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Wasserschaden im Bad

| 20.07.2012 16:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren.

Ich bitte Sie um rechtliche Informationen zu folgendem Sachverhalt.

Thema:
Wasserschaden im Bad unter Fliesen belegtem Boden

Größe des Bades ca. 15 qm in einer Wohnung von ca. 101 qm
Wir sind in Miete seit 15.11.2011, 2 Personen
BJ. des Hauses 1964 (4-Parteien-Haus)

Der Schaden besteht schon länger (Wasser- bzw. Feuchtigkeitsflecken im Bad unter uns, das zur Wohnung unserer Vermieter gehört). Der Schaden wurde bei Einzug nicht angegeben und war wohl auch nicht festgestellt bzw. untersucht worden. Allerdings waren die Wasserflecken im Bad unter uns bereits vorhanden und kamen und gingen lt. Vermieterin.

Bei Einzug Vorschlag unsererseits zur Erneuerung des Bades, speziell des Bodens, da dieser Risse enthielt und die Fugen mit einer Abdecklasur bearbeitet waren. Außerdem ist er uneben. - Dieser Vorschlag wurde abgelehnt.

Inzwischen wurde ein Rohr, dessen Dichtung defekt war, ausgetauscht und das Wasser aus dem Boden sammelt sich unter der Badewanne (dort stand es bei Entdeckung einige cm hoch).

In den Wintermonaten war das Bad durchgehend sehr feucht und so wurden wir durch die Mieter aufgefordert gut zu lüften und zu heizen. Daher hatten wir während der Wintermonate hohe Heizkosten und heizen seit der Entdeckung der hohen Heizkosten gar nicht mehr (seit Mitte Mai diesen Jahres).

Momentane Situation:

Wir wechseln täglich die Lappen unter der Badewanne und die Luke unter der Badewanne ist permanent geöffnet, wodurch modrige Gerüche entströmen.

Heute waren Versicherungsvertreter da um den Schaden festzustellen (Feuchtigkeitswert des Bodens liegt bei 100 %). Die Überlegungen gehen von Trockengeräten über Austausch des Bodens.

Unsere Fragen:

Wie sieht es mit Heizkostenerstattung aus (in %)?
Wie sieht es mit Schadenersatz durch das tägliche Wechseln der Tücher und durch den Geruch aus?
Wie sieht es mit Schadenersatz für die Feuchtigkeit, die sich auch in anderen Zimmern bemerkbar gemacht hat, aus?
Wie sieht es mit Mietrückerstattung (rückwirkender Mietminderung) aus (in %)?
Wie sieht es mit Erstattung der Miete und Schadenersatz aus, wenn Trockenmaschinen arbeiten und/oder wenn der Boden erneuert wird, d.h. das Bad nicht benutzbar ist? Die Vermieter haben uns eine Dusche in ihrem Keller angeboten. Müssen wir auf diesen Vorschlag eingehen und wenn ja, unter welchen Bedingungen?

Vielen Dank für die Bearbeitung meiner Fragen.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Grundsätzlich gilt: Kommt es zu einem nicht vom Mieter verschuldeten Wasserschaden, so haftet der Vermieter insoweit, als er den Schaden beseitigen muss. Der Geschädigte kann auch eine Mietminderung verlangen, ihm stehen alle Ansprüche des mietrechtlichen Gewährleistungsrechtes zu. Schadensersatzansprüche an Sachen des Mieters (Hausrat, Einrichtung) können gegenüber dem Vermieter jedoch nur geltend gemacht werden, wenn der Vermieter selbst den Schaden zumindest fahrlässig zu vertreten hat oder der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden war.

1.

Sie können also zunächst einmal die Miete mindern. Der Mieter ist bei Vorliegen eines Mangels berechtigt, die Miete um einen angemessenen Betrag zu mindern (vgl. § 536 Abs. 1 BGB). Die Miete ist nach dem Wortlaut des Gesetzes automatisch gemindert, ohne dass es auf ein entsprechendes Minderungsverlangen des Mieters oder ein Einverständnis des Vermieters ankäme.
Der Mieter ist aber erst ab dem Zeitpunkt zur Mietminderung berechtigt, zu dem er dem Vermieter die Entstehung des Schadens angezeigt hat (vgl. § 536c Abs. 1 BGB). Sie können die Miete also ab dem Zeitpunkt rückwirkend mindern, zu dem Sie dem Vermieter den Schaden angezeigt haben (dies kann also auch der erste Tag des Schadens sein).

Die Höhe der Minderung bei Wasserschäden wird von den Gerichten nicht einheitlich gesehen. Es gibt Gerichte, die nur 10% Mietminderung zugestehen, während andere Gerichte deutlich höher gehen (bis zu 50 %, in ganz extremen Fällen aber auch bis zu 100 %). Die Höhe der Mietminderung ist eine Frage des Einzelfalles, die man nur bei einer Begutachtung Ihrer Wohnung (z.B. durch Inaugenscheinnahme von Bildern) und in Kenntnis aller Tatsachen (z.B. Intensität des Wasserschadens, Ort und Ausmaß des Schadens, Art und Ausmaß der Belastung durch die Feuchtigkeit wie z.B. Schimmelpilze etc.) zuverlässig und abschließend klären kann.

2.

Gemäß § 554 Abs. 4 BGB steht dem Mieter zudem wegen Aufwendungen, die er wegen Maßnahmen des Vermieters, die der Erhaltung der Mietsache dienen, machen musste, ein Anspruch gegen den Vermieter auf angemessenen Ersatz zu, ausführlich hierzu LG Berlin, Urteil vom 24.10.05 - 67 S 177/05. Hierunter fallen aber weder Aufwendungen, die der Mieter macht, um den Mangel zu beseitigen, noch solche Aufwendungen, die ihm infolge von Schäden an seinem Eigentum entstanden sind. Denn Anspruchsgrundlage für solche Ansprüche wäre § 536 a Abs. 1 und Abs. 2 BGB, was wie oben ausgeführt ein Verschulden des Vermieters bzw. einen Mangel bereits bei Vertragsschluss voraussetzt. Letzteres scheint bei Ihnen der Fall zu sein, da der Feuchtigkeitsaustritt den Vermietern schon lange vor Ihrem Einzug bekannt war.

Im Einzelnen:

a) Die erhöhten Heizkosten und die Beseitigung durch die Lappen dürften hier wohl unter § 536a Absatz 2 Nr.2 BGB (notwendige Aufwendungen zur Erhaltung) fallen. Ebenso wie bei der Mietminderung ist eine prozentuale Einschätzung grundsätzlich schwierig und aus der Ferne nicht sicher zu beurteilen. Im Endeffekt würde der Schaden wohl durch einen Vergleich zwischen den üblichen Heizkosten der Wohnung (z.B. in den Vorjahren) oder vergleichbaren Wohnungen gegenüber den jetzigen erhöhten Heizkosten beziffert werden. Die Reinigung kann nach Stundensatz abgerechnet werden, wobei als Stundensatz zwischen 7,- und 10,- EUR Entschädigung angemessen sein dürften, aber auch dies obliegt im Streitfall dem Gericht. Die Geruchsbelästigung wird dagegen bei der Höhe der Mietminderung zu berücksichtigen sein, ebenso wie die Feuchtigkeitsauswirkungen auf die anderen Zimmer.

b) Zu entschädigen wäre vom Vermieter auch der Arbeitsaufwand für das Aus- und Einräumen der Möbel und aller weiteren Arbeiten, die der Vorbereitung der Instandsetzungsarbeiten dienten. Zu den Aufwendungen, die durch die Duldung von Instandsetzungsarbeiten verursacht werden, gehören auch die Aufwendungen für eine anschließende Reinigung der Wohnung und der Einrichtungsgegenstände.

c) Weiterhin können Sie grundsätzlich Ersatz für Ihre Aufwendungen beanspruchen, die Ihnen wegen einer Unbewohnbarkeit Ihrer Wohnung entstehen. Die Unbewohnbarkeit kann dabei nicht nur aus dem eingetretenen Wasserschaden, sondern auch aus der Notwendigkeit von Instandsetzungsarbeiten, die die Mieter dulden müssen, resultieren. Es entsteht daher zukünftig möglicherweise ein Anspruch auf Ersatz von z.B. Hotelkosten gegen den Vermieter, wenn die Wohnung aufgrund der Instandsetzung und damit Nichtnutzbarkeit des Badezimmers nicht mehr bewohnbar sein sollte. Aber auch dies ist eine Frage des Einzelfalls und aus der Ferne schwer zu beurteilen. Allerdings trifft Sie dann auch eine gewisse Schadensminderungspflicht. Sie müssen also eine preiswerte Möglichkeit der Fremdunterbringung wählen, evtl. also auch, wenn vorhanden, ein Wochenendhaus o.ä.. In letztgenanntem Fall würden Sie aber die zusätzlichen Fahrtkosten und sonstigen Aufwendungen ersetzt bekommen. Gegebenfalls kann es auch zumutbar sein, zumindest für einen kurzen Zeitraum das Angebot des Vermieters auf die Duschgelegenheit im Keller anzunehmen. Ziehen sich die Arbeiten aber über einen längeren Zeitraum hin, stellt dies in der Regel keinen adäquaten Ersatz für eine fehlende eigene Badnutzungsmöglichkeit dar.

d) Ebenso können Sie Verdienstausfall geltend machen, wenn Sie einen solchen aufgrund der Reparaturarbeiten nachweisen können. In Betracht käme z.B., dass Sie nicht arbeiten können, weil Sie die Handwerker beaufsichtigen wollten, was Ihr gutes Recht ist, solange sich noch persönliche Habe während der Instandsetzung in der Wohnung befindet.

d) Nicht zuletzt können Sie die Kosten für Stromverbrauch geltend machen, insbesondere für den Verbrauch der Trocknungsgeräte.


Sie sollten in jedem Fall Fotos der Wohnung machen, die die Einschränkungen belegen, wenn möglich auch Stundenprotokolle über Ihren zeitlichen Aufwand, damit Sie dies im Zweifel dem Vermieter/der Versicherung oder im Streitfall vor Gericht darlegen können. Ich hoffe aber, dass es soweit nicht kommt, Sie eine gütliche Einigung mit dem Vermieter finden und Ihre Wohnung schnell wieder uneingeschränkt bewohnbar wird.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt oder Mieterverein vor Ort zu kontaktieren und die Sachlage mit diesen bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 22.07.2012 | 18:48

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