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Wie sicher ist ein Sondernutzungsrecht?


27.10.2006 16:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sabine Reeder



Ich bin daran interessiert, eine Wohnung samt dem darüber liegenden (ausgebauten) Dachgeschoss in einer Mehrfamilienwohnanlage zu kaufen. An der Wohnung besteht Sondereigentum, am Dachgeschoss ein Sondernutzungsrecht, das im Grundbuch eingetragen ist.

Zunächst habe ich eine rechtliche Frage, dann eine damit zusammenhängende wirtschaftliche, an die eine allgemeine anschließt:

1) Ist das Sondernutzungsrecht so sicher wie echtes Eigentum? In einem älteren Protokoll einer Eigentümerversammlung habe ich gelesen, dass die Eigentümer mehrheitlich beschlossen haben, dass - falls sie einen Trockenboden bräuchten - das Dachgeschoss geräumt werden muss. Ich möchte sicher sein, dass ich das Dachgeschoss wie einen Teil einer Eigentumswohnung bewohnen und ggf. - gemeinsam mit der Wohnung im 4. OG - weiter verkaufen kann.

2) Ist es richtig, dass das Sondernutzungsrecht in wirtschaftlicher Hinsicht wie Eigentum behandelt wird, d.h. dass als Grundlage für die Ermittlung des Kaufpreises die gesamte Fläche herangezogen wird, auch wenn rechtlich wohl nur Eigentum an der Wohnung im 4. OG und nicht am Dachgeschoss übertragen wird?

3) Ich habe gehört, dass sich das WEG ändern soll? Muss ich Änderungen befürchten, die meine Stellung als Sondernutzungsberechtigter verschlechtern?


Mit herzlichem Dank für die Beantwortung dieser Frage.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte:

1) Das Recht zur ausschließlichen Sondernutzung durch einen Eigentümer/Eigentümergruppe kann nur einstimmig durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 5 Abs. 4 WEG begründet werden. Bestätigt durch BGH Bschluß vom 20.09.2000 - VZB 58/99 - DnotZ 2000, 854 ff = NJW 2000, 3500 ff).

Ebenso kann das Sondernutzungsrecht durch einstimmigen Beschluss wieder entzogen werden.

2) Wie eine Wohnfläche zu berechnen ist, ergibt sich aus der "Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV)"

§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen

(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen
von
1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,

wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.

Das Sondernutzungsrecht kann den Wert der Eigentumswohnung erhöhen, jedoch wird die Fläche, an der das Sondernutzungsrecht besteht, nicht der Wohnfläche hinzugerechnet.

3) Mir ist gegenwärtig nicht bekannt, dass die geplanten Änderungen am WEG auch das Sondernutzungsrecht betreffen.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Sabine Reeder
Rechtsanwältin

Meine Antwort umfasst nur die Informationen, die mir zur Verfügung gestellt wurden. Für eine verbindliche Bewertung ist eine umfassende Sachverhaltsermittlung vonnöten, die im Rahmen einer Online-Beratung nicht möglich ist.

Nachfrage vom Fragesteller 27.10.2006 | 18:47

Sehr geehrte Frau Reeder,

haben Sie Dank für die schnelle Antwort.

Zu Ihrer Antwort 1): Wenn das Sondernutzungsrecht nur durch einstimmigen Beschluss wieder entzogen werden kann, heißt das, dass ich - so lange ich nicht für den Entzug meines Sondernutzungsrechts stimme - Sondernutzungsberechtigter bleibe? Dass mir das Sondernutzungsrecht also unter keinen Umständen gegen meinen Willen entzogen werden kann?

Zu Ihrer Antwort 2): Angenommen, die Wohnung hat 50 Quadratmeter Wohnfläche, und die Fläche des Dachgeschosses, an dem ein Sondernutzungsrecht besteht, hat 80 Quadratmeter. Ist es dann in Ordnung, wenn der Kaufpreis 130 mal die für einen Quadratmeter Wohnfläche übliche Summe beträgt (weil die Wohnfläche tatsächlich 130 Quadratmeter beträgt)?

Ich danke Ihnen noch einmal für Ihre Mühen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.10.2006 | 19:50

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

1) Leider ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt nach § 25 IV WEG, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft. Nach BayObLG (WuM 87, 101) ist hier ein Rechtsgeschäft ein Vertrag oder eine einseitige Willenserklärung, wie zum Beispiel ein Beschluss über die Einräumung von Sonderrechten. Das Sondernutzungsrecht kann Ihnen also auch entgegen Ihren Willen entzogen werden.

2)Der Kaufpreis darf nur aus der Wohnfläche des Sondereigentums errechnet werden, also nur 50 m2 x übliche Summe. Das Sondernutzungsrecht kann den Wert der Wohnung erhöhen, darf aber nicht zur Wohnfläche hinzugerechnet werden.

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