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Termine Wohnungsbesichtigung durch Vermieter nach Kündigung - Besichtigungsrecht

| 10.04.2013 13:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Philipp Wendel


Ich habe meine Mietwohnung fristgerecht am 25. Januar 2013 zum Ende April 2013 gekündigt. Bereits Mitte Februar habe ich meinen Vermieter schriftlich aufgefordert, sich mit mir bez. Terminen zur weiteren Vermietung sowie der Wohnungsübergabe abzustimmen.

Erst am 8. April schreibt mich mein Vermieter sehr forsch bezüglich Besichtigungsterminen für das kommende Wochenende (13. + 14. April) an. An diesem bin ich jedoch aus privaten und beruflichen Gründen verhindert und habe ihm folgende Alternativtermine für eine Besichtigung mit Mietinteressenten angeboten:
- Mittwoch, 17. April 2013 ab 20:00
- Freitag, 19. April nach 19:00
- Samstag, 20. April zwischen 10:00 - 13:00

Zu Information, ich bin beruflich als Unternehmensberater tätig und in der Regel Montags - Donnerstags (z.T. auch einschließlich Freitags) beruflich in Europa unterwegs.

Die schriftliche Antwort meines Vermieters ist wie folgt:
"Der Vermieter hat nach herrschender Rechtsprechung das Recht mit 4 Tagen Vorlauf vom Mieter eine Besichtigung zum Zwecke der Neuvermietung zu verlangen. Dann müssen Sie eben eine Person Ihres Vertrauens zum Termin senden. Dies ergibt sich auch aus dem §18 (3) unseres Vertrages. Dort ist ausdrücklich vereinbart, daß Sie bei längerer Abwesenheit sicherzustellen haben, daß das Betreten möglich ist. Sie können schwerlich geltend machen, daß die Besichtigung zum Zwecke der Vermietung in einem gekündigten Mietverhältnis sehr überraschend ist. Sollte mir durch ihre Weigerung zur Kooperation ein Schaden entstehen und das ist bei Mietausfall sehr leicht möglich, werde ich dies gelten machen.
Ich fordere Sie daher ausdrücklich auf, dafür Sorge zu tragen daß am kommenden Wochenende Besichtigungen möglich sind."

Zur weiteren Information, der Mietvertrag enthält folgenden Paragrafen:
§ 18 Betreten der Mietsache durch den Vermieter
(1) Der Vermieter oder von ihm Beauftragte dürfen die Mietsache zur Prüfung ihres Zustandes oder zum Ablesen von Messgeräten in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung zu angemessener Tageszeit betreten. Zur Abwendung drohender Gefahren darf der Vermieter die Mieträume auch ohne vorhe rige Ankündigung zu jeder Tages- und Nachtzeit betreten.
(2) Will der Vermieter das Grundstück/die Eigentumswohnung verkaufen oder ist der Mietvertrag gekündigt, so sind der Vermieter oder von ihm Beauftragte auch zusammen mit Kauf- oder Mietinteressenten berechtigt, die Mietsache, und zwar an Wochentagen von 9 bis 20 Uhr, an Sonn- und Feiertagen von 10 bis 18 Uhr nach rechtzeitiger Ankündigung zu besichtigen.
(3) Bei längerer Abwesenheit hat der Mieter sicherzustellen, dass die Rechte des Vermieters nach Absatz 1 und 2 ausgeübt werden können.

Da sich in der Wohnung noch private Gegenstände befinden möchte ich bei den Besichtigungen entsprechend anwesend sein und versuche mein Möglichstes, dies neben meinen beruflichen Zeiten zu ermöglichen.

Ich könnte meinen Vermieter nun noch diesen Freitag, 12. April einen Besichtigungstermin von 18:30 - 20:00 ermöglichen, darüber hinaus jedoch dieses Wochenende aus den erwähnten Gründen nicht.

Meine Fragen diesbezüglich:
1. In wie weit bin ich u.a. durch die Klauseln im Mietvertrag gezwungen, die Besichtigungen am kommenden Samstag und Sonntag zu ermöglichen wenn ich entsprechende Alternativen anbiete (Freitag, 12.4., bzw. Mittwoch, 17.4., Freitag 19.4., Samstag 20.4.)?
2. In wie weit kann mein Vermieter mich oder eine von mir beauftragte Person meines Vertrauens dazu zwingen, kommenden Samstag pauschal von 9 - 20 Uhr und Sonntag von 10 - 18 für Besichtigungen zur Verfügung zu stehen ohne diese bislang terminlich zu konkretisieren?
3. Wäre es u.a. in Anbetracht meiner beruflichen Situation ausreichend wenn ich bereits heute feste Besichtigungstermine für die kommenden Wochen vereinbare (bspw. diesen Freitag 18:30 - 20:00 und die kommenden Samstage ab 20.4. jeweils von 10:00 - 12:00)?
4. Steht §18.2 noch in einem angemessenen Verhältnis und ist somit wirksam?

Zu 4. konnte ich bislang lediglich folgendes in Erfahrung bringen:
Am Samstag muss der Mieter der Besichtigung zustimmen, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass am Samstag die Wohnung besichtigt werden darf. An Sonn- und Feiertagen braucht er eine Begehung seiner Wohnung nicht zu dulden – und zwar auch dann nicht, wenn im Mietvertrag eine solche Möglichkeit festgelegt sein sollte. Nach Meinung der Gerichte sind solche Vereinbarungen unwirksam. Grundsätzlich kommen Sonnabende, Sonntage und Feiertage nicht für eine Besichtigung in Betracht, es sei denn Vermieter und Mieter verständigen sich auch insoweit.

Über eine hilfreiche und konkrete Beantwortung wäre ich dankbar.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworte. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.

Grundsätzlich haben alle Mieter haben ein aus Art. 13 Abs 1 u. 14 GG (Grundgesetz) abgeleitetes Recht, in ihren Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden (vgl. BVerfGE 32, 54 <75>).

Aber:
Der Vermieter kann sich das Recht zu Besichtigungen im Mietvertrag einräumen lassen, Besichtigungen ohne Vorankündigung sind aber immer unzulässig. Steht im Mietvertrag etwas anders, ist die Klausel unwirksam.

Der Mietvertrag kann Regelungen über das Besichtigungsrecht enthalten. Solche Regelungen sind zulässig, sofern sie keine unangemessene Benachteiligung des Mieters beinhalten. Zum Beispiel wäre folgende Vertragsklausel wirksam: "Besichtigungen im Zusammenhang mit dem Verkauf der Mietsache können wochentags nach Vorankündigung (24 h) in der Zeit von 10.00 bis 13.00 Uhr und von 15.00 bis 19.00 Uhr erfolgen".

Die bei Ihnen im Mietvertrag enthaltene Klausel ist demzufolge meines Erachtens wirksam (bis auf § 18.2 dazu gleich unten). Die von Ihrem Vermieter genannte 4-Tages-Frist der Anmeldung ist insoweit auch korrekt. Bei berufstätigen Mietern kann die Anmeldefrist auch bis zu 4 Tagen - anstatt der üblichen 24 hh - betragen (z.B. Außendiensttätigkeit) (AG Münster WM 82, 282).

Trotz meiner bisherigen Ausführungen, die "eigentlich" Ihrem Vermieter entgegenkommen, müssen Sie den vorgeschlagenen Terminen Ihres Vermieters nicht zustimmen.

Bei der Terminierung ist auf die Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen. Kommt dem Mieter der Termin ungelegen, muss er ihn nicht akzeptieren. Der Vermieter sollte immer Ausweichtermine nennen.

Sie haben richtig erkannt, dass eine Besichtigung am Sonntag durch den Mieter nie geduldet werden muss, auch nicht wenn dies im Mietvertrag so festgehalten wurde. Damit ist der § 18.2 Mietvertrag nach Meinung der Gerichte als Vereinbarungen unwirksam. Im Übrigen muss der Mieter – abgesehen von Notfällen – eine berechtigte Besichtigung nur zu den üblichen Zeiten zwischen 10 und 13 Uhr und zwischen 15 bis 18 Uhr an Werktagen gestatten (Samstag zählt als Werktag). Ein pauschales Besichtigungsrecht wie bei Ihnen im Mietvertrag - 9 bis 20 Uhr - ist nicht verhältnismäßig.

In jedem Fall ist der Vermieter gehalten, Interessen zu bündeln um seinen Informationsbedarf nach Möglichkeit in einem einzigen Besichtigungstermin zu befriedigen. Es verstößt jedenfalls gegen das Gebot schonender Rechtsausübung, wenn eine Mehrzahl von Besichtigungsgründen in kurzer Folge zum Gegenstand immer neuer Besichtigungsbegehren gemacht wird (AG Hamburg (Urteil vom 23. 2. 2006 - 49 C 513/05).

Nur für den Fall, dass der Mieter längere Zeit (mehrere Tage!) abwesend (Arbeit, Urlaub, Krankheit) ist, muss er dem Vermieter oder einer anderen Vertrauensperson die Schlüssel überlassen, damit eine Besichtigung durchgeführt werden kann. Es genügt aber auch, dass der Mieter für den Vermieter (Handy) zumindest erreichbar ist, und so sichergestellt ist, das der Vermieter eine angemeldete Besichtigung auch in Abwesenheit des Mieters durchführen kann.

In aller Regel (Ausnahme Verkaufbesichtigungen) ist es dem Vermieter aber zuzumuten so lange abzuwarten, bis eine persönliche Teilnahme des Mieters möglich ist.

Ich rate Ihnen sich mit Ihrem Vermieter nochmals in Verbindung zu setzen und ihn darauf hinzuweisen, dass Sonntage grundsätzlich von einer Besichtigung ausgenommen sind, und pauschale Besichtigungszeiten über den ganzen Tag von Gerichten ebenfalls als unwirksam angesehen werden. Ferner müssen Sie erst bei längerer Abwesenheit - und darunter fällt ein Wochenende nicht - eine Vertrauensperson beauftragen, die eine Besichtigung für den Vermieter ermöglicht.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen hinsichtlich einer ersten Einschätzung weitergeholfen. Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen
-Philipp Wendel-
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.04.2013 | 15:24

Sehr geehrter Herr Wendel,

Vielen Dank für Ihre erste Einschätzung.

Könnten Sie bez. der Terminabstimmung hinsichtlich meiner 1. und 3. Frage bitte noch etwas konkreter werden?

Sprich komme ich meiner Pflicht als Mieter hinreichend nach wenn ich meinem Vermieter (auch alternative) konkrete Zeiten für mögliche Besichtigungstermine nenne wie in diesem Fall, da er bislang keine konkreten Zeiten geäußert hat?
- Freitag, 12. April 18:30 - 20:00
- Mittwoch, 17. April 2013 ab 20:00
- Freitag, 19. April nach 19:00
- Samstag, 20. April zwischen 10:00 - 13:00
- ...

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.04.2013 | 15:30

Sehr geehrter Fragesteller,

meines Erachtens kommen Sie damit Ihrer Pflicht als Mieter die Räume für Besichtigungen bereitzustellen damit hinreichend nach.

Eine eindeutige und konkrete Rechtsprechung dazu gibt es aber nicht. Gerichte entscheiden in etwaigen Urteilen höchst unterschiedlich, da es immer eine Abwägung innerhalb der Umstände des Einzelfalles ist.

Jedoch seh ich die Gefahr, Ihr Verhalten als rechtswidrig anzusehen äußerst gering. Der Vermieter muß Ihnen konkrete Termine und Zeiten nennen, dies hat er nicht getan. An Sonntagen müssen Sie auf keinen Fall einer Besichtigung zustimmen und ferner muss auf Ihre Belange Rücksicht genommen werden.

Da Sie ausreichend Alternativen zu diesem "Samstag/Sonntag"-Termin angeboten haben, geh ich von einem pflichtgemäßen Verhalten Ihrerseits aus.

Ich wünsche Ihnen mit dem Vemieter eine für alle Seiten zufrieden stellende Lösung zu finden.

Ich wünsche noch einen schönen Nachmittag.

-Philipp Wendel-
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 10.04.2013 | 15:45

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Stellungnahme vom Anwalt: