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Wirksamkeit der Kündiung eines Gewerbemietvertrages


02.11.2007 18:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Simone Sperling



1.
Wir sind Mieter und haben einen Geschäftsraummietvertrag geschlossen über einen Rackstellplatz in einem Datacenter. Als Mietzins wurde 500 Euro zzgl. MWST und die Mietdauer wie folgt vereinbart.
„Das Mietverhältnis beginnt ab dem 1.1.07 und läuft bis zum 31.12.07. Danach verlängert sich das Mietverhältnis jährlich jeweils um ein Jahr. Es kann mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden“.

2.
Es besteht Uneinigkeit über die durch uns ausgesprochene Kündigung, die sich wie folgt darstellt:
Der Vermieter hat uns mit Schreiben vom 15.10.07 über eine Mieterhöhung informiert. Er schreibt: „die gestiegenen Preise vor allem im Energiesektor beeinträchtigen zunehmend unsere Kalkulation für Rackstellflächen. Wir sehen uns daher leider gezwungen, dieser Tatsache Rechnung zu tragen und ab dem 1.1.2008 unseren Preis pro Rackstellplatz und Monat auf 550 Euro … anzupassen.“ (10 % !)
Wir haben daraufhin mit Schreiben vom 26.10.07 wie folgt gekündigt: „Ihr Informationsschreiben bzgl. der Anpassung Ihrer Preise haben wir erhalten. Diese einseitige Vertragsänderung möchten wir zum Anlass nehmen, den Vertrag per 31.12.07, hilfsweise fristgerecht zum 31.1.08 zu kündigen.“

Der Vermieter akzeptiert diese Kündigung nicht und antwortet heute, am 2.11.07: „leider können wir die von Ihnen ausgesprochene Kündigung nicht akzeptieren. In dem geschlossenen Vertrag steht als Kündigungsfrist:
"Das Mietverhältnis beginnt ab dem 01.01.2007 und läuft bis zum 31.12.2007.
Danach verlängert sich das Mietverhältnis jährlich um jeweils ein Jahr. Es kann mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden."
Wie Sie sehen haben Sie die 3 monatige Kündigungsfrist nicht eingehalten. Hiermit verlängert sich der Mietvertrag bis zum 31.12.2008. „

Die Frage, die sich uns stellt ist: Wie ist der Satz „Es kann mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden“ zu interpretieren? Sind dies 3 Monate jederzeit oder 3 Monate zum Vertragsende?


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Ihre Anfrage wie folgt beantworten:

Leider ist die Auslegung Ihres Vermieters als zu treffend zu werten. Wenn Ihre Auffassung zu treffend wäre, so hätte die Verlängerungsklausel keinen Sinn. Die vorliegende Mietvertragsklausel ist für Geschäftsräume nicht unüblich.

Danach sind Sie bis zum 31.08.2008 an den Mietvertrag gebunden, es sei denn es ergibt sich aus dem Mietvertrag ein Recht zur Sonderkündigung bzgl. der Mieterhöhung.

Ich hoffe meine Antwort genügt Ihnen für eine erste Orientierung im Rahmen der Erstberatung und ich darf darauf hinweisen, dass meine Ausführungen auf Ihrer Sachverhaltsdarstellung beruhen.

Gern können Sie von Ihrem Recht zu einer Nachfrage Gebrauch machen. Weitergehende Fragen beantworte ich für Sie im Rahmen einer Mandatsübertragung, ebenso übernehme ich gern weitere Tätigkeiten im Rahmen eines Mandats. Eine Mandatsausführung kann unbeachtlich der örtlichen Entfernung erfolgen und eine Informationsweiterleitung erfolgt dann per E-Mail, Post etc..


Mit vorzüglicher Hochachtung

Simone Sperling
Rechtsanwältin

Enderstr. 59
01277 Dresden
Tel.: 0351/2 69 93 94
Fax: 0351/2 69 93 95
e-mail: sperling@anwaltskanzlei-sperling.de
www.anwaltskanzlei-sperling.de


Nachfrage vom Fragesteller 02.11.2007 | 22:19

Hallo Frau Sperling,

vielen Dank für Ihre Antwort an diesem späten Freitagabend. Wie Sie sich denken können, bin ich natürlich mit Ihrer Antwort nicht ganz zufrieden.

Finden Sie denn nicht, dass der Satz "Es kann mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden" sehr auslegungsfähig ist? Es steht keineswegs da "Es kann mit einer Frist von 3 Monaten zum Ende der Laufzeit ..." oder ähnlich. Die "3 Monate" haben in diesem Satz keinen Bezug. Gibt es eine Rechtsgrundlage oder herrschende Rechtsprechung zu Ihrer Annahme, dass die Auslegung des Vermieters als zutreffend zu werten ist.

Sie sprechen von einem Recht zur Sonderkündigung bzgl. der Mieterhöhung. Im Vertrag findet sich keine solche Vereinbarung. Aber immerhin handelt es sich um eine einseitige Willenserklärung zu der ich ja nicht per se verpflichtet werden kann, oder?
Im Vertrag findet sich folgende Formulierung:
"Sollte sich nach dem Beginn des Mietverh. der vom Stat. Bundesamt veröff. Preisindex f.d. Lebenshaltung aller priv. Haushalte für Deutschland um mehr als 7 Prozentpunkte gegenüber dem Stand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erhöhen, so hat xxx das Recht, eine weitere Anpassung des Mietzinses zu verlangen...."

Meine gesunder Menschenverstand sagt mir, wenn ein Vertragsverhältnis einseitig geändert wird, dann besteht keine Verpflichtung der anderen Seite, diese von der ursprünglichen Vereinbarung abweichende Änderung anzunehmen.

Mit freundlichen Grüssen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.11.2007 | 22:48

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Es mag zwar zutreffend sein, dass der Satz auslegungsfähig ist. Jedoch auf Grund der Stellung im Vertrag ist der Auffassung des Vermieters mehr zu folgen.

Eine ähnliche Problematik wurde vom BGH am vom 30.9.2005 - V ZR 185/04 entschieden.

Hinsichtlich der Fragen zur Erhöhung darf ich höflichst mitteilen, dass dies eine neue Frage darstellt und nach den Nutzungsbedingungen von www.frag-einen-anwalt.de nicht im Rahmen der Nachfrage beantwortet werden können und erst recht nicht für den Mindesteinsatz. Ich darf hierzu auf die Bemerkung des Herrn Rechtsanwaltes Wandt verweisen.

Mit vorzüglicher Hochachtung

Simone Sperling
Rechtsanwältin

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