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Wer muss für den Wasserschaden aufkommen?

08.10.2008 15:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Sehr geehrte Damen und Herren,
wir haben vor ein paar Tagen unseren Mietvertrag unterschrieben. Altbau 1 OG Berlin .
Nun sanieren wir die Wohnung nach Absprache mit der HV umfangreich.Es besteht ein Anhang am Mietvertrag der die Renovierung des Bades genau beschreibt. Inklusive Abnahmetermin der HV. Dafür bekommen wir 3 Monate mietfrei ( wir bezahlen nur die Betriebskosten ! ) Eine Entfernung eines Wasserschadens ist dort allerdings nicht vermerkt !
Bei Abnahme der Wohnung wurde von uns unter der Abhängung ein Wasserschaden im Bad und zum Teil auch in der Küche festgestellt. Dies wurde auch im Übernahmeprotokoll festgehalten.
Nun war gestern ein Handwerker der Hausverwaltung da und behauptet , es läge kein aktueller Schaden vor. Es erstrecken sich allerdings Schäden über die gesamte Decke, zum Teil kommt der Putz schon herunter ! Weiterhin ist laut meinem Handwerker das Fallrohr defekt. Auch dies bestreitet der "Haustechniker ". Eine endgültige Beurteilung kann er jedoch erst nach der Besichtigung der über uns liegenden Wohnung tätigen. Allerdings gab er zu das Fallrohr befände sich in einem schlechten Zustand und empfahl eine Umbauung die man leicht wieder entfernen kann. Also rechnet auch er wohl mit einem mittelfristigen Schadensfall. Wir investieren nun einige tausend Euro in das Bad und möchten ungern bald alles wieder aufreissen .
Meine Frage :
Müsste ich als Mieter den Schaden anstandslos beseitigen oder ist die HV verpflichtet den Schaden zu beseitigen ?
Hat die Hv mit dem Eintrag in das Übernahmeprotokoll nicht bereits einem Schaden zugegen und sich hiermit zu einer Beseitigung verpflichtet ?
Bin ich in der Beweisschuld ?
Gibt es Gesetze oder Urteile auf die ich mich beziehen kann ?
vielen dank !
der neue Mieter

Sehr geehrter Ratsuchender,


unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen zusammenfassend wie folgt:


1.) Wer muß für den Wasserschaden aufkommen?


Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung sind Sie nicht verpflichtet, den Wasserschaden bzw. die entsprechenden Folgeschäden zu beseitigen.
Eine Ersatzpflicht würde nämlich voraussetzen, dass Sie ein Verschulden im Sinne von § 276 BGB an der Herbeiführung des Schadens trifft bzw. Sie sich zur Beseitigung dieses Schadens vertraglich verpflichtet haben. Dies ist nicht der Fall.

Auch ergibt sich eine Ersatzpflicht Ihrerseits nicht daraus, dass Sie sich verpflichtet haben, das Bad zu renovieren. Die Renovierung des Bades war nämlich genau beschrieben und ein versteckter Wasserschaden gehört nach ihrer Sachverhaltsschilderung eindeutig nicht hierzu.
Die Renovierungspflicht geht nur soweit, wie vertraglich festgelegt, also umfasst vorliegend nicht den Wasserschaden.

Bei dem Wasserschaden handelt es sich um einen Mangel an der Mietsache, der bereits bei Vertragsschluss vorhanden war, so dass den Vermieter die Pflicht trifft gem. § 535 Abs. 1 S.3 BGB, den Mangel zu beseitigen.
Unbeschadet dieser Gewährleistungsrechte steht Ihnen unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 1 BGB das Recht zu, zusätzlich Schadensersatz bzw. Aufwendungsersatz vom Vermieter zu verlangen, falls Ihnen ein Schaden durch den Wasserschaden entstanden ist.
Zu diesem Schadensersatz zählen insbesondere die Mangelbeseitigungskosten. So könnten Sie nämlich gem. § 536 a Abs. 2 BGB den Schaden auch selber beseitigen lassen und Ihrem Vermieter diesen in Rechnung stellen, vorausgesetzt Sie haben dem Vermieter bzw. der Hausverwaltung zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt oder die Umgehende Beseitigung des Mangels ist zwingend notwendig, was in Ihrem Fall jedoch schwer zu begründen wäre, da es sich um einen nicht akuten Altschaden handelt.

Ich weise darauf hin, dass Ihnen die Schadensersatzansprüche aus § 536a BGB dann nicht zustehen gem. § 536b BGB, wenn Sie den Mangel bei Vertragsschluss kannten, es sei denn, Sie haben sich entsprechende Gewährleistungsrechte vorbehalten.


2.) Wie ist Eintrag im Übernahmeprotokoll zu werten?


Durch den Eintrag im Übernahmeprotokoll hat die HV nicht direkt eine Einstandspflicht für den Schaden erklärt. Hierdurch hat die HV jedoch das Vorliegen eines Schadens dem Grunde nach anerkannt, so dass sich hierdurch Ihre Beweissituation in einem eventuellen Rechtsstreit immens verbessert, insbesondere, falls die HV den Haustechniker als Zeugen dafür benennen sollte, dass kein Schaden vorliegt.


3.) Wer trägt die Beweislast?


Nach dem allgemeinen Beweislastgrundsatz sind Sie darlegungs- und beweispflichtig. Das Vorliegen eines Mangels ist in rechtlicher Hinsicht günstig für Sie, da Sie hieraus Rechte gegenüber dem Vermieter bzw. der HV herleiten können. Nach dem eben genannten Grundsatz muß derjenige die Ihm günstigen Tatsachen darlegen und gegebenenfalls beweisen.


4.) Gesetze oder Urteile


Auf spezielle Urteile brauchen Sie sich in Ihrem Fall nicht zu beziehen, da es sich um einen Standartfall der mietrechtlichen Gewährleistung handelt. Ihre Ansprüche ergeben sich insoweit aus den §§ des BGB, die ich bereits benannt habe und Ihnen zum besseren Nachvollziehen meiner Ausführungen etwas weiter unten noch beigefügt habe.


5.) Weiteres Vorgehen/Zentralproblem


Im Kern wird es um die Frage gehen, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang ein Mangel (hier Wasserschaden) vorliegt, der den Vermieter zum Ersatz des Schadens bzw. zur Beseitigung verpflichten würde. Wenn der Wasserschaden komplett ausgetrocknet ist, würde dieses eher gegen eine Ersatzpflicht sprechen. In Ihrem Fall sind jedoch akute Schäden bzw. zumindest Mangelfolgeschäden gegeben (Putz kommt von der Decke, Fallrohr ist defekt), die den Vermieter gem. § 280 BGB zum Schadensersatz verpflichten. Ebenso hätte Ihnen der Vermieter den Schaden zu ersetzen, der dadurch entstehen würde, dass Sie durch den Wasserschaden oder ähnliches in Zukunft gezwungen wären, das Bad wieder aufzureißen. Konkret müsste der Vermieter dafür Sorge tragen, dass der ursprüngliche Zustand, der vor dem Aufriss des Bades bestanden hatte, wieder hergestellt wird, vgl. § 249 BGB.

In diesem Zusammenhang weise ich darauf hin, dass grundsätzlich der Vermieter Ihnen gegenüber verpflichtet ist, die erforderliche Gewährleistung bzw. Schadensersatz zu erbringen, jedoch in der Praxis die HV der Ansprechpartner hierfür sein wird, da diese den mietvertraglichen Pflichten des Vermieters in Stellvertretung nachkommt.

Sie sollten den Vermieter bzw. die Hausverwaltung unter Fristsetzung auffordern, die entsprechenden Ausbesserungen, insbesondere hinsichtlich des herunterkommenden Putzes durchzuführen. Anderenfalls sollten Sie Ihrem Vermieter in Aussicht stellen, Ihr Recht gem. § 536 BGB auf Geltendmachung von Mietminderung durchzusetzen. Dieses Recht steht Ihnen übrigens auch schon zum jetzigen Zeitpunkt zu, da der Vermieter dafür zu sorgen hat, dass kein Putzt von den Wänden kommt.


Nachfolgend habe ich Ihnen die wichtigsten Bestimmungen zum besseren Verständnis meiner Ausführungen beigefügt:


§ 280 BGB , Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(1) 1Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. 2Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.


§ 535 BGB , Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) 1Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. 2Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. 3Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.


§ 536a BGB , Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.
(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
1.
der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2.
die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.



§ 536b BGB , Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme

Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.




Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.

Sehr gerne stehe ich Ihnen auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung.
Den hier im Forum von Ihnen geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.

Auch bei größerer Entfernung kann über Email, Post, Fax und Telefon eine gute Kommunikation erfolgen, so dass eine Mandatsausführung möglich ist.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Nachmittag.


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774

Nachfrage vom Fragesteller 08.10.2008 | 22:22

Sehr geehrter Hr. Newerla,
erstmal vielen Dank für ihre Hilfe . Ich habe aber noch ein paar Nachfragen .
Im Moment wird von uns ja keine Miete gezahlt ,die man mindern könnte. Für die von uns nun vorgenommenen Renovierungsarbeiten im Bad , haben wir ja bereits Mietfreiheit erhalten ! Der Schaden war uns beim Einzug bekannt ,daher entfällt wohl der Schadensersatzanspruch .Wie kann ich den Vermieter nun dazu bringen den Mängel ( Putz fällt von der Decke) zu beseitigen ? Sollte ich einen von mir bestellten Handwerker bitten , einen Kostenvoranschlag zu tätigen und diesen dann an die HV senden ? Wie lang sollte ca. die Frist sein die ich ihm gewähre ? Vor Anfang November haben wir nicht vor in die Wohnung zu ziehen.
Gibt es einen § der festlegt in welchem Zustand die Wohnung sein muss um als Mängelfrei zu gelten ?
In unserem Vertrag habe ich noch folgendes gefunden :
§ 13 Haftungsausschluß
2. Die verschuldensunabhänige Garantiehaftung des Vermieters für anfängliche Mängel nach § 536 a Abs.1 1. Alternative BGB wird ausgeschlossen,es sei den, es handelt sich um Verletzung von Leben ,Körper ,Gesundheit. Ansonsten besteht ein Schadensersatzanspruch des Mieters für anfängliche Mängel nur dann, wenn der Vermieter deren Vorhandensein oder Nichtbeseitigung zu vertreten hat.

Wie gilt dies in unserem Fall ? Den letzten Satz versteh ich ehrlich gesagt nicht ! Heißt das der Vermieter hat den Mängel zu vertreten , wenn er davon wußte ? Gilt herabfallender Putz als Verletzung der Gesundheit ?
vielen Dank für ihre Mühe !
mit freundlichen Grüßen
der neue Mieter

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.10.2008 | 23:18

Sehr geehrter Ratsuchender,

sehr gerne beantworte ich Ihre Nachfragen wie folgt:

Sie sollten dem Vermieter eine angemessene Frist zur Stellungnahme geben, also ihn auffordern ,sich zu erklären, ob er die Mängelbeseitigung vornimmt.Hierfür sind 7 Tage angemessen (also für die Erklärung).
Die Mängelbeseitigung sollte er unverzüglich vornehmen, also so schnell wie möglich mit der Beseitigung anfangen. Wie lange die Mängelbeseitigung konkret dauert, hängt vom Zustand der Wohnung ab und kann aus der Ferne schlecht beurteilt werden, es dürfte sich aber um nicht länger als eine Woche handeln, so dass insgesamt eine Aufforderung, die Mängel innerhalb von drei Wochen zu beseitigen , realistisch ist, zudem Sie erst Anfang November beabsichtigen in die WOhnung zu ziehen.

Bereits in diesem Schreiben sollten Sie ankündigen, dass Sie für den Fall, dass der Vermieter sich weigert, die Mängelbeseitigung unverzüglich durchzuführen, Sie den Rechtsweg beschreiten werden, um Ihre Mängelbeseitigungsansprüche gegen den Vermieter durchzusetzen.

Ein Recht zur sog. Selbstvornahme (Mangelbeseitigung durch Sie selbst bzw. ein durch Sie beauftragten Handwerker)besteht nach Ihrer Sachverhaltsergänzung allerdings nicht, so dass Sie auch keinen Kostenvoranschlag einzuholen brauchen. Da Sie nach Ihrer Schilderung nämlich bei Vertragsschluß den Mangel bereits kannten, ist Ihnen gem. § 536 b BGB das Recht zur Selbstvornahme nach Fristsetzung gem. § 536a Abs. 2 BGB verwehrt.

Im Ergebnis müssen Sie also die Mängelbeseitigung bei endgültiger Verweigerung durch den Vermieter notfalls einklagen.

Einen §, welcher den mangelfreien Zustand der Wohnung regelt gibt es direkt nicht. Indirekt ist es jedoch § 535 BGB, der von vertragsgemäßem Zustand spricht. Ob also eine Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit der Wohnung vorliegt, hängt einzig und allein davon ab, was im Mietvertrag vereinbart ist.

Der Haftungsausschluß ist für Sie nicht relevant, da bezüglich des Wasserschadens, wie bereits ausgeführt, Ihre Schadensersatzansprüche bereits gem. § 536b BGb ausgeschlossen sind.

Der letzte Satz ist als Abweichung vom Grundsatz des § 536 a BGB zu verstehen. Hiernach gibt es eine sog. Garantiehaftung. Es kommt also lediglich darauf an, dass ein Schaden vorliegt, und nicht , dass der Vermieter diesen auch verschuldet hat.
Durch die betreffende Klausel in § 13 wird eine Haftungserleichterung zu Gunsten des Vermieters geregelt, der in Abweichung zur gesetzlichen Regelung für bestimmte Mängel nur bei Vorsatz oder Fahrlässigkeit haftet. Wie gesagt ist dieses in Ihrem Fall jedoch nicht relevant.
Auch handelt es sich ja bei dem Putz, der von der Decke kommt, nicht um einen anfänglichen Mangel, da dieses erst nach Vertragsschluss entstanden ist, wenn ich es richtig verstehe, so dass § 13 diesen Fall sowieso nicht betrifft (dieser regelt lediglich anfängliche Mängel!).

Herunterfallender Putz gilt nicht als Verletzung der Gesundheit oder des Körpers, es sei denn, es wird jemand dadurch verletzt. Die klassische Schadensposition in diesem Zusammenhang, die als Mangelfolgeschaden gem. § 280 BGb zu ersetzen ist (hier gilt der § 13 nicht!) sind z.B. die Reinigungskosten, die dadurch entstehen, dass der herunterkommende Putz den Teppich verschmutzt oder ähnliches.

Ich hoffe Ihnen zu Ihrer Zufriedenheit geholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Abend sowie viel Erfolg in der Angelegenheit.

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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