Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:
Grundsätzlich besteht auch im Mietrecht die Möglichkeit nachvertragliche Wettbewerbsverbote zu vereinbaren.
Ob diese Klausel einer rechtlichen Prüfung standhält, ist ohne Kenntnis des genauen Wortlauts der Klausel schwierig einzuschätzen. Sofern die Klausel so pauschal bezeichnet ist, wie Sie hier aufführen, könnte die Klausel unwirksam sein, da sie inhaltlich nicht hinreichend bestimmt ist. Des Weiteren ist auch der räumliche Geltungsbereich nicht hinreichend umrissen, sodass dies eine erhebliche Beeinträchtung der Vermieterinteressen darstellen könnte. Konkurrenzschutz gilt allgemein nur für dasselbe Grundstück oder Gebäude. Liegen Grundstücke des Vermieters aber unmittelbar nebeneinander, sind sie noch vom Konkurrenzschutz umfasst.
Des Weiteren wäre auch eine Untersagung der Weitervermietung insgesamt unzulässig, zumal weil sie eben nicht räumlich eingegrenzt ist. Demzufolge wäre es besonders beeinträchtigend, wenn der Vermieter auch dann nicht weiter vermieten dürfte, wenn der Vormieter 100-200 km entfernt ein Geschäft betreiben würde. Im Rahmen der Interessenfrage muss hier daher abgewägt werden.
Hinsichtlich dem neuen Mieter bestehen insoweit zunächst keine Einschränkungen. Besteht ein wirksamer Mietvertrag kann der neue Mieter auch ungestört sein Gewerbe ausüben, denn etwaige vertragliche Regelungen zwischen Vormieter und Vermeiter brauchen ihn nicht zu interessieren und binden ihn auch nicht.
Der Vermieter hingegen, könnte sich gegenüber dem Vormieter, sofern man die Regelung als wirksam erachtet, schadensersatzpflichtig machen. Der (vor-)Mieter muss aber den ihm entstandenen Schaden darlegen und beweisen, dass dieser ihm durch die Verletzung der Konkurrenzschutzklausel entstanden ist. Dies dürfte i.d.R. häufig recht schwierig sein.
Fazit:
Der Vormieter kann gegen den jetzigen Mieter nichts unternehmen, da diese kein Vertragsverhältnis haben und auch sonstig keine Ansprüche zwischen den Parteien bestehen.
Hinsichtlich dem Vermieter kann der Vormieter nach Klärung der Wirksamkeit der Klausel allenfalls Schadensersatzansprüche geltend machen, wobei er den Schaden zu beweisen hätte. Ob ein Beseitigungsanspruch besteht hängt davon ab, ob der Vermieter rechtlich nicht (mehr) in der Lage ist, den konkurrierenden Wettbewerb zu unterbinden (BGH, WuM 1975, 163). Wenn daher die Kündigung des Vertrages mit dem neuen Mieter ausgeschlossen ist, ist eine Beseitigung nicht mehr möglich.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Sascha Lembcke
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Rechtsanwalt Sascha Lembcke
Sehr geehrter Herr Lembcke,
danke für Ihre ausführliche und im aktuellen Fall sehr nützliche Konsultation.
Einen "konkurrierenden Wettbewerb (BGH, WuM 1975, 163)" wird der Vermieter nicht verhindern können, das neu eröffnete Reisebüro wird so oder so in den Örtlichkeiten verbleiben.
Stellt sich die Frage, wie wird die höhe des Schadens ermittelt, die dann eventuell der Vormieter bei dem Vermieter gelten machen dürfte?
Danke nochmal für Ihre professionelle Beratung.
Ihre Nachfrage möchte ich gerne beantworten.
Die Schadensermittlung ist hier recht schwierig, denn pauschalen Schadensersatz ist dem Zivilrecht weitestgehend fremd. Hier müsste der Vormieter schon darlegen, dass er durch den "Vertragsverstoß" des Vermieters nicht unerhebliche wirtschaftliche Einbußen hat, welche er ansonsten bei üblichen Gepflogenheiten nicht hätte. Sprich das Verhalten des Vermieter muss kausal für etwaige wirtschaftliche Einbußen (Schaden) des Vormieters sein.
Wenn ihm überhaupt ein kausaler Nachweis des Zusammenhangs gelingt, wird im Anschluss die Höhe des geltend gemachten Schadens zu prüfen sein. Auch dies ist recht schwierig, denn hierbei müssen branchenspezifische und normale Umsatzeinbußen ebenso berücksichtig werden, wie die durch den vermeintlichen Vertragsverstoß.
De Facto ist es nicht unmöglich einen Schaden geltend zu machen, diesem dem Grunde und der Höhe nachzuweisen, wird das deutlich größere Problem für den Vormieter sein, denn vor allgemeiner Konkurrenz ist man grundsätzlich nicht geschützt.
MfG
RA Lembcke
