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Wochenendhaus auf ehemaligem Pachtgrund


12.09.2007 10:50 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Hallo,
wir beabsichtigen ein Freizeitgrundstück zu erwerben. Auf dem Grundstück steht ein Wochenendhaus, das dem ehemaligen Pächter gehört. Der Pachtvertrag lief auf 20 Jahre und ist ausgelaufen. Der Vertrag verlängerte sich dann von Jahr zu Jahr, wurde aber nun von der Grundstückeigentümerin gekündigt.
Über den Erwerb des Grundstücks sind wir grundsätzlich einig mit der Eigentümerin. Allerdings stellt der Eigentümer des Wochenendhauses (schlechter, ungepflegter Zustand, 80 qm) völlig überzogene Kaufpreisvorstellungen in den Raum, so dass das ganze Vorhaben an diesem Punkt scheitern würde.
Hat der Eigentümer des WE-Hauses überhaupt eine rechtliche Grundlage Forderungen zu stellen oder gehört uns das aufgebaute WE-Haus nach dem Grundstückskauf sowieso? Falls die Rechtslage so noch nicht zu klären ist, stellt sich die Frage, WIE dies zu klären ist. Grundbuch? Alte Pachtverträge? Wo liegen die Fallstricke?
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte:

Grundsätzlich umfasst der Grundstückskauf auch das auf dem Grundstück liegende Gebäude. Ausnahmen sind denkbar, wenn es sich um ein Grundstück auf dem Gebiet der neuen Bundesländer handelt, wenn die Eigentumsverhältnisse zwischen Grundstück und Gebäude im Zuge des Sachenrechtsmodernisierungsgesetzes Art 233 EGBGB nicht angeglichen wurde oder zugunsten des Gebäudeeigentümers ein Erbbaurecht an dem Grundstück besteht.

Insoweit bitte ich noch mal um Prüfung wie die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse sind, am besten durch Einsicht in das Grundbuch.

Sie schreiben, dass der Pachtvertrag mit dem Pächter gekündigt wurde. Soweit der Pächter das Grundstück und das Gebäude im Rahmen einer Pachtvertrages nutzt, kann er dieses bis zum Auslaufen des Pachtvertrages weiter nutzen, unabhängig von dem zu schließenden Kaufvertrag. Der Pächter ist dann nicht Eigentümer des Gebäudes, kann dies aber aufgrund des Pachtvertrages für die Vertragslaufzeit nutzen. Dann wäre vor dem Kaufvertrag der Pachtvertrag und die ausgesprochene Kündigung zu prüfen, wann Sie das Grundstück nebst Gebäude frühestens nutzen könnten.

Möglicherweise ist das Verhalten des Pächters so zu verstehen, dass er sich aus dem Pachtvertrag "rauskaufen" lassen möchte.

Ich hoffe ich konnten Ihnen einen ersten Überblick verschaffen. Soweit Sie die Eigentumsverhältnisse klären können, stehe ich für eine weitere Beartung gerne zur Verfügung.

Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

Nachfrage vom Fragesteller 12.09.2007 | 14:56

Danke für Ihre Erklärung.
Das Grundstück liegt in NRW.
Der Pachtvertrag ist gekündigt und wird zum Ende des Jahres beendet sein. Der Pächter hat vor einigen Jahren das WE-Haus selbst erworben und teilweise (mangelhaft)umgebaut. Der Pächter steht auf dem Standpunkt, dass wir a) das Grundstück vom Grundstückseigentümer erwerben müssen und b)das WE-Haus vom Pächter kaufen müssen.
Das Grundbuch erwähnt das WE-Haus gar nicht.
Ich gehe davon aus, dass mit dem Kauf des Grundstücks auch das WE-Haus in unser Eigentum übergeht. Ist das so richtig?
Vielen Dank. Sie haben mir geholfen.

Ergänzung vom Anwalt 16.09.2007 | 22:20

Sehr geehrter Ratsuchender,

aus Ihren Angaben sehe keine Grundlage, wonach der Pächter Eigentümer nur des Wochenendhauses sein und bleiben soll.

Durch den Erwerb des Grundstückes erwerben Sie auch das Wochenendhaus. Soweit der Pächter nicht gehemigte Umbauten- oder Ausbauten vorgenommen hat, hat es diese zurückzubauen.

Für den Falle eine weitergehenden Beratung stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom
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