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Wie Wohnungskündigung durch Vermieter richtig begründen?

27.10.2015 10:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Wir bewohnen als Eigentümer eine Wohnung in einem 3 Parteienwohnhaus und besitzen zudem eine zweite Wohnung unter der unseren. Durch eine Zwillingsschwangerschaft sind wir gezwungen, eine Lösung für den zu erwartenden Wohnraumengpass herbeizuführen. Wir denken über eine Eigenbedarfskündigung nach, um beide Wohnungen zusammen zu legen, was allerdings, auf Grund der Kündigungsfrist von 9 Monaten eine erhebliche Belastung bedeuten würde, da wir erst unmittelbar nach der Geburt mit den notwendigen, erheblichen Umbau- und vor allem auch Renovierungsarbeiten beginnen könnten. Optional steht als zweite Variante der Verkauf zur Finanzierung einer neuen Immobilie im Raum. Für die Wohnungen besteht ein eingetragenes Vorkaufsrecht durch den Eigentümer der 3. Wohneinheit, der aber nur mietfrei kaufen möchte. Auch ist die aktuelle Miete weit unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, da der Mietvertrag bei Kauf der Wohnung schon (jetzt insg. 8 Jahre) bestand, was den Verkauf "vermietet" erschwert. Auch müssten brandschutztechnische Investitionen geleistet werden, die durch den Verkauf an den Eigentümer der 3. Wohneinheit eventuell entfallen könnten, da es zu einer Wandlung als Zweiparteienwohnhaus kommen würde. Ist eine Kündigung zur angemessenen, wirtschaftlichen Verwertung möglich und wie formuliere ich die Kündigung rechtssicher, um von vorneherein beide Optionen rechtssicher einzuschließen, wenn ich noch nicht absehen kann, welche der beiden Optionen am Ende zum Tragen kommen wird? In einem Vorgespräch signalisierte der Mieter schon Verständnis für die Situation auf Eigenbedarfskündigung, besteht aber auf die volle Kündigungsfrist.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Die rechtssichere Formulierung einer Kündigung wegen berechtigten Grundes wie Eigenbedarf und/oder wirtschaftliche Verwertung im Sinne von § 573 BGB kann nur in Kenntnis sämtlicher Details Ihres Einzelfalls erfolgen, weshalb Sie für diese einen Rechtsanwalt vor Ort beauftragen sollten. Die Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 BGB gilt für beide Kündigungsvarianten.

Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich und/oder Familienangehörige benötigt , was nach Ihren Angaben angenommen werden kann, weshalb die Kündigung hier erfolgsversprechend erscheint. Wenn Sie Ihre aktuelle Wohnsituation schildern und begründen, weshalb die vermietete Wohnung benötigt wird, dürfte die ordentliche Kündigung also greifen, wobei dies erst nach Mitteilung sämtlicher Hintergründe abschließend beurteilt werden kann.

Die Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung im Sinne von § 573 Abs. 2 Ziff. 3 BGB verlangt, dass die Vermietung der Wohnung Sie an der angemessenen Verwertung , also der Realisierung des aktuellen Marktwerts der Wohnung hindert und Sie hierdurch erhebliche Nachteile erleiden. Die Erfolgsaussichten hierfür können erst in Kenntnis aller Details, insbesondere der wirtschaftlichen Werte, beurteilt werden.

Letztlich wird zu prüfen sein, ob die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses überhaupt auf zwei Gründe gestützt werden soll oder allein eine Variante ausreicht.

Um etwaige Risiken und einen möglichen, ggf. langwierigen Räumungsprozess zu vermeiden, kann es weiter sinnvoll sein, einen Aufhebungsvertrag zu erwägen, bei dem sich der Mieter zur Räumung zum Tag x verpflichtet und der Vermieter z.B. Makler- und Umzugskosten trägt. Die Konditionen eines solchen Vertrags sind natürlich frei verhandelbar.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.10.2015 | 13:42

Sehr geehrter Herr Böhler,

danke erst einmal für die Antwort. Wie meiner Ausführung zur Eigenbedarfskündigung und wirtschaftlichen Verwertung zu entnehmen ist, sind mir die Absätze des § 573 jedoch bekannt.

Ihre Anführungen (Zitat): "Letztlich wird zu prüfen sein, ob die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses überhaupt auf zwei Gründe gestützt werden soll oder allein eine Variante ausreicht." entspricht meiner Frage, denn genau darum ging es mir.

Da wir aktuell zweigleisig planen (müssen), suchen wir nach einer juristischen Formulierung der Kündigung für beide Fälle, da wir nach einer möglichen Kündigung auf "Eigenbedarf", eventuell auf "wirtschaftliche Verwertung" umswitchen müssen, wenn sich für uns eine Lösung über eine neue Immobilie und damit verbunden eine Lösung mit weniger Stress ergibt und die genannten Punkte zumindest im Ansatz (im Detail sicher noch zu prüfen) die "wirtschaftliche Verwertung" rechtfertigt (z.B., wie angeführt, auf Grund der Blockierung durch den Eigentümer der 3. Wohneinheit wegen Vorkaufsrecht, geringe Miete, nicht gedeckte Kreditkosten, kostspielige Investitionen zum Brandschutz). Eventuell genügt es auch, auf "Eigenbedarf" zu kündigen, wenn ein Wechsel auf "wirtschaftliche Verwertung" zu einem späteren Zeitpunkt keinen Einfluss auf die Kündigungsfrist hätte, also die Frist nicht erneut beginnt. Das Warten auf das passende Ereignis (Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung) zur Wahl der von ihnen genannten, "eine Variante" (Zitat) stellt keine Option dar, da die Zeit drängt.

Ich hoffe damit wird die Fragestellung nochmals deutlicher.
Vielen Dank!


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.10.2015 | 14:13

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich auf Basis Ihrer dankenswerterweise erfolgten Klarstellung gerne wie folgt:

Im Kündigungsschreiben sind die Gründe für das berechtigte Interesse anzugeben, wobei § 573 Abs. 3 S. 2 BGB das Nachschieben von Gründen verhindern soll.

Nachträglich entstandene Gründe werden aber zugelassen, wenn diese die Kündigung zusätzlich stützen oder der bisher ungenannte Grund nach Wegfall des zuerst entstandenen Grundes die Kündigung begründen kann, wobei hier das Risiko besteht, dass das nachträgliche Vorbringen eines bereits zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs bekannten Grundes als weitere Kündigung mit entsprechender Kündigungsfrist anzusehen ist.

Ich rate Ihnen, die Kündigung entweder voll mit beiden „Optionen" zu begründen, da der Wechsel also Einfluss auf die Kündigungsfrist haben kann oder sich auf eine Option zu beschränken. Eine Kündigung auf Eigenbedarf mit dem Hinweis auf die wirtschaftliche Verwertung als „Reservegrund" erscheint nicht sinnvoll.

Mit der Abfassung des Kündigungsschreibens sollten Sie wie gesagt einen Rechtsanwalt vor Ort beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


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