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Wasserschaden unter vermieter Wohnung, Haftung


| 13.09.2006 17:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Ich habe eine Wohnung vermietet, seit ca. 2 Jahren.
In dieser kam es zu einem Wasserschaden durch einen losen Siphon an der Badewanne, die Teil der vermieteten Wohnung ist. Hierdurch entstand in der darunterliegenden Wohnung (in Besitz der Bewohner) ein Wasserschaden von mehreren tausend Euro.

Es besteht eine Versicherung für das Haus, diese wird aber vermutlich nicht für die Schäden haften. Da der Mieter keine Haftpflicht abgeschlossen hat will er den Schaden nicht tragen und bestreitet die Schuld.

Der Installateur, der den losen Siphon befestigt hat, meint, es sei fast auszuschließen, dass sich ein Siphon von alleine löst und vermutet, dass der Mieter diesen bei einem Reinigungsversuch gelockert hat. Dies kommt in der Praxis häufiger vor. (Nach einem Losschrauben ist ein Festschrauben dem Laien nicht mehr möglich.)

Meine Fragen:
- An wen kann sich der Besitzer der unteren, geschädigten Wohnung wegen der Kosten wenden, an meinen Mieter oder auch an mich?
- Wer wird im Falle eines Gerichtsstreits vermutlich für den Schaden an der unteren Wohnung letztendlich aufkommen müssen? Ich oder mein Mieter? (Speziell: Falls nicht 100% geklärt werden kann, wie sich der Siphon gelockert hat: Wer muss hier wem Verschulden nachweisen? Wer haftet wenn der Siphon sich wirklich von alleine gelöst hat?)


Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Da Sie als Vermieter zur Überlassung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache, zu dem ein ordnungsgemäß installierter Siphon gehört, verpflichtet sind (§ 535 BGB), kommen Sie als Anspruchsgegner des Eigentümers der unter Ihrer liegenden Wohnung grundsätzlich infrage.

Ihr Mieter wird aber dann für den Schaden aufkommen müssen, wenn er den Schaden durch unsachgemäß ausgeführte Reparaturversuche verursacht hat.

In einem Prozess haben Sie die für Sie günstigen Tatsachen darzulegen und zu beweisen, Sie müssen also zur Überzeugung des Gerichts nachweisen, dass der Wasserschaden auf ein Verschulden des Mieters zurück zu führen ist.

Wenn sich der Siphon von alleine gelöst haben sollte, haften leider Sie.

Wie der Prozess ausgeht, wird wohl ein Sachverständigengutachten entscheiden. Möglicherweise ist auch dem Installateur ein Verschulden anzulasten?

Sollten nur Sie verklagt werden, empfehle ich Ihnen, dem Mieter den Streit zu verkünden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick vermitteln.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.09.2006 | 10:35

Sehr geehrter Herr Böhler,

danke für diese Einschätzung.

Folgendes ist mir noch nicht klar:

Sie schreiben "In einem Prozess" müsste ich nachweisen, dass den Mieter Verschulden trifft.

a) Gilt dies (dass ich Verschulden des Mieters nachweisen muss) für alle möglichen Prozesse (Geschädigter gg. mich, Geschädigter gg. Mieter, speziell auch für den Fall Mieter gg. mich nachdem dieser an den Geschädigten geleistet hat)?

In einem ähnlichen Fall (allerdings mit noch gar nicht geklärter Ursache - http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=14206 )schreibt z.B. Ina Hänsgen einem Mieter, dass "aufgrund der Sphärentheorie zunächst vermutet wird, dass der Mieter verantwortlich ist und er dem Vermieter oder anderen Hausbewohnern nachweisen muss, dass er nicht verantwortlich ist, wobei mögliche Anspruchsteller dessen Verantwortlichkeit beweisen müssen, soweit Ihnen dies als außerhalb der Wohnung stehende möglich ist." Trifft diese Sphärentheorie auch bei mir zu, d.h. müsste z.B. bei einer erfolgreichen Klage des Geschädigten gegen den Mieter dieser mir Verschulden nachweisen? Diese Frage der Beweislast ist mir verständlicherweise extrem wichtig, sh. auch b)

b) Sie schreiben "ich muss zur Überzeugung des Gerichtes nachweisen, dass der Wasserschaden auf ein Verschulden des Mieters zurückzuführen ist".

Wann wäre ein solcher Nachweis erbracht? Ich fürchte, dass es keinen Sachverständiger, Gutachter oder Installateur geben wird, der die Theorie, dass eine Schraube durch Erschütterungen sich selbst löst zu 100,0% ausschließt. Wäre dies nötig. Oder welche Aussage würde denn reichen: "zu 99% ausgeschlossen", "zu 99,9% auszuschließen","fast auszuschließen", "kommt in der Praxis nicht vor" (das sagt der Monteur bereits)?
Und wenn diese Aussagen nicht reichen, käme es dann evtl. zu einer Teilung des Schadens?

Besten Dank für Ihre Hilfe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.09.2006 | 12:44

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank, dass Sie mir Gelegenheit geben, noch etwas weiter zur Verantwortlichkeit des Mieters auszuführen. Die vom BGH anerkannte Sphärentheorie könnte auch in Ihrem Fall zur Anwendung kommen, so dass zunächst einmal der Mieter zu beweisen hätte, dass er den Schaden nicht verursacht hat. Hier könnte sich aber eine unklare Situation ergeben, in der der Fall wieder nach der üblichen Beweislastverteilung zu beurteilen wäre.

Zunächst gilt aber, dass der Mieter bei Schadenseintritt wegen unsachgemäß ausgeführter Reparaturversuche zu haften hat; wegen der Sphärentheorie wird ein entsprechendes Verschulden vermutet.

Ein Nachweis ist geführt, wenn das Gericht keine vernünftige Zweifel an einem Geschehen mehr hat.

Ich möchte noch ergänzen, dass Sie aus meiner Sicht aktuell gegenüber dem Mieter in einer günstigeren Situation sind.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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