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Wegerecht - Grunddienstbarkeit nachträglich eintragen

| 10.08.2020 10:13 |
Preis: 90,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Es geht um komplexe Fragen des Notwegerechts, der Baurechtswidrigkeit und einer etwaigen Grunddienstbarkeit nach Grundstücksteilung.

Ich habe 2018 ein Haus mit Grundstück (387 m²) gekauft. Das Grundstück hat über eine Treppenanlage den einzigen Zugang, diese Treppenanlage liegt an einer Straße mit steiler Böschung, so dass dort keine Zufahrt geschaffen werden kann. Hinter meinem Haus liegt ein Grundstück (322 m²), dass durch Teilung im Jahr 2004 entstanden ist, das Grundstück gehörte ursprünglich zu unserem Grundstück. Im Rahmen einer Nachfrage beim Bauamt habe ich jetzt erfahren, dass der derzeitige Zustand baurechtswidrig ist, da mein Grundstück keine Zufahrt hat und ich keine Stellplätze nachweisen kann. Eine Zufahrt über die Straße, an der die Treppe liegt ist, wie bereits gesagt, nicht möglich, da dort eine steile Böschung ist. Auch im Bebauungsplan ist die Straße, an der das Grundstück meines Nachbarn liegt, als Erschließungsstraße gekennzeichnet.
Ich gehe davon aus, dass der jetzige Eigentümer des dienenden Grundstückes keine Kenntnis von dem Mangel (baurechtswidrige Teilung) hat und auch beim Kauf des Grundstückes nicht hatte.
Ich hätte jetzt gerne den Eintrag einer Grunddienstbarkeit (Wegerecht) für die Zufahrt auf mein Grundstück, da ich dann natürlich die Möglichkeit hätte, eigene Stellplätze gemäß Bebauungsplan anzulegen. Nach der Teilung wurde kein Wegerecht und keine Grunddienstbarkeit eingetragen.
Der Nachbar hat an der Stelle, wo die Zufahrt liegen müsste (ansonsten steht sein Haus im Weg), allerdings eine Garage gebaut, die der Zufahrt im Wege steht, zudem hat er das Grundstück um ca. 1,5 m aufgeschüttet. Die mögliche Zufahrt zu meinem Grundstück hätte eine Länge von 20 m. Auf seinem Grundstück hat der Eigentümer des dienenden Grundstückes eine weitere Garage.
Hier meine Fragen:
1. Habe ich ein Anrecht auf Eintragung der Grunddienstbarkeit und damit verbunden ein Anrecht auf die Schaffung eines Zufahrtsweges?
2. Wenn ein solches Anrecht besteht, wer bezahlt dann den Abriss der Garage und die Höhenangleichung, damit ich auf mein Grundstück fahren kann?
3. Möglicherweise ist die besagte Garage nicht ordnungsgemäß beantragt worden, denn sie ist in der Liegenschaftskarte nicht eingezeichnet. Habe ich das Recht, die Bauunterlagen für die Bebauung des Nachbargrundstückes einzusehen?
4. Welche weiteren Kosten (Nutzungsentgelt, Wertverlust des dienenden Grundstückes) kommen auf mich zu und wie werden diese festgelegt?

Einsatz editiert am 10.08.2020 13:14:01

Eingrenzung vom Fragesteller
10.08.2020 | 14:42
10.08.2020 | 18:24

Antwort

von


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Gerne zu Ihren Fragen, wobei ich aus ich Ihre Frage 3 vorziehen möchte. Denn davon kann das weitere Procedere und eine summarische Erfolgsprognose abhängen.

Frage 3 "Habe ich das Recht, die Bauunterlagen für die Bebauung des Nachbargrundstückes einzusehen?"

Antwort: Wenn ich Sie richtig verstehe, hat Ihnen das Bauamt auf Nachfrage mitgeteilt, "dass der derzeitige Zustand (Ihres Grundstücks!?) baurechtswidrig ist, da mein Grundstück keine Zufahrt hat und ich keine Stellplätze nachweisen kann".

Daraus resultiert ein veritabler Anspruch auf Akteneinsicht in den kompletten Aktenvorgang um die
Teilung im Jahr 2004 des Grundstück, was ursprünglich zu Ihrem Grundstück gehörte. Denn nur auf diese Weise ließe sich verlässlich herleiten, ob und welche Fehler und/oder Unterlassungen zu wessen Nachteil (also der "Baurechtswidrigkeit" wann gemacht wurden. Denn hängt es ab, ob Sie gegen den jetzigen Eigentümer einen Anspruch auf einen Notweg und/oder Eintragung einer Grunddienstbarkeit notfalls gerichtlich durchsetzen könnten und wer dafür die Kosten zu tragen hat.


Frage 1. Habe ich ein Anrecht auf Eintragung der Grunddienstbarkeit und damit verbunden ein Anrecht auf die Schaffung eines Zufahrtsweges?

Antwort Das kommt auf die noch zu eruierenden Fakten ab. Einen Anspruch auf ein Notwegerecht kann sich zwar aus § 917 BGB: Notweg ergeben:

Absatz (2) Wird infolge der Veräußerung eines Teils des Grundstücks der veräußerte oder der zurückbehaltene Teil von der Verbindung mit dem öffentlichen Wege abgeschnitten, so hat der Eigentümer desjenigen Teils, über welchen die Verbindung bisher stattgefunden hat, den Notweg zu dulden. Der Veräußerung eines Teils steht die Veräußerung eines von mehreren demselben Eigentümer gehörenden Grundstücken gleich.

Ihrer Schilderung nach kann aber auch das Notwegerecht und damit auch die Durchsetzung einer Grunddienstbarkeit durch § 918 BGB: Ausschluss des Notwegrechts ausgeschlossen sein, denn

Absatz 1) die Verpflichtung zur Duldung des Notwegs tritt nicht ein, wenn die bisherige Verbindung des Grundstücks mit dem öffentlichen Wege durch eine willkürliche Handlung des Eigentümers aufgehoben wird.



Frage 2: Wenn ein solches Anrecht besteht, wer bezahlt dann den Abriss der Garage und die Höhenangleichung, damit ich auf mein Grundstück fahren kann?

Antwort: Wenn die Höhenangleichung ohne oder gegen Ihren Willen gegen das Nachbarrecht Ihres Landes oder kommunales Satzungsrecht verstößt oder gem. § 907 BGB: Gefahr drohende Anlagen der "Bestand eine unzulässige Einwirkung auf Ihr Grundstück zur Folge hat", können Sie selbst die Beseitigung der Anlage (= Aufschüttung) verlangen.

Sofern die Garge "baurechtswidrig" ist, gibt es für den Nachbarn im Unrecht keinen Bestandsschutz und der hätte mit einer Rückbauverfügung des Bauamtes zu rechnen, für deren Kosten er eintreten muss.

Frage 4. Welche weiteren Kosten (Nutzungsentgelt, Wertverlust des dienenden Grundstückes) kommen auf mich zu und wie werden diese festgelegt?

Antwort: Hängt von den Fakten ab, die erst noch zu ermitteln sind, siehe Frage 3.
Das wird in der Regel im Streitfall durch ein Sachverständigengutachten zu ermitteln sein, wobei es auf sehr konkrete Umstände vor Ort ankommt. Zur Anschauung dessen lesen Sie bitte nachfolgenden Auszug aus dem Urteil des LG Chemnitz, vom 21.10.2009 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=6%20S%20119/09" target="_blank" class="djo_link" title="6 S 119/09 (2 zugeordnete Entscheidungen)">6 S 119/09</a>

"Das Berufungsgericht hat insoweit berücksichtigt, dass es sich bei dem dienenden Grundstück zum überwiegenden Teil um ein reines Wegegrundstück führt, welches keinen eigenen Nutzen hat, da erkennbar unbebaubar. Der Teil des Notweges, welcher in den mehr oder minder rechteckigen Teil des Grundstückes 178/10 ragt, beträgt ca. 10 Meter, wie aus der Flurkarte ersichtlich. Die bebauten Grundstücke befinden sich nicht in unmittelbarer Nähe. Dieser Teil des Grundstückes wird auch nur von der Klägerin genutzt, nicht von den übrigen Nachbarn, Eigentümern der Grundstücke 178/6 und 7. Bei einer durchschnittlichen Nutzungsdauer von 25 Jahren beträgt die Entschädigung 1.750,- EUR. Dies erscheint aufgrund des Umstandes, dass die Klägerin und die anderen Nachbarn den steitgegenständlichen Weg allein ausgebaut und befestigt haben und auch in Zukunft für deren Instandhaltung zuständig sind, auch unter Berücksichtigung der Ortslage angemessen. Insoweit tragen die Beklagten auch zu Unrecht vor, das Amtsgericht habe die Kosten der Instandhaltung bei der Notwegrente nicht berücksichtigt, denn der Duldungspflichtige ist nicht zur Herstellung und Unterhaltung des Notwegs verpflichtet, sondern der Berechtigte (Palandt, Rdnr. 9 zu § 917 BGB: Notweg ). Dies hat andererseits aber auch zur Folge, dass die Klägerin nicht aufgrund dieser von ihr erbrachten Leistungen von der Rentenzahlungspflicht des § 917 BGB: Notweg befreit ist."



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 11.08.2020 | 12:32

Ich weiß, dass der Fall sehr komplex ist und eine gerichtliche Entscheidung, so ein Verfahren in Gang kommen sollte, schwer vorherzusagen ist. Gestatten Sie mir trotzdem eine kurze Nachfrage, deren Sinn ich Ihnen auch gleich mit erläutere, da sie für das Verfahren von großer Bedeutung ist.
Sie schreiben, dass nur die Prüfung der Teilungsunterlagen ergeben kann, wer möglicherweise wann Fehler zu wessen Ungunsten gemacht hat.
Wie beschrieben, wurde die Teilung bereits 2003 oder Anfang 2004 durchgeführt und das damals gültige Baugesetzbuch sah in § 19 lediglich die Prüfung durch die Gemeinde vor.
Durch die Teilung an sich ist ja noch keine Verbindung zum öffentlichen Grund willkürlich aufgehoben worden. Erst durch den Verkauf und die Neubebauung 2014/2015 des dienenden Grundstückes wurde diese Verbindung gekappt. Dies geschah auch nicht durch den Eigentümer, der das Grundstück geteilt hat, sondern durch den Rechtsnachfolger. Insofern ist die folgende Nachfrage für mich von Bedeutung, da sie für die Einschätzung der willkürlichen Handlung von Bedeutung ist:
Mir stellt sich die Frage, ob die Gemeinde bei der Teilungsprüfung auf dem Wegerecht hätte bestehen müssen und ob die Baubehörde bei der Erteilung der Baugenehmigung für das dienende Grundstück die Zufahrt auf mein Grundstück hätte prüfen müssen? Ich brauche keine Erläuterung, warum die Prüfung hätte erfolgen müssen bzw. nicht erfolgen müssen etc. sondern mir reicht ein einfaches Ja oder nein.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.08.2020 | 14:18

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Die Gemeinde vertritt nicht Ihre zivilrechtlichen Interessen (§ 917; 1018 etc. BGB) für ein Wegerecht, weder damals noch heute. Ein öffentlich-rechtliches Wegerecht könnte allerdings als sogenannte Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen sein. Dieses Baulastenverzeichnis sowie die damaligen vollständigen (!) Akten dürfen und sollten Sie unbedingt einsehen.

Weil nämlich unter Umständen bereits ein Wegerecht auch in dem öfftl.-rechtlichen Baulastenverzeichnis vorhanden sein könnte. Und ein Bauvorhaben, welches mit einer Baulast nicht im Einklang steht, hätte nicht genehmigt werden dürfen. Allerdings würde auch eine Baulast Ihnen keinen subj. -öffentlichen Anspruch herleiten (eine öffentlich-rechtliche Baulast begründet für den faktisch begünstigten Eigentümer keine privatrechtliche Nutzungsbefugnis (BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201995,%2053" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.10.1994 - V ZR 4/94: Bereicherungsrechtlicher Ausgleich einer Stellplatzbaulast">NJW 1995, 53</a> [54]) Aber darauf könnten Sie gegen den "baurechtswidrigen" Eigentümer ggf. einen Anspruch auf ein Wegerecht und dessen Sicherung herleiten.

Äußerstenfalls verbliebe Ihnen das Notwegerecht unter den von mir bereits geschilderten Voraussetzungen des § 918 BGB: Ausschluss des Notwegrechts :

Da die Veräußerung der Verbindung gemäß Abs. 1 zum Ausschluss von Duldungspflichten anderer Nachbarn führt, ordnet Abs. 2 S. 1 folgerichtig eine Duldungspflicht des Eigentümers des neuen Verbindungsgrundstücks an. Es muss also entweder der Veräußerer den Notweg des hinterliegenden Erwerbers oder der Erwerber den Notweg des hinterliegenden Veräußerers dulden, ebenso die jeweiligen Rechtsnachfolger (OLG Köln <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201993,%20474" target="_blank" class="djo_link" title="OLG München, 28.01.1992 - 25 U 4543/91: Anspruch auf Duldung eines Notwegs; Notwendigkeit einer...">NJW-RR 1993, 474</a>; OVG RhPf NVwZ 1995, 224). Für dieses kraft Veräußerung des Zugangs entstehende Notwegerecht gilt § 917, insbes. im Hinblick auf die Lage des Wegs, das Ausmaß seiner Benutzung und das Rentenrecht ... Entsteht die Notwegesituation erst durch die letzte Veräußerung, trifft die Duldungspflicht nach Abs. 2 nur den Erwerber des zuletzt veräußerten Grundstücks (OLG Stuttgart <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=RNotZ%202013,%20439" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Stuttgart, 09.01.2013 - 3 U 78/12: Zum Anspruch auf Einräumung eines Notwegerechtes für Hin...">RNotZ 2013, 439</a> [440]).

Abs. 2 greift sowohl ein, wenn das Bedürfnis nach dem Notweg erstmals nach der Veräußerung eintritt ... Abs. 2 konkretisiert das Notwegerecht räumlich auf das (neue) Verbindungsgrundstück und schließt Notwegerechte an anderen Grundstücken aus. Die Vorschrift gilt auch gegenüber den Rechtsnachfolgern (<a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2053,%20166" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.01.1970 - V ZR 2/67: Besitzschutzklage und petitorische Widerklage">BGHZ 53, 166</a> (BeckOK BGB/Fritzsche, 54. Ed. 1.5.2020, § 918 BGB: Ausschluss des Notwegrechts Rn. 6, 7)


Beachten Sie bitte meinen Vorbehalt, dass eine erste Beratung aus der Ferne ohne vollständige Aktenkenntnis sowie der Kenntnis der beteiligten Parteien und sämtlicher Verträge eine weitergehende Beratung oder Vertretung vor Ort keinesfalls ersetzen kann. Dennoch hoffe ich, Ihnen einen Überblick verschafft zu haben und bin,
mit besten Erfolgswünschen,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.08.2020 | 14:26

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