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Eigentumswohnung / Sondernutzungsrecht / Wartung der überlassenen Dachfläche

| 24.08.2013 13:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Henry Naeve


Zusammenfassung: Zur Abgrenzung der Begriffe "Wartung" und "Reparatur" im Wohnungseigentumsrecht sowie zur Frage der Tragung von Reparatur- und Wartungskosten einer im Sondereigentum stehenden Garage.

Folgender Passung liegt in der Teilungserklärung vor:
"Der jeweilige Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr.x bezeichneten Wohnung wird das ausschließliche, alleinige und unentgeltliche Sondernutzungsrecht eingeräumt an der von der xxxstraße aus gesehenen rechten Hälfte des Daches der Hubgarage. Die Kosten der Wartung und Pflege der zur Nutzung überlassenen Dachfläche trägt der jeweilige Eigentümer der Wohnung Nr.x.

Frage 1:
Ist es zwingend erforderlich das die Wartung einer Fachfirma übertragen werden muß und den anderen Eigentümern auf Verlangen nachzuweisen ist oder kann die Wartung auch von mir als Eigentümer durchgeführt werden?

Frage 2:
Bei der Dachterrasse handelt es sich um einen typische Holzkonstruktion nach dem Stand der Technik. Eine direkte Sicht auf die Dachfläche ist nicht möglich, nur im Bereich der Dehnungsfugen. Was ist in diesem Fall unter Wartung der Dachfläche zu verstehen? Muß die Holzkonstruktion abbaubar oder zu öffnen sein, dass eine direkte Sicht auch die Dachfläche im Rahmen der Wartung möglich ist? Oder ist in diesem Fall die Wartungsplicht auch erledigt, wenn die Holzkonstruktion der Terrasse z.Bsp. durch regelmäßigen Anstrich gewartet wird und nur die sichtbaren Randbereiche und Übergänge der Dachfläche im Rahmen der Wartung in Augenschein genommen werden?

Frage 3:
Nun ist in der Garrage eine feuchte Stelle festgestellt worden. Der Dachdecker als Fachfirma rät zu Reparatur der gesamten Dachfläche. Ist es richtig, dass die Reparatur von der Eigentümergemeinschaft zu tragen ist? Der o.a. angeführte Passus für das Sondernutzungsrecht schliest nur die Wartung, nicht aber die Reparatur für den Eigentümer der Wohnung Nr.x ein.

Frage 4:
Diese Frage steht in Verbindung mit Frage 1. Ein Eigentümer verlangt den schriftlichen Nachweis der Wartung durch eine Fachfirma. Wenn dieser nicht vorliegt verweigert er die Beteiligung an der Reparatur der Dachfläche. Ferner verlangt er, dass die Reparatur von dem Eigentümer der Wohnung Nr. x auf Grund des fehlenden schriftlichen Nachweises bezahlt wird.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Zu 1.: Sofern die Wartung zwingend von einer Fachfirma durchzuführen wäre, müsste dies in der Teilungserklärung ausdrücklich so geregelt sein. Wenn dies nicht der Fall ist, dürfe der Sondereigentümer die Wartung grundsätzlich auch selber durchführen. Damit würde er dann allerdings auch die Verantwortung dafür tragen.

Zu 2.: Auch hier ist in erster Linie auf die konkrete Formulierung in der Teilungserklärung abzustellen. Sofern dort nicht explizit genannt ist, dass die Holzdecke in gewissen Zeitabständen abzunehmen ist, muss man sich fragen, was der Begriff „Wartung" im Einzelnen bedeutet und ob er diese Maßnahme umfasst. Zur Wartung gehören „Maßnahmen zur Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrates der Betrachtungseinheit. Die Wartung wird nach technischen Regeln oder einer Herstellervorschrift durchgeführt" (Definition nach DIN 31051). Die Frage, ob das Abnehmen der Holzdecke zur „Wartung" gehört, muss also in erster Linie vom Hersteller beantwortet werden. Sofern dies nicht weiterführt, ist zu fragen, ob das Abnehmen nach den „allgemeinen Regeln der Technik" erforderlich ist. Dies würde eine entsprechende Fachfirma beantworten können. So wie Sie die Lage schildern scheint es mir letztlich ausreichend zu sein, die Holzdecke regelmäßig zu säubern bzw. zu streichen. Ein Abnehmen der Decke dürfte (wenn überhaupt) nur in größeren Intervallen noch zur „Wartung" gehören.

Zu 3.: Hier sollte zunächst einmal gefragt werden, ob nicht möglicherweise ein Versicherungsschaden vorliegt. Weiterhin wäre zu fragen, ob der Schaden nicht möglicherweise auf eine Mangelhaftigkeit des Daches zurückzuführen ist, für die der Werkunternehmer haftet, der das Dach gebaut hat. Ist das beides nicht der Fall gilt folgendes: Grundsätzlich haften die Eigentümer für das Gemeinschaftseigentum gemeinsam (nach Anteil Ihres Eigentums). Für das Sondereigentum haftet dagegen grundsätzlich allein der jeweilige Sondereigentümer. Sofern das Garagendach also im Sondereigentum steht, müsste dafür grundsätzlich der jeweilige Sondereigentümer die Reparaturkosten zahlen.
Was nun Sondereigentum ist und wie sich welche Kosten dafür verteilen, kann in der Teilungserklärung allerdings von diesem gesetzlichen Grundsatz abweichend geregelt werden. Die Formulierung in Ihrer Teilungserklärung, die hinsichtlich der Garage nur die „Wartung" (d. h. Instandhaltung – s.o.) nennt, kann dafür sprechen, dass für eine Reparatur (d. h. Instandsetzung) die Gemeinschaft haftet.

Zu 4.: Die Auffassung des Eigentümers spricht zunächst einmal dafür, dass „unsere" Sichtweise, dass die Reparatur nach der konkreten Teilungsordnung grundsätzlich von der Gemeinschaft gezahlt werden muss, richtig ist. Andernfalls würde er die Zahlung generell und nicht nur aufgrund des fehlenden Nachweises der Wartung durch eine Fachfirma verweigern. Was diesen Nachweis anbelangt, verweise ich auf die Antwort zu Frage 1.: Die Teilungserklärung verlangt zunächst nur die Wartung, nicht die Wartung durch eine Fachfirma. Hier kommt es nun also darauf an, ob der betreffende Sondereigentümer des Garagendaches (selbst) eine fachgerechte Wartung durchgeführt hat und dies auch nachweisen kann. Andernfalls hätte er gegen seine Wartungspflicht verstoßen und wäre für einen Schaden der darauf beruht verantwortlich (eine weitere Frage wäre dann, ob der Schaden überhaupt auf der unzureichenden Wartung beruht).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Henry Naeve, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 24.08.2013 | 14:39

zu folgendem Punkt eine Frage:
"Hier kommt es nun also darauf an, ob der betreffende Sondereigentümer des Garagendaches (selbst) eine fachgerechte Wartung durchgeführt hat und dies auch nachweisen kann."

In welcher Form hat der Eigentümer, der die Wartung des Garagendaches selbst durchgeführt hat, einen Nachweis zu führen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.08.2013 | 14:54

Eine gesetzliche Regelung dieser Frage gibt es nicht.

Angenommen es käme zu einem Rechtsstreit, würde ich meinem Mandanten raten, den Nachweis durch Vorlage einer schriftlichen Dokumentation zu führen (Bspw.: 15.08.2013: Säuberung der Holzdecke mit Holzreinigungsmittel xy und Überprüfung auf sichtbare Schäden, u.s.w.).

Weiterhin wäre es natürlich vorteilhaft, wenn dies von einem Zeugen bestätigt werden könnte.

Entscheidend ist aber wie gesagt die Frage, was eine ordnungsgemäße Wartung ist (Hersteller bzw. Fachfirma fragen)!

Bewertung des Fragestellers 26.08.2013 | 20:39

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