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Wann müssen wir die Kaution zurückzahlen?


12.11.2006 13:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers



Wir haben ein Zimmer aus einer 3er WG für ein Jahr untervermietet, Miete incl. Heizung, Wasser, Strom, Möbel. Nach der ersten Hälfte wurden die gestiegenen Energiekosten auf die WG-Mitglieder aufgeteilt. Wir haben versucht den Mieter dazu zu bewegen, seinen Anteil zu übernehmen. Der hat nur die nachfolgeden Mietzahungen für das 2.Halbjahr um den entprechenden monatlichen Anteil erhöht. Nach Ablauf haben wir die Kaution zur Wahrung etwaiger Ansprüche zurückbehalten. Wir erheben folgende Ansprüche:
Zahlung der Energiekosten aus dem 1. Halbjahr
zu erwartende höhere Energiekosten aus dem 2. Halbjahr nach Jahres-Abrechnung
Kosten für Schäden an Wand, Fenster, Holzboden (per Foto dokumentiert), Kosten für Grundreinigung.
Eine offizielle Übergabe mit Protokoll etc. hat nicht statt gefunden. Die Kosten wurden pauschal angesetzt, da privat ausführbar und vermutlich günstiger. Nachträglich haben wir gegen Kostenübernahmeerklärung die Einholung eines Kostenvoranschlages für die Schäden angeboten.

Der Mieter fordert per RA mit Prozessandrohung und RA-Kosten die sofortige Rückzahlung der Kaution, da eine Betriebskostenabrechung nicht relevant sei und keine Schäden vorlägen.

Fragen:
Wann müssen wir die Kaution zurückzahlen.
Ist die Zahlung der höheren Miete als Zugeständnis an die Energiekosten zu bewerten und auf das 1. Halbjahr übertragbar.
Müssen wir die Kosten einzeln belegen.
Müssen wir die RA-Kosten tragen.
Wie ist eine aussergerichtliche Einigung machbar.

Wir hoffen auf eine baldige Antwort.

mfg

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

zunächst möchte ich vorweg schicken, dass eine genaue Beurteilung ohne Kenntnis der genauen Vereinbarungen im Mietvertrag und weiterer Angaben kaum abschließend möglich ist.

In Anbetracht der von Ihnen gemachten Angaben und Ihres Einsatzes ergeben sich für Ihre Fragen folgende Antworten:

1. Wann müssen wir die Kaution zurückzahlen.

Die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs ist einzelfallabhängig. dem Vermieter wird eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist eingeräumt, die je nach Mietverhältnis unterschiedlich beurteilt wird. Überwiegend wird von einem Zeitraum von ca. 6 Monaten nach Beendigung ausgegangen, teilweise wird aber auch durchaus auch bejaht, dass bei einem "normalen" Mietverhältnis in der Regel 3 Monate ausreichen, um etwaige Ansprüche gegen den Mieter zu prüfen. Zahlt der Mieter nur Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, kann zumeist auch ein Teil der Kaution länger einbehalten werden, wenn eine Nachzahlung bei der Jahreabrechnung zu erwarten ist.

2. Ist die Zahlung der höheren Miete als Zugeständnis an die Energiekosten zu bewerten und auf das 1. Halbjahr übertragbar.

Hierfür ergeben sich aus Ihrer Schilderung ehrlich gesagt keine Anzeichen. Sind Ihre Angaben aus dem ersten Satz zutreffend, dass eine Inklusivmiete vereinbart wurde, dürften Sie grds. auch keinen Anspruch auf die höhere Miete aus dem zweiten Halbjahr und erst recht auch keinen Anspruch auf Nachzahlung haben, falls die Betriebskostenabrechnung eine solche erfordert.

3. Müssen wir die Kosten einzeln belegen.

Auf jeden Fall sollten Sie die Schäden so genau wie möglich beziffern, für die Sie Ansprüche geltend machen. Es muss sich auch um tatsächliche Schäden handeln, die über die normale Abnutzung hinausgehen und auch nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen. Kosten für eine "Grundreinigung" anzusetzen, ist in aller Regel ebenfalls sehr problematisch.

Streben Sie eine außergerichtliche Einigung ist, kann es wichtig sein, dem Mieter die Kosten für die Schadensbeseitigung plausibel zu machen. Spätestens in einem Gerichtsverfahren müssten Sie auch die Schadenshöhe entsprechend nachweisen, wobei gerade bei geringen Beträgen die Höhe oft vom Richter geschätzt wird, aber nach Möglichkeit durch Kostenvoranschläge etc. untermauert werden sollte. Sie müssten unter anderem in einem Gerichtsverfahren auch beweisen, dass diese Schäden bei Einzug noch nicht vorhanden waren, falls der Mieter seine Verantwortlichkeit bestreitet.

4. Müssen wir die RA-Kosten tragen.

Ja, sofern Sie sich in Verzug befinden (siehe Frage 1.). Ist die Kaution zur Rückzahlung fällig und haben Sie zu Unrecht Beträge zurückgehalten, hat der Mieter einen Anspruch auf Ersatz von RA-Kosten.

5. Wie ist eine aussergerichtliche Einigung machbar.

Sie müssen sich überlegen, welche Forderungen Sie tatsächlich recht sicher geltend machen können und welchen Betrag Sie bereit sind, zu zahlen, um ein Gerichtsverfahren zu vermeiden. Sie können also dem Mieter anbieten, dass er einen Betrag x erhält und damit alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis (inkl. Anwaltskosten) erledigt sind.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort zunächst weiterhelfen konnte und wünsche Ihnen viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt
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