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WOHNRECHTS-NOTAR-VERTRAG - Wohnberechtigte zahlen zu wenig – wieviel steht mir zu?

| 17.05.2010 18:22 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


19:14

Guten Tag,
da wir uns seit kurzem über die Höhe der zu leistenden Zahlungen aus einem notariellen Wohnrechtsvertrag mit den Wohnberechtigten im Streit befinden, möchten wir wissen was uns tatsächlich zusteht.

Kurz die Vorgeschichte zur Information worum es geht:
Mir gehört ein komfortables in 2005 vollständig renoviertes und modernisiertes 1 ½ Familienhaus in bester Wohnlage lrh. außerhalb Kölns. Ich hatte meine pflegebedürftige Mutter ins Haus aufgenommen und bis Mitte 2004 gepflegt und wir konnten das monatliche Pflegegeld gut gebrauchen. Als die Mutter verstarb boten nahe Verwandte an, über den Wegfall des Pflegegeldes hinweghelfen zu können, indem sie mit Tochter zu uns ins Haus ziehen und anstelle ihrer bisherigen Mietzahlungen die entsprechenden Kosten der Immobilie übernehmen würden. Als sich ein Erweiterungsanbau des Hauses als nicht realisierbar herausstellte, wurde ein ursprünglich von uns nach Beginn der Altersrente beabsichtigter Umzug zur eigenen Tochter spruchreif. Dieser Umzug sollte nun vorgezogen werden, damit Fam. Verwandt das Haus komplett übernehmen könne. Diese Alternative, Fam. Verwandt nutzt das Haus alleine und wir ziehen zur Tochter, wurde dann endgültig besprochen und nach Einigung wie vereinbart vom Notar im Notarvertrag verfasst und rechtsverbindlich von mir und den Wohnberechtigten Eheleute Verwandt Anfang 2005 unterschrieben. Wir sind dann ausgezogen und ich habe das Objekt den Wohnberechtigten ab Mitte 2005 gegen Übernahme sämtlicher Kosten und öffentlicher Abgaben des Grundbesitzes und des Hauses und Zahlung einer monatlichen Rente i.H.v. 500,00€ zur alleinigen Nutzung überlassen. Damit meine Tochter Wohnraum für uns schaffen und die notwendigen Baumaßnahmen durchführen konnte, habe ich mit Abtretungsvertrag von 2005 alle Ansprüche aus dem Wohnrechtsvertrag an meine Tochter abgetreten und die Berechtigten haben ihre monatlichen Zahlungen an meine Tochter geleistet.
Im Rahmen der Rentenantragsstellung meines Ehemannes kam es zu einer sozialgerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Rententräger über die Höhe der zu zahlenden Rente in Verbindung mit einem Anspruch auf Grundsicherung. In diesen Verfahren wurde der Notarvertrag zwischenzeitlich mehrfach behördlich und gerichtlich überprüft und blieb bis auf den Einwand unbeanstandet, dass die Wohnberechtigten zu wenig bezahlen und ich aus diesen Gründen verarmt sei. Deshalb wurde ein Anspruch auf Grundsicherung im Dezember 2009 abgelehnt. Eine ungekürzte Altersrente von knapp über 1.000,00 EUR erhält mein Ehemann ab 2008.

Im Einzelnen hatte das Sozialgericht im Dezember 2009 gerügt:
1. Die monatliche Rentenzahlung i.H.v. jetzt 533,00€ sei im Hinblick auf die Nutzung des Hauses und Grundstücks wesentlich zu gering angesetzt, denn lt. Mietspiegel seien für ein vergleichbares Objekt ca. 1.000,00€ angemessen. Insoweit handele es sich um eine Schenkung der Eigentümerin an die Berechtigten und diese sei wegen Verarmung der Eigentümerin rückgängig zu machen bzw. ein Differenzbetrag von den Berechtigten auszugleichen.
2. Obwohl die Berechtigten sich vertraglich verpflichtet haben monatlich sämtliche Kosten und öffentlichen Abgaben des Grundbesitzes und des Hauses zu tragen, wurden von ihnen bisher keine Zahlungen zur im Notarvertrag erwähnten Grundschuld Abteilung III lfd. Nr. 1-3 geleistet. Danach wären der Eigentümerin monatlich zusätzlich die Zinslasten aus Grundschuld Abteilung III/ lfd. Nr. 1-3 zu erstatten. Bisher haben die Berechtigten nur die Annuitäten zur erwähnten Grundschuld Abteilung III/4 direkt an die Gläubigerin gezahlt.

Wir waren natürlich total perplex über diese Argumentation, besonders weil uns nicht aufgefallen war, dass die Wohnberechtigten bereits von Anfang an viel zu wenig bezahlt haben sollten. Noch während des laufenden Sozialgerichtsverfahrens behaupteten die Wohnberechtigten, mit ihren monatlichen Zahlungen sämtliche Kosten und Abgaben zu tragen und die Rente sei doch in dieser Höhe notariell vereinbart. Sie würden auf keinen Fall mehr bezahlen.

Bevor ich mich auf einen Rechtsstreit einlasse möchte ich mich beraten lassen und habe folgende Fragen:
1. Handelt es sich bei der offensichtlich zu niedrig angesetzten Rente und der daraus resultierenden Unterzahlung tatsächlich um eine Schenkung, die wegen Verarmung der Schenkenden rückgängig zu machen bzw. auszugleichen ist? Für den Fall eines Ausgleichs, seit Vertrags-/Nutzungsbeginn?
2. Sind die Berechtigten verpflichtet ebenfalls die Zinslasten zu Grundschuld Abteilung III lfd. Nr. 1-3 und nicht nur zu Grundschuld Abteilung III/4 zu tragen? Wenn ja, betrifft das auch den aufgelaufenen Saldo seit Vertrags-/Nutzungsbeginn?

Für Ihre Bemühungen und Ihre Antwort schon vorab besten Dank!

Freundliche Grüße

AUSZUG NOTARVERTRAG

II. Wohnungsrecht

Die Erschienene zu 1.* räumt den Erschienenen zu 2.* als Gesamtgläubigerin gem. § 428 BGB an dem eingangs bezeichneten Grundbesitz eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) ein mit dem Inhalt, dass diese berechtigt sind, alle Räume unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen und alle dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Einrichtungen und Anlagen einschließlich Hof und Garten mitzubenutzen.
Die Berechtigten sind insbesondere auch berechtigt, ihre Tochter, Vorname Name, in die Wohnung aufzunehmen.
Das Wohnungsrecht soll den Berechtigten auf deren Lebenszeit und dem Längstlebenden von ihnen ungeschmälert bis zu seinem Tode zustehen. Das Recht erlischt für den Berechtigten, der das Wohnungsrecht auf absehbare Zeit nicht mehr ausüben kann, oder der in eine andere Wohnung oder ein Pflegeheim umzieht. Der Berechtigte ist in diesem Fall verpflichtet, die Löschung des Wohnungsrechts zu bewilligen.
Die Ausübung des Rechts kann Dritten nicht überlassen werden.
Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung des Wohnungsrechts mit dem vorstehenden Inhalt für die Erschienenen zu 2. im angegebenen Beteiligungsverhältnis als Belastung des eingangs näher bezeichneten Grundbesitzes in das Grundbuch. Die Eintragung soll jedoch nur auf besondere Anweisung eines der Vertragsbeteiligten vorgenommen werden. Der Notar hat nachdrücklich zur Eintragung des Wohnrechts geraten.
Weiter wird schuldrechtlich vereinbart:
Die Berechtigten verpflichten sich gegenüber dem jeweiligen Eigentümer, den Grundbesitz, insbesondere die aufstehenden baulichen Anlagen, für die Dauer des Wohnungs- rechtes in angemessener Höhe gegen Brandschäden und. soweit üblich, auch gegen sonstige Risiken wertangemessen versichert zu halten, dies auf Verlangen nachzuweisen und für eine ordnungsgemäße Unterhaltung des Grundstücks und der baulichen Anlagen zu sorgen. Sämtliche Kosten und öffentlichen Abgaben des Grundbesitzes und des Hauses werden von den Berechtigten getragen.
Mit schuldrechtlicher Wirkung wird vereinbart, daß das Wohnungsrecht erst ab dem 1.6.2005 ausgeübt werden darf.
Das Wohnungsrecht ist auflösend bedingt. Die auflösende Bedingung ist eingetreten, wenn die Berechtigten mit sechs - nicht notwendig aufeinanderfolgende Rentenzahlungen. die nachstehend vereinbart werden, im Rückstand sind.

III. Rentenverpflichtung
Die Erschienenen zu 2.* verpflichten sich, an den jeweiligen Eigentümer vom 1.6.2005 an für die Dauer der Ausübung des Wohnungsrechtes eine monatliche Rente in Höhe von 500,00 EUR, i.W. fünfhundert Euro, zu entrichten. Die Zahlungen sind im voraus, spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats zu leisten.
Im Hinblick auf den Versorgungscharakter der vereinbarten Leibrente wird vereinbart: Steigt oder fällt im Kalenderjahresdurchschnitt der „Verbraucherpreisindex für Deutschland" des Statistischen Bundesamtes (2005 = 100) gegenüber dem durchschnittlichen Stand dieses Jahres, danach gegenüber dem Stand des zuletzt zugrunde gelegten Kalenderjahres, um mehr als fünf vom Hundert, so erhöht oder vermindert sich die Rente vom Beginn des folgenden Kalenderjahres an unter Berücksichtigung der gesamten prozen-tualen Veränderung im gleichen Verhältnis.
Die Änderung der Rentenhöhe muß schriftlich geltend gemacht werden.
Die Beteiligten beantragen die zu dieser Vereinbarung erforderliche Genehmigung des Bundesamtes für Wirtschaft zu Händen des Notars. Sollte die Wertsicherungsklausel nicht genehmigt werden, so ist eine andere, wirtschaftlich gesehen möglichst gleichwertige Vereinbarung zu treffen.

*die Erschienene zu 1. bin ich, die Eigentümerin
*die Erschienen zu 2. sind die Wohnberechtigten

17.05.2010 | 18:57

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,


hier sind Sie offenbar vor Unterzeichung des notariellen Vertrags nicht ordnungsgemäß aufgeklärt worden. Denn der Vertrag ist so nach den Textpassagen nicht angreifbar.

Es handelt sich hier nicht um eine Schenkung, da eine Gegenleistung zu erbringen ist. Die Argumentation des Sozialgerichts ist so nicht ganz nachvollziehbar. Denn es müssen ja auch noch weitere Kosten getragen werden.

Von einer Schenkung kann man dann aber nicht reden.

Auch, dass die Gegenleistung geringer ist, ändert daran nichts. Denn im Gegensatz zu "normalen" Mietern wird die Unterhaltung geschuldet (ansich Vermieterpflicht). Daher kann ich dem Sozialgericht nicht folgen; zumindest nicht nach Ihren bisherigen Angaben.

Als Folge daraus werden Sie keine weiteren Ansprüche geltend machen.

Auch die Tatsache, dass nun eine geringere Rente gezahlt wird, als ursprünglich erhofft, ändert zunächst daran nichts.
Allenfalls über den sogenannten Wegfall der Geschäftsgrundlage kann man hier noch eine Steigerung der Zahlungen erlagen, aber nur für die Zukunft. Voraussetzung wäre aber, dass sich diese Geschäftsgrundlage auch geändert hat.

Ob dieses der Fall ist, lässt sich erst abschließend nach Prüfung der gesamten Unterlagen klären. Hier sollten Sie zur Prüfung der Unterlagen als auch der Gesamtumstände einen Kollegen vor Ort aufsuchen und sich dort weiter beraten lassen, als es hier derzeit möglich ist. Ansonsten verbleibt es bei der Indexanpassung.


Zu den Zinslasten:

Kosten und öffentlichen Abgaben des Grundbesitzes, wie im Vertrag aufgeführt, umfasst in der Regel nicht die Zinsbelastungen.

Dabei kommt es aber auf die tatsächlich gewollte Vereinbarung an. Denn allenfalls im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung. Danach könnte man zu dem Ergebnis kommen, dass auch diese Kosten gemeint gewesen sind.

Diesen Nachweis werden Sie aber führen müssen. Hierzu kann eventuell der Notar noch etwas sagen. Dieser sollte dazu von dem Kollegen kontaktiert werden.

Zu Ihren Gunsten spricht aber insoweit, dass die Berechtigten die Annuitäten zur erwähnten Grundschuld Abteilung III/4 direkt an die Gläubigerin gezahlt haben. Daraus kann man den Schluss ziehen, dass dann damit auch die Zinsbelastungen umfasst werden sollten.

Hinsichtlich dieses Teils Ihrer Frage sieht es also schon sehr viel besser für Sie aus.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle


Rückfrage vom Fragesteller 18.05.2010 | 17:10

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,
vielen Dank für Ihre Beratung, zu deren Verständnis ich noch nachfragen möchte.

Sie schreiben: Von einer Schenkung kann man dann aber nicht reden. Das war mir für die vereinbarte Rente i.H.v. 500,00€ bereits klar.

Allerdings wollte ich mitteilen, dass nur der Differenzbetrag zwischen vereinbarter Rente (500€) und dem tatsächlichen Nutzungswert der Wohnung und damit der ortsüblich erzielbare Vermietungswert (1.000€) bei Gericht als Schenkung (500€) angesehen wurde. Deswegen habe ich etwas unglücklich gefragt, ob es sich bei der zu niedrig angesetzten Rente und der daraus resultierenden Unterzahlung tatsächlich um eine Schenkung handelt. Vielleicht hätte ich anders fragen sollen, um von Ihnen eine Auskunft zu erhalten, ob ich diesen offensichtlichen Differenzbetrag aus heutiger Sicht (Verarmung) tatsächlich verschenkt habe?

Sie schreiben: Kosten und öffentlichen Abgaben des Grundbesitzes, wie im Vertrag aufgeführt, umfasst in der Regel nicht die Zinsbelastungen.

Bedeutet demnach der Vertragspassus „SÄMTLICHE Kosten und öffentlichen Abgaben des Grundbesitzes und des Hauses werden von den Berechtigten getragen." für mich im Klartext „SÄMTLICHE Kosten und öffentlichen Abgaben des Grundbesitzes und des Hauses AUSSER DEN ZINSEN werden von den Berechtigten getragen."?

Für Ihre Bemühungen und Ihre Antwort nochmals besten Dank!
Mit freundlichen Grüßen.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 18.05.2010 | 19:14

Sehr geehrte Ratsuchende,

es ist schon richtig verstanden vorden. Auch der Differenzbetrag kann nicht als Schenkung angesehen werden.

Denn neben dem Rentenbetrag sind auch auch die restlichen Kosten zu tragen, die ansonsten von Ihnen als Eigentümerin zu zahlen wären.

Dieses hat das Sozialgericht offenbar nicht richtig beurteilt. In einem Zweitverfahren gegen die Berechtigten wird diese Beurteilung vom Zivilgericht aber nicht automatisch übernommen. Es wird neu prüfen und zu dem Ergebnis kommen müssen, dass eben keine Schenkung vorliegt.

Hier ist offenbar beim Notarvertrag und der vorherigen Beratung etwas schief gelaufen. Denn hier hätte eine andere Klauselformulierung vorliegen müssen.

Daher sehe ich keine Chance, diesen Weg über die Schenkung erfolgreich durchsetzen zu können.



Sicherlich können Sie die Klausel hinsichtlich der Zinsen so verstehen. Nur, die Rechtsprechung sieht es leider, auch in Hinblick auf die steuerliche Absetzbarkeit, etwas anders.

Aber wie ich bereits ausgeführt habe, wird man Ihnen hier über die ergänzende Vertragsauslegung helfen können. Zudem ist zu Ihren Gunsten zu berücksichtigen, dass die Annuitäten gezahlt worden sind. eine Trennung wäre dann aber sachfremd.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Bewertung des Fragestellers 18.05.2010 | 22:50

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Die Beratung war Klasse, obwohl das Ergenis nicht meinen Wunschvorstellungen entspricht. SEHR EMPFEHLENSWERT. Ich bedanke mich für die kompetenten Hinweise.

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 18.05.2010
5/5,0

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