechtlich notwendige, aber wg. Laufbreite, Steigung bzw. Auftritt so nicht ausreichend) innerhalb der Eigentumswohnung betreten werden kann oder muss für eine Vermietung definitiv eine Genehmigung vorliegen?

Liegt keine Baugenehmigung vor, so ist ein Mangel der Mietsache gegeben, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.

Der Vermieter tut gut daran sich den Ausbau genehmigen zu lassen, sollte ein behördliches Nutzungsverbot kommen, so muss der Mieter ausziehen und der Vermieter eine Entschädigung zahlen.

5) Darf die Wohnfläche eines nicht genehmigten Dachbodenausbaus (siehe 4) mit in die Flächenberechnung einer Eigentumswohnung einfließen?

In § 19 Satz 1 WoFG heißt es:

"Die Wohnfläche einer Wohnung ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der ausschließlich zur Wohnung gehörenden Räume."

Was Wohnraum ist ergibt sich aus § 17 Abs. 1 WoFG:

"Wohnraum ist umbauter Raum, der tatsächlich und rechtlich zur dauernden Wohnnutzung geeignet und vom Verfügungsberechtigten dazu bestimmt ist. Wohnraum können Wohnungen oder einzelne Wohnräume sein."

Abzustellen ist auch auf die tatsächliche Nutzung, so dass es unerheblich ist ob die Nutzung genehmigt wurde oder nicht. Die Fläche fließt mit ein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 22.07.2018 | 21:06

Sehr geehrter Herr RA Park,

vielen Dank für Ihre Rechtsberatung. Was ich an Ihrer Antwort noch nicht verstehe, ist folgendes:
Laut §17 Abs. 1 WoFG heißt es ja "tatsächlich und RECHTLICH zu dauernden Wohnnutzung geeignet [...] ist". Laut Bauamt droht aber gerade unter den gegeben Bedingungen der Rückbau und ggf. ein Bußgeld. Ist die Flächenberechnung damit nicht ggf. strittig?
Über eine kurze letzte Antwortwürde ich mich freuen!
MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.07.2018 | 21:22

Gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage.

Entschuldigen Sie, ich hatte mich missverständlich ausgedrückt. Rechtlich ist der Dachboden nicht als Wohnraum geeignet, da ihm die entsprechende Baugenehmigung fehlt. De Bau ist illegal.

In die Flächenberechnung kann der Dachboden daher nicht einfließen, diesen Punkt hatte ich zuvor missverständlich ausgedrückt. Dies habe ich nun klar gestellt.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 24.07.2018 | 22:51

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