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Kündigungsfrist und Renovierung / Vertrag aus 1999

| 26.03.2010 21:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Welche Kündigungsfrist gilt für mich als Mieter?
Und: Wirksamkeit der Klausel wegen Renovierung?

Motivation - Hintergrund: Ich möchte umziehen, da durch die lausige Isolierung die Nebenkosten mitlerweile ca. 40% des Mietzinses ausmachen (Vergleich: Alle Häuser in der Straße sind neu Außen-Insoliert); die Außenfassade ist vollkommen verkreidet und zeigt großflächige Abplatzungen. Der Vermieter/Eigentümer ist auch nicht gewillt offensichtliche Mangel-Ausstattung (z.B. Nasszelle) nicht erneuert wird. Kurzum: Für das Geld bekomme ich wonders besseren Wohnraum.

a) Kündigungsfrist

Durch die Mietrechtsreform in 2001 bin ich mir nicht sicher, welche Frist für mich als Mieter gilt: die im Vertrag stehende oder die auf 3 Monate verkürzte?

Gundlage ist ein Standard-Mietvertrag, dessen Formular vom "Landesverband der hess. Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V." mit Drucklegungs-Kennzeichen 2/1999. Dieser Vertragstext wurde offensichtlich für verschiedene Mietparteien im Haus genutzt.

Der Vertrag wurde am 15.08.1999 auf 36 Monate bis zum 31.07.2002 geschlossen, mit Verlängerung um 12 Monate, falls er nicht gekündigt wird.
Laut Vertragstext ist der Wohnraum über 10 Jahre überlassen und damit eine Frist von 12 Kalendermonaten gegeben.

b) Renovierungsklausel

Der Vertrag beinhaltet die Klausel "Die Wohnung wird renoviert übergeben und ist bei Auszug renoviert zurückzugeben. Die Arbeiten müssen fachmännisch ausgeführt werden."

Ich hatte mal gelesen, dass solche Klauseln unwirksamn sind; sinngemäß: Die Wohnung sollte im wesentlichen "leer uns besenrein" übergeben werden. Alles darüber hinausgehende ist unwirksam. Was ist hier zutreffend?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 S. 2 EGBGB ist für eine nach dem 01.06.2005 zugehende Kündigung § 573c BGB anwendbar. Danach darf der Mieter das Mietverhältnis bis zum 3. Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Sie müssen also nicht ein Jahr warten.

Im Hinblick auf die mitgeteilte Endrenovierungsklausel ist vorbehaltlich einer Detailprüfung des Mietvertrages zu sagen, dass laut der Rechtsprechung des BGH nur solche Renovierungsklauseln wirksam sind, die den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Aus der Klausel muss sich ergeben, dass nur zu renovieren ist, wenn dies auch tatsächlich notwendig ist. „Hier soll ohne Rücksicht auf den Abnutzungsgrad der Wohnung renoviert werden, was für die Unwirksamkeit der Klausel spricht.

Wenn auch die Schönheitsreparaturen, also das Streichen während des laufenden Mietverhältnisses, mit fixen Fristen geregelt sind, spricht auch dies für die Unwirksamkeit der Endrenovierungsklausel. Dies lässt sich abschließend aber erst nach Prüfung des Mietvertrages beurteilen. Diese führe ich gerne für Sie durch.

Folge der Unwirksamkeit der Klausel ist, dass die Wohnung besenrein zurückzugeben ist.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26.03.2010 | 22:56

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