Was bedeutet/beinhaltet ' A n s p r ü c h e' aus Eigentumswohnungs-Kaufvertrag ?

Sehr geehrter Fragesteller,

mit Besitzübergang wird der Käufer "wirtschaftlicher Eigentümer" des verkauften Grundbesitzes (hier: der Eigentumswohnung). Für die Beteiligten eines Bauträgervertrages ist der Besitzübergang an dem Vertragsobjekt somit das wesentliche Datum, während der Eigentumsübergang (Eintragung im Grundbuch) für Käufer wie Verkäufer lediglich die Funktion eines registerlichen Vollzugsaktes hat, für den Notar und Grundbuchamt zuständig sind.

Der Begriff des Besitzes bedeutet auch im Grundstücksrecht die von einem Besitzwillen getragene Erlangung der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück (§ 854 BGB ).

Mit der Erlangung des Besitzes an der Eigentumswohnung (die Übergabe durch den Bauträger ist, so schreiben Sie, bereits erfolgt, sicher sind auch die Wohnungsschlüssel ausgehändigt worden) kann der Käufer hierüber verfügen, insbesondere selbst einziehen oder auch wieder ausziehen und auch die Wohnung vermieten. Der Begriff der Besitzaufgabe spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle.

Insbesondere handelt es sich bei einer Vermietung nicht um eine Abtretung von Ansprüchen, sondern um die Wahrnehmung der Möglichkeiten durch die Besitzverschaffung. Die Vermietungsmöglichkeit ist daher kein Anspruch der beiden Vertragsparteien des Bauträgervertrages aus dem Vertrag und unterfällt somit nicht dem vertraglich vereinbarten Abtretungsverbot.

Typische Ansprüche eines Erwerbers aus einem Bauträgervertrag sind z.B. Gewährleistungsansprüche wegen Baumängeln oder Schadensersatzansprüche bei Bauzeitverzögerung etc.; diese Ansprüche sollen nach dem geschlossenen Vertrag vom Erwerber nicht an Dritte abgetreten werden dürfen. Nur der Erwerber selbst soll diese Ansprüche gegenüber dem Bauträger geltend machen dürfen. Der Grund hierfür dürfte zivilprozessualer Natur sein.

Die Vermietungsmöglichkeit besteht, wie gesagt, sobald dem Erwerber vertragsgemäß das Objekt übergeben wurde, so dass er den Besitz daran hat. Das Abtretungsverbot hinsichtlich der vertraglichen Erwerberansprüche ändert daran nichts.

Da Bauträgerverträge als Allgemeine Geschäftsbedingungen zu werten sind, wäre ein Vermietungsverbot im Übrigen als überraschende Klausel unwirksam.

Da zu der angefragten Materie weder in der Literatur, noch in der Rechtsprechung Streit besteht, ist die gewünschte Präsentation von Entscheidungen und Kommentierungen leider nicht möglich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich und abschließend beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten in der Beantwortung können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

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Mit freundlichen Grüßen