Wirksamkeit einer Klausel zu Schönheitsreparaturen in Zusatzvereinbarung

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:



1. **Wirksamkeit der Klausel – AGB-Kontrolle und Individualvereinbarung (§ 307 BGB, §§ 305 ff. BGB):**



Ob die Klausel wirksam ist, hängt maßgeblich davon ab, ob es sich um eine individuell ausgehandelte Vereinbarung (Individualabrede) oder um eine vom Vermieter vorformulierte und gestellte Vertragsbedingung (Allgemeine Geschäftsbedingung, AGB) handelt.



- **AGB-Prüfung:** Wird die Klausel vom Vermieter für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und Ihnen einseitig gestellt, unterliegt sie der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Nach § 307 Abs. 1 BGB sind Klauseln unwirksam, wenn sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligen. Eine Verpflichtung zur Endrenovierung unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH als unangemessene Benachteiligung anzusehen (vgl. BGH NJW 2007, 3776). Auch die Verpflichtung, die Kosten für eine Fachfirma zu übernehmen, ohne die Möglichkeit der Eigenvornahme, wird regelmäßig als unzulässig angesehen, da sie den Mieter in seiner Dispositionsfreiheit einschränkt.



- **Individualabrede:** Wird die Klausel tatsächlich im Einzelnen zwischen Ihnen und dem Vermieter ausgehandelt, findet die AGB-Kontrolle keine Anwendung (§ 305b BGB). In diesem Fall ist die Klausel grundsätzlich wirksam, sofern keine Umgehung zwingender gesetzlicher Vorschriften vorliegt.



Im vorliegenden Fall spricht die detaillierte Begründung und die explizite Zustimmung der Mieter für eine Individualvereinbarung. Allerdings ist zu beachten, dass eine bloße Kenntnisnahme und Unterschrift unter eine vorformulierte Klausel noch keine Individualabrede darstellt. Es muss tatsächlich eine inhaltliche Aushandlung stattgefunden haben.



2. **Unangemessene Benachteiligung und gesetzliche Mieterrechte (§ 307 BGB, § 535 BGB):**



- **Endrenovierungspflicht:** Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Endrenovierungsklausel, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung eine Renovierungspflicht vorsieht, in AGB unwirksam (BGH NJW 2007, 3776). Auch die Verpflichtung, ausschließlich eine Fachfirma zu beauftragen und die Kosten zu tragen, wird als unangemessene Benachteiligung gewertet, da dem Mieter die Möglichkeit der kostengünstigen Eigenvornahme genommen wird.



- **Farbvorgabe:** Die Verpflichtung, ausschließlich bestimmte (mineralische) Farben einer bestimmten Marke zu verwenden, ist nach BGH-Rechtsprechung ebenfalls kritisch zu sehen, da sie die Gestaltungsfreiheit des Mieters einschränkt (vgl. BGH VIII ZR 224/07). Allerdings kann eine solche Vorgabe aus technischen Gründen (z.B. bei besonderen baulichen Gegebenheiten) im Einzelfall zulässig sein, wenn sie sachlich gerechtfertigt und mit dem Mieter individuell vereinbart wurde.



- **Verzicht auf gesetzliche Rechte:** Durch die Unterzeichnung einer solchen Zusatzvereinbarung verzichten Sie – sofern die Klausel wirksam ist – auf das gesetzliche Grundprinzip, dass der Vermieter für die Instandhaltung und Schönheitsreparaturen zuständig ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ist die Klausel unwirksam, bleibt es bei der gesetzlichen Regelung.



3. **Konfliktpotenzial bei Beendigung des Mietverhältnisses:**



- **Streit über Wirksamkeit:** Sollte es zu einem Streit über die Wirksamkeit der Klausel kommen, wird im Zweifel ein Gericht prüfen, ob es sich um eine Individualabrede oder eine AGB handelt und ob eine unangemessene Benachteiligung vorliegt. Die Beweislast für eine Individualabrede liegt beim Vermieter.



- **Kostenvoranschlagsregelung:** Die Regelung, dass bei Auszug Kostenvoranschläge von Fachfirmen eingeholt werden und der günstigere ausgewählt wird, kann problematisch sein, wenn der Mieter keine Möglichkeit zur Eigenvornahme hat. Nach aktueller Rechtsprechung sind solche Klauseln in AGB regelmäßig unwirksam.



4. **Weitere Nachteile oder Einschränkungen:**



- **Ausschluss der Eigenvornahme:** Die Klausel schließt ausdrücklich die Möglichkeit aus, die Arbeiten selbst oder durch Bekannte auszuführen. Dies stellt eine erhebliche Einschränkung Ihrer Rechte dar.

- **Kostenrisiko:** Sie tragen das volle Kostenrisiko für die Beauftragung einer Fachfirma, unabhängig davon, ob die Arbeiten tatsächlich erforderlich sind oder nicht.

- **Bindung an bestimmte Materialien:** Die Verpflichtung, ausschließlich bestimmte Farben zu verwenden, kann zu erheblichen Mehrkosten führen und schränkt Ihre Gestaltungsfreiheit ein.



**Fazit:**



- Handelt es sich um eine AGB, ist die Klausel nach § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Sie müssten dann keine Endrenovierung und keine Zahlung leisten.

- Handelt es sich um eine echte Individualabrede, ist die Klausel grundsätzlich wirksam, sofern sie nicht gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt.

- Die Klausel birgt erhebliches Konfliktpotenzial, insbesondere hinsichtlich der Frage, ob sie individuell ausgehandelt wurde und ob die Einschränkungen (Fachfirma, bestimmte Farben) sachlich gerechtfertigt sind.

- Sie verzichten durch Unterzeichnung auf wesentliche gesetzliche Mieterrechte, insbesondere das Recht zur Eigenvornahme und die freie Wahl der Renovierungsart.



**Empfehlung:**

Vor Unterzeichnung sollten Sie klären, ob die Klausel tatsächlich individuell ausgehandelt wurde und ob die technischen Gründe für die Verwendung bestimmter Farben nachvollziehbar und notwendig sind. Andernfalls besteht das Risiko, dass Sie sich zu weitgehenden und kostenintensiven Verpflichtungen verpflichten, die nach der gesetzlichen Regelung nicht bestehen würden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen