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Sondereigentum von anderem Miteigentümer als Sondernutzungsrecht genehmigt

29.10.2010 13:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ein Wohnhaus wurde in 2 Wohnungen mittels Aufteilungserklärung geteilt. Eine Wohnung gehört uns, die zweite Wohnung wird vom Eigentümer derzeit vermietet, soll aber nun verkauft werden. Zur Wohnung, die jetzt verkauft werden soll ist als Sondereigentum 1 Kellerraum eingetragen. Dieser Kellerraum wird aber zurzeit von uns genutzt und soll auch in Zukunft von uns weiter benutzt werden können. Kann beim jetzigen Wohnungsverkauf für diesen Kellerraum (der ja Sondereigentum ist) ein Sondernutzungsrecht für uns notariell festgeschrieben werden (uns gehört dieser Kellerraum ja nicht) oder muss die Teilungserklärung geändert werden? Ist es rechtlich möglich, ein Sondereigentum zum Vorteil des anderen Miteigentümers als Sondernutzungsrecht zu deklarieren? Wie sicher ist das Sondernutzungsrecht für uns.

Sehr geehrter Fragesteller,

herzlichen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte. Beachten Sie bitte, dass die von mir erteilte rechtliche Auskunft ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben basiert. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Die Wohnungseigentümer können nach § 15 Abs. 1 WEG den Gebrauch des Sondereigentums durch Vereinbarung regeln. Hierunter fällt auch die Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts.

Ob und in welchem Umfang ein Sondernutzungsrecht (SNR) einen Rechtsnachfolger (Käufer) bindet, richtet sich danach, ob es nur schuldrechtlich oder auch dinglich vereinbart wurde. Das schuldrechtliche SNR bindet die dieses SNR vereinbarenden Wohnungseigentümer (d.h. Sie und den weiteren Eigentümer). Deren Rechtsnachfolger werden jedoch nur dann gebunden, wenn sie in die Vereinbarung eintreten. Ein dinglich wirksames SNR gehört jedoch zum Inhalt des Sondereigentums und bedarf der Eintragung ins Grundbuch. Nach § 10 Abs. 3 WEG wirkt das SNR dann auch gegenüber dem Sondernachfolger (durch Kauf, Schenkung, Versteigerung) eines Wohnungseigentümers.

Im Ergebnis bedeutet dies:

a) materiellrechtlich ist zur Wirksamkeit eines SNR die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig
b) grundbuchrechtlich ist eine Bewilligung der Wohnungseigentümer zur Eintragung in das Grundbuch erforderlich

Sofern dies eingehalten wird, ist das SNR dinglich an das Sondereigentum gebunden und wirkt auch gegenüber etwaigen Käufern (vgl. auch BayObLG vom 9. 2. 2005 - 2 Z BR 223/04). Eine bloße Vereinbarung genügt jedoch nicht.

Selbstverständlich ist jedoch auch eine Änderung der Teilungserklärung möglich, auch hierzu ist nach § 4 Abs. 1 WEG Einigkeit beider Eigentümer erforderlich.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft geholfen zu haben. Sofern noch Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfrageoption. Bitte bewerten Sie auch die Frage, um dieses Portal transparent zu gestalten.

Im übrigen wünsche ich Ihnen noch ein schönes Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen,

Cornelia Klüting
Rechtsanwältin

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