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Wirksamkeit Klausel über Schönheitsreparaturen im Mietvertrag, Teppichboden

31.01.2019 12:24 |
Preis: 68,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Schönheitsreparaturen bei verschmutztem Teppichboden

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben am 1.April 2014 ein neugebautes (Erstbezug) Haus (Doppelhaushälfte) von einem älteren Ehepaar gemietet. Das Haus besteht aus zwei Etagen mit insgesamt 150 m2, ein Keller mit 70 m2 und ein Garten. Das Haus ist zwar groß, aber bei der Ausstattung sieht man, dass man an jeder Ecke gespart hat und die günstigsten Materiallien für die Innenausstattung benutzt wurden. Alle Räume hatten glatte Tapette und waren weiß gestrichen. Als wir eingezogen sind, hatten wir zwei kleine Kinder (3 und 5). Im gesamten Obergeschoß ( 2 Kinderzimmer, Flur, Schlafzimmer und Ankleidezimmer) war ein grauer, dünner Teppichboden ( in jedem Bauhaus zu sehen, auf keinem Fall hochwertig und teuer) ausgelegt und mitvermietet. Während der Mietverhältnisses haben wir nichts, insbesondere nicht in anderen Farben gestrichen.

Wir haben fristgerecht zum 31.1.2019 gekündigt. Am 26.01.2019 fand eine Besichtigung durch den Vermieter statt, bei der von uns verlangt hat, dass wir ausnahmslos alle Wände UND Decken weiß streichen, er sagte immer "rollen,rollen". Dies verlangte er auch für den gesamten Keller ( drei Räume, eins ist Heizungsraum), obwohl dies nur Nutzungsräume sind und nicht zu der Wohnfläche gehören.

Nicht alle Räume sind renovierungsbedürftig. Dies traf nur auf die Kinderzimmer, Wohnzimmer und Küche zu, wo Gebrauchsspuren zu sehen sind, aber auch nicht übermäßig.

Im Interesse einer friedlichen Beendigung des Mietverhältnisses haben wir tatsächlich alles ( nicht aber die Decken, die hatten keinen einzigen Fleck) weiß mit mittelteuren Farbe gestrichen, auch die Kellerräume.

In den beiden Kinderzimmer gab es paar Flecken ( Wasserfarben, Tinte) auf der Ausgeleware. Der Vermieter verlangte zunächst eine professionelle Reinigung des Teppichbodens durch eine Firma, was ich organisert habe, jedoch den Termin absagen musste. Der Vermieter meinte am 28.1., dass eine Reinigung nichts bringen würde und forderte mich auf, in den BEIDEN Kinderzimmern den gesamten Teppichboden austauschen zu lassen. Den Teppich wollten wir nicht austauschen lassen, denn das ist keine Schönheitsreparatur mehr. Mein Versuch, im zu erklären, dass wir bereit wären, eine Entschädigung für den Teppich gemessen am Zeitwert zu zahlen ( 10 Jahre Nutzungsdauer, 5 Jahre um), hat er abgewiesen mit den Worten er zahle nichts. Wir haben die Wohnungsübergabe vertragsgemäß für den 31.1. 18 Uhr angeboten, allerdingt sagt der Vermieter ohne ausgetauschten Teppichboden macht er die Übergabe nicht.

Unser formularmäßiger Mietvertrag entfält folgende Klausel:

§11Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen

11.1 Der Mieter ist verpflichtet, während der Dauer des Mietverhältnisses sämtliche fälligen Schönheitsreparaturen auf seine Kosten fachgerecht auszuführen oder ausführen zu lassen.

11.2 Der Mieter trägt die Kosten für kleine Instandhaltungen ( Kleinreparaturen) an den seinem häufigen Nutzung und Zugriff ausgesetzten Installationsgegenständen des Mietobjektes, wie z.B. für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz-und Kocheinrichtungen, WC- Anlagen, Wasch-und Abflussbecken und sonstigen sanitären Einrichtungen sowie Fenster- und Türverschlüssen, Rolläden und Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Die Kosten sind für die Einzelreparatur auf 75,- EUR einschließlich Nebenkosten und Mehrwertsteuer und für den Zeitraum des Kalenderjahres auf 8% der Jahresgrundmiete begrenzt. Bei Beginnd es Mietverhältnisses nach dem 01.01 oder bei Beendigung vor dem 31.12 eines Jahres gilt eine zeitanteilige Berechnung der Nutzungsmonaten.

§ 13 Beendigung der Mietzeit

13.1 Das Mietobjekt ist bei Beendigung der Mietzeit vollständig geräumt und gesäubert, in vertragsgemäßem Zustand und mit sämtlichen Schlüssel zurückzugeben.

13.2 Hat der Mieter nach §11.1 fällig gewordene Schönheitsreparaturen durchzuführen und diese nicht spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe des Mietobjekts ausgeführt, kannd er Vermieter von ihm Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Mieter vorher erfolglos eine angemessene Frist zur Nachholung der Schönheitsreparaturen gesetzt hat. Die Fristsetzung ist insbesondere dann entbehrlich, wenn der Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert. Im Übrigen bestimmen sich die Rechte des Vermieters nach den gesetzlcihen Vorschriften."


Meine Frage ist natürlich als Erstes, ob die Klausel wirksam aufgrund der schwammigen Bezeichnung "sämtliche fälligen", "fällig gewordene" und" spätestens zur Beendigung" des Mietverhältnisses ist.
Falls die Klausel tatsächlich unwirksam sein sollte, können wir die stattgefundenen Renovierunge vom Vermieter verlangen und wenn ja, wie berechnen wir sie.

Falls aber die Klausel wirksma ist, bleibt die Frage mit dem Teppich.

Wir haben alle Flecken behandelt. Im Anschluss habe ich den gesamten Teppichboden gründlich mit einem Dampfreiniger gesäubert. Es sind nicht mehr schlimme Flecken, jedoch Farbunterschiede zu sehen, an zwei Stellen könnte man sie als Flecken bezeichnen. Es gibt aber sonst keine Löcher, Brandflecken, Tierurin ect an dem Teppich. Spielt nicht bei der Abgrenzung, ob er sich um gewöhnliche Nutzung und Verschleiß oder Beschädigung handelt, die Tatsache, dass man an Familie mit zwei kleinen Kindern vermietet hat, eine Rolle?
Falls wir wirklich eine Entschädigung für den einen neuen Teppich zahlen müssen, wie berechnen wir die Höhe?


Mit freundlichen Grüßen

31.01.2019 | 14:20

Antwort

von


(275)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Die von Ihnen zitierte Klausel gem. § 11.1 Ihres Mietvertrages dürfte nach meiner Auffassung insgesamt einer rechtlichen Prüfung standhalten.

Zwar ist die Begrifflichkeit der "fälligen" Schönheitsreparaturen unbestimmt. Die Unwirksamkeit der Klausel setzt jedoch eine Benachteiligung voraus, die sich aus einer Intransparenz der Formulierung ergibt. Intransparent ist eine Klausel jedoch nicht deshalb, weil sie keine klare Regelung erkennen lässt, wann im Allgemeinen Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. So sind grundsätzlich auch Klauseln wirksam, die den Mieter schlichtweg verpflichtet, während der Dauer des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen auszuführen oder ausführen zu lassen.

Da es sich hier auch um eine renoviert übergebene Wohnung handelt kann nicht von einer Unwirksamkeit der zitierten Klausel ausgegangen werden.

Die Klausel 13.2 enthält ansonsten nur eine Regelung, die eine Privilegierung des Mieters gegenüber der ansonsten geltenden gesetzlichen Regelung bei wirksam übertragener Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen darstellt. Hiernach ist der Vermieter nämlich nicht einmal gehalten dem Mieter das Recht zur zweiten Andienung zu gewähren.

Ihre Aufwendungen für die bereits durchgeführten Streicharbeiten dürften Sie daher nicht erstattet verlangen.

2.
Was den Teppichboden anbelangt so hat Ihr Vermieter hingegen keinen Anspruch auf eine Neuverlegung. Das Verlegen eines neuen Teppichs unterhält schon nicht dem Begriff der Schönheitsreparaturen.

Ihr Vermieter hätte daher allenfalls dann einen entsprechenden Anspruch, wenn Sie Schäden am Teppich hinterlassen hätten, die nicht auf den gewöhnlichen Verschleiß zurückzuführen sind. Die von Ihnen geschilderten leichten Verfärbungen die noch verblieben sind, beruhen eindeutig auf einen gewöhnlichen Verschleiß. Übrigens können im Einzelfall selbst Brand-, Urin- oder Rotweinflecken auf einem gewöhnlichen Verschleiß beruhen.

Den diesbezüglichen Anspruch Ihres Vermieters dürfen Sie daher getrost zurückweisen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie in dieser Angelegenheit anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden. Soweit Sie rechtschutzversichert sein sollten, kann zudem auch eine kostenfreie Deckungsanfrage für Sie gestellt werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

ANTWORT VON

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