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Kann ich mich auf die Renovierungsklausel berufen oder muss ich tatsächlich die Kaution zurückzahlen

| 09.09.2011 19:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Aljoscha Winkelmann


Am 31.08.2010 sind meine Mieter nach 3 Jahren Mietzeit und Kündigungsklage endlich ausgezogen und haben eine zwar besenreine, aber völlig verrauchte und vergilbte, stinkende Wohnung hinterlassen. Leider hat mein Mann im Übergabeprotokoll zwar einige Kleinigkeiten aufgeführt, diese Tatsache aber nicht.
Die Wohnung war in diesem Zustand nicht zu vermieten, deshalb habe ich sie für ca 2000,- € renovieren lassen. Zusammen mit den Kleinigkeiten ergaben sich ca 2400,- €. Ich habe eine fristgerechte, ausführliche Kautionsabrechnung gemacht und keinerlei Reaktion darauf erhalten. Prozessmüde wollte ich sogar auf die Differenz zur Kautionssumme verzichten, wenn ich nur meine Ruhe habe.
Nun flattert mir eine Klage über 1800,- € (Kautionshöhe) + Zinsen etc ins Haus, natürlich mit dem Hinweis auf das Übergabeprotokoll.
Ich habe einen von mir entworfenen individuellen Mietvertrag für meine 8 Wohneinheiten, der immer mal wieder leicht modifiziert wird. Er enthält eine flexible Renovierungsklausel: „… im Allgemeinen betragen…Küche 3 Jahre… Wohnzimmer… 5Jahre, … Intervalle können je nach Zustand kürzer oder länger sein…"
Ich habe Fotos vom Zustand der Wohnung und kann mindestens 6 Zeugen benennen, die entsetzt wieder rausgegangen sind.
Der gegnerische Anwalt bezeichnet die Regelung über die Schönheitsreparaturen als unwirksam, was ich nicht nachvollziehen kann.
Nun meine Fragen: Kann ich mich auf die Renovierungsklausel berufen oder muss ich tatsächlich die Kaution zurückzahlen, nur weil der Zustand der Wohnung nicht im Übergabeprotokoll gerügt wurde? Wie stehen meine Chancen? Kann ich eventuell die Differenz von 600,- € und den Mietausfall, den ich ja auch noch hatte, noch geltend machen?
Mit freundlichen Grüßen, Mikesch

Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage, am geschrieben am 09.09.2011 19:12:13,
Renovierung bei Auszug
Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum | Einsatz: € 50,00

beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt :
I. Zunächst ist zu prüfen, ob Ihre Ansprüche evtl. nicht schon verjährt sind:
§ 548 BGB regelt in seinem Absatz 1 die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters. Die Verjährung tritt nach 6 Monaten ein.
Die Verjährungsfrist beginnt für den Vermieter mit der Rückgabe der Mietsache.
Die Verjährung wird aber gehemmt, wenn die Vertragsparteien über den Anspruch verhandeln
Eine Hemmung der Verjährung tritt auch durch Zustellung eines Mahnbescheids ein. Dies setzt aber voraus, dass in diesem der Anspruch "bezeichnet" wird. Hierzu kann auf vorprozessuale Korrespondenz Bezug genommen werden (vgl. Börstinghaus, MietPrax)

II. Wenn die Ansprüche nicht verjährt sein sollten, käme es auf die genaue Formulierung der Klausen in Ihrem Mietvertrag an (zu beachten ist bitte, dass dies ein sehr weites Feld ist und die Rechtsprechung. des Bundesgerichtshofs (BGH) dazu sehr vielfältig ist) .
1.
a)
Sollte in Ihrem Mietvertrag eine Endrenovierungsklausel stehen, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparatur verpflichtet, die Wohnung renoviert zu übergeben, ist diese wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam (vgl. Urteil des BGH vom 14.05.2003 - VIII ZR 308/02sowie BGH, 18.02.2009 - VIII ZR 166/08; Rechtsprechung zitiert nach Börstinghaus, MietPrax, unter 5. Renovierung bei Auszug – MietPrax, a) Renovierungspflicht, Lfg. 49 — Oktober 2010 — Seite L 91]

b)
Aus der Entscheidung des BGH vom 12.09.2007, Aktenzeichen VIII ZR 316/06 ergibt sich:
Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (Rn.13); das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.
Die Begründung gibt der BGH in seinem Urteil vom in Randnummern 16:
„Die weithin übliche, formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter wird von der Rechtsprechung rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume und deshalb grundsätzlich als wirksam angesehen (grundlegend BGHZ 105, 71, 79 ff.). Die Endrenovierungsklausel geht jedoch darüber hinaus und trägt einseitig den vom gesetzlichen Leitbild (§§ 535, 538 BGB) abweichenden Vermieterinteressen Rechnung (OLG Hamm aaO, 1050). Sie verpflichtet den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann neu zu dekorieren, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung noch kein Bedarf bestünde. Die Endrenovierungspflicht wird in diesen Fällen nicht durch eine entsprechende Abnutzung der Wohnung durch den Mieter selbst aufgewogen. Sie dient vielmehr allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage versetzt wird, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters eine frisch renovierte Wohnung zur Miete anzubieten. Diese Möglichkeit stünde dem Vermieter in den vorgenannten Fällen auch dann nicht zur Verfügung, wenn er seine Schönheitsreparaturpflicht nicht abbedungen, sondern stattdessen die für deren Erfüllung erforderlichen Aufwendungen – ausgehend von üblichen Renovierungszeiträumen – in die Miete einkalkuliert hätte."
2. Sollte die Endrenovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag auf die Fristenintervalle während des laufenden Mietverhältnisses Bezug nehmen und fordern, dass daneben noch ein Renovierungsbedarf entstanden ist, der Mieter aber trotz abgelaufener Renovierungsintervalle und eingetretenen Renovierungsbedarfs keine Schönheitsreparaturen ausgeführt hat, könnte eine Renovierungspflicht bei Ende des Mietverhältnisses zu bejahen sein. Ob diexe Voraussetzungen gegeben sind, wäre aber genau zu prüfen. [vgl. dazu
BGH, 03.06.1998 - VIII ZR 317/97; BGH, 28.06.2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, S. 2915; BGH, 18.02.2009 - VIII ZR 166/08; Rechtsprechung. zitiert nach Börstinghaus, MietPrax, 5. Renovierung bei Auszug – MietPrax, a) Renovierungspflicht, Lfg. 49 — Oktober 2010 — Seite L 91]

3. So wie es mir scheint, enthält Ihr Mietvertrag aber gar keine Klausel mit einer Verpflichtung zur Endrenovierung.

In Ihrem Fall haben Sie bislang nur etwas von einer sog. weichen bzw. flexiblen Schönheitsreparaturen – Klausel erwähnt.

Diese gibt Ihnen vom Prinzip her nur das Recht, bei Auszug noch die Durchführung derjenigen Schönheitsreparaturen zu fordern, die zu diesem Zeitpunkt fällig sind. Nach dem § 7 Mustermietvertrag 1976 sind nach 3 Jahren im Allgemeinen in Küche, Bad und Dusche Schönheitsreparaturen fällig. Jedenfalls dürften Ihre Mieter bei Auszug die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für die Räume gehabt haben, die nach 3 Jahren fällig war. Dann wären Ihre Mieter verpflichtet gewesen, diese Räume in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. (Beachten Sie aber bitte, dass zu Schönheitsreparaturen nur ganz bestimmte Arbeiten zählen).


Es ist allerdings zu prüfen, ob Ansprüche Ihrerseits nicht bereits verjährt sind.


Hier verblieben offene Fragen. Dazu gehört auch, wann die im MietV aufgeführten Fristen zu laufen begonnen haben. MietV gesetzten Fristen zu laufen begonnen haben

Ich rate ich Ihnen, die Klage von einem Anwalt vor Ort einmal Überprüfgen zu lassen. Dabei sind die vom Gericht gesetzten Fristen unbedingt einzuhalten!!!


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben.


Ich weise abschließend darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Letztlich weise ich darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt ist.

Nachfrage vom Fragesteller 09.09.2011 | 22:33

Danke für die schnelle Antwort. Der Vertragstext bei Auszug lautet: Die Wohnung ist in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Renovierungen befinden würde.
Und: Meine Kautionsabrechnung war fristgemäß. Mehr Ansprüche wollte ich ja nicht stellen, muss mich aber jetzt nach fast einem Jahr gegen eine Klage wehren.
Die Kernfrage für mich bleibt aber in Ihrer Antwort noch ungelöst: Kann ich die von mir beweisbaren Mängel (Nikotinablagerungen an Wänden, Türen, Heizkörpern) auf Kosten der Mieter beseitigen lassen, auch wenn sie nicht im Abnahmeprotokoll stehen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.09.2011 | 23:29

Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage, am geschrieben am 09.09.2011 19:12:13,
Renovierung bei Auszug
Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum | Einsatz: € 50,00

ERGÄNZE ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt:

I. Zur Frage, ob Sie Mängel beseitigen lassen können:

Mangels Vorliegens des Mietvertrages kann ich noch nicht einmal abschließend beurteilen, ob es überhaupt zu einer wirksamer Überbürdung der Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses gekommen ist.
Möglich ist es aber, so bereits meine Ausführungen, dass Sie Schönheitsreparaturen in den Räume verlangen durften, die nach 3 Jahren fällig waren. Vom Grundsatz könnte Ihnen also ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gegen Ihre ehemaligen Mieter zustehen. Voraussetzung des Schadensersatzanspruches ist aber, dass der Vermieter dem Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses eine Nachfrist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gesetzt hat, verbunden mit einer Ablehnungsandrohung.Auch darüber habe ich keine Kenntnis, weshalb ich keine abschließend keine Aussage treffen kann

II. Zu den Nikotinablagerungen:

Nikotinablagerungen können grds. sog. vertragsgemäßen Gebrauch darstellen.

Nach einem Urteil des BGH v. 05.03.2008, VIII ZR 37/07, veröff. u.a. in NJW 2008, 1439-1440 gilt aber:
„Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern."

III. Zum Abnahmeprotokoll:
Ein vom Mieter unterschriebenes Abnahmeprotokoll bietet für die Frage, wie die Wohnung hinterlassen wurde, ein gutes Beweismittel.Als Beweismittel stehen Ihnen aber noch Fotos und Zeugen zur Verfügung. Allerdings sollten Sie sich vor Gericht darauf gefasst machen, dass Sie danach befragt werden, warum ein derart desolater Zustand der Wohnung nicht im Abnahmeprotokoll festgehalten wurde.

IV. Abschließender WICHTIGER Rat:
Ob Sie noch durchsetzbare (also noch nicht verjährte) Ansprüche gegen Ihre Mieter haben, rate ich Ihnen umgehend von einem Anwalte vor Ort im Einzelnen durchprüfen zu lassen. Dies kann auf diesem Weg ohne Kenntnis aller Einzelheiten nicht abschließend beurteilt werden.

Ihre Ansprüche können nämlich ggf. noch im Rahmen der Klage aufrechenbar entgegengehalten werden.
Denn der Vermieter kann gegenüber dem Rückzahlungsanspruch des Mieters bzgl. der Kaution auch dann aufrechnen, wenn seine Ansprüche gem. § 548 Abs. 1 BGB (also wg. Ablaufs der 6 Monate) verjährt sind. Wenn die Voraussetzung des § 215 BGB gegeben sind, ist die Aufrechnung mit einer verjährten Forderung statthaft (vgl. Börstinghaus, MietPrax, unter VII. Mietsicherheiten im Einzelnen – MietPrax — Lfg. 34 — Januar 2007 — Seite 221/Rn. 567 unter Verweis auf BGH Urt .v. 10.03.1988 - VII ZR 8/87, veröff. in Neue Jur. Wochenschrift (NJW) 1988, 2542;sowie OLG Düsseldorf, Urt veröff. in = Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR) 2002, 658). Dies soll, zumindest nach dem Urteil des LG Berlin, veröff. in ZMR 1998, S.778, auch dann der Fall sein, wenn der Vermieter seinen Ersatzanspruch erst nach Ablauf der Verjährungsfrist erstmals beziffert (vgl. auch Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, 6. Auflage 2011, § 548 BGB Rn 19).

Es sollte also auch geprüft werden, ob die die Voraussetzungen des § 215 BGB gegeben sind. Sollte dann von dem Kollegen das Vorliegen von Ansprüchen wegen rückständiger Schönheitsreparaturen sowie auf Schadensersatz wg. Mietausfalls (wegen Nicht-Vornahme dieser Reparaturen) bejaht werden, könnten diese ggf. im Prozess noch aufrechenbar dem Kautionsrückzahlungsanspruch entgegengehalten werden.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Ergänzung einen weiteren ersten Überblick verschafft zu haben.

Ich weise abschließend erneut darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Letztlich weise ich darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt ist.

Mit freundlichen Grüßen
Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 13.09.2011 | 15:01

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