WOHNRECHTS-NOTAR-VERTRAG - Wohnberechtigte zahlen zu wenig – wieviel steht mir zu?

Guten Tag,
da wir uns seit kurzem über die Höhe der zu leistenden Zahlungen aus einem notariellen Wohnrechtsvertrag mit den Wohnberechtigten im Streit befinden, möchten wir wissen was uns tatsächlich zusteht.

Kurz die Vorgeschichte zur Information worum es geht:
Mir gehört ein komfortables in 2005 vollständig renoviertes und modernisiertes 1 ½ Familienhaus in bester Wohnlage lrh. außerhalb Kölns. Ich hatte meine pflegebedürftige Mutter ins Haus aufgenommen und bis Mitte 2004 gepflegt und wir konnten das monatliche Pflegegeld gut gebrauchen. Als die Mutter verstarb boten nahe Verwandte an, über den Wegfall des Pflegegeldes hinweghelfen zu können, indem sie mit Tochter zu uns ins Haus ziehen und anstelle ihrer bisherigen Mietzahlungen die entsprechenden Kosten der Immobilie übernehmen würden. Als sich ein Erweiterungsanbau des Hauses als nicht realisierbar herausstellte, wurde ein ursprünglich von uns nach Beginn der Altersrente beabsichtigter Umzug zur eigenen Tochter spruchreif. Dieser Umzug sollte nun vorgezogen werden, damit Fam. Verwandt das Haus komplett übernehmen könne. Diese Alternative, Fam. Verwandt nutzt das Haus alleine und wir ziehen zur Tochter, wurde dann endgültig besprochen und nach Einigung wie vereinbart vom Notar im Notarvertrag verfasst und rechtsverbindlich von mir und den Wohnberechtigten Eheleute Verwandt Anfang 2005 unterschrieben. Wir sind dann ausgezogen und ich habe das Objekt den Wohnberechtigten ab Mitte 2005 gegen Übernahme sämtlicher Kosten und öffentlicher Abgaben des Grundbesitzes und des Hauses und Zahlung einer monatlichen Rente i.H.v. 500,00€ zur alleinigen Nutzung überlassen. Damit meine Tochter Wohnraum für uns schaffen und die notwendigen Baumaßnahmen durchführen konnte, habe ich mit Abtretungsvertrag von 2005 alle Ansprüche aus dem Wohnrechtsvertrag an meine Tochter abgetreten und die Berechtigten haben ihre monatlichen Zahlungen an meine Tochter geleistet.
Im Rahmen der Rentenantragsstellung meines Ehemannes kam es zu einer sozialgerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Rententräger über die Höhe der zu zahlenden Rente in Verbindung mit einem Anspruch auf Grundsicherung. In diesen Verfahren wurde der Notarvertrag zwischenzeitlich mehrfach behördlich und gerichtlich überprüft und blieb bis auf den Einwand unbeanstandet, dass die Wohnberechtigten zu wenig bezahlen und ich aus diesen Gründen verarmt sei. Deshalb wurde ein Anspruch auf Grundsicherung im Dezember 2009 abgelehnt. Eine ungekürzte Altersrente von knapp über 1.000,00 EUR erhält mein Ehemann ab 2008.

Im Einzelnen hatte das Sozialgericht im Dezember 2009 gerügt:
1. Die monatliche Rentenzahlung i.H.v. jetzt 533,00€ sei im Hinblick auf die Nutzung des Hauses und Grundstücks wesentlich zu gering angesetzt, denn lt. Mietspiegel seien für ein vergleichbares Objekt ca. 1.000,00€ angemessen. Insoweit handele es sich um eine Schenkung der Eigentümerin an die Berechtigten und diese sei wegen Verarmung der Eigentümerin rückgängig zu machen bzw. ein Differenzbetrag von den Berechtigten auszugleichen.
2. Obwohl die Berechtigten sich vertraglich verpflichtet haben monatlich sämtliche Kosten und öffentlichen Abgaben des Grundbesitzes und des Hauses zu tragen, wurden von ihnen bisher keine Zahlungen zur im Notarvertrag erwähnten Grundschuld Abteilung III lfd. Nr. 1-3 geleistet. Danach wären der Eigentümerin monatlich zusätzlich die Zinslasten aus Grundschuld Abteilung III/ lfd. Nr. 1-3 zu erstatten. Bisher haben die Berechtigten nur die Annuitäten zur erwähnten Grundschuld Abteilung III/4 direkt an die Gläubigerin gezahlt.

Wir waren natürlich total perplex über diese Argumentation, besonders weil uns nicht aufgefallen war, dass die Wohnberechtigten bereits von Anfang an viel zu wenig bezahlt haben sollten. Noch während des laufenden Sozialgerichtsverfahrens behaupteten die Wohnberechtigten, mit ihren monatlichen Zahlungen sämtliche Kosten und Abgaben zu tragen und die Rente sei doch in dieser Höhe notariell vereinbart. Sie würden auf keinen Fall mehr bezahlen.

Bevor ich mich auf einen Rechtsstreit einlasse möchte ich mich beraten lassen und habe folgende Fragen:
1. Handelt es sich bei der offensichtlich zu niedrig angesetzten Rente und der daraus resultierenden Unterzahlung tatsächlich um eine Schenkung, die wegen Verarmung der Schenkenden rückgängig zu machen bzw. auszugleichen ist? Für den Fall eines Ausgleichs, seit Vertrags-/Nutzungsbeginn?
2. Sind die Berechtigten verpflichtet ebenfalls die Zinslasten zu Grundschuld Abteilung III lfd. Nr. 1-3 und nicht nur zu Grundschuld Abteilung III/4 zu tragen? Wenn ja, betrifft das auch den aufgelaufenen Saldo seit Vertrags-/Nutzungsbeginn?

Für Ihre Bemühungen und Ihre Antwort schon vorab besten Dank!

Freundliche Grüße

AUSZUG NOTARVERTRAG

II. Wohnungsrecht

Die Erschienene zu 1.* räumt den Erschienenen zu 2.* als Gesamtgläubigerin gem. § 428 BGB an dem eingangs bezeichneten Grundbesitz eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) ein mit dem Inhalt, dass diese berechtigt sind, alle Räume unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen und alle dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Einrichtungen und Anlagen einschließlich Hof und Garten mitzubenutzen.
Die Berechtigten sind insbesondere auch berechtigt, ihre Tochter, Vorname Name, in die Wohnung aufzunehmen.
Das Wohnungsrecht soll den Berechtigten auf deren Lebenszeit und dem Längstlebenden von ihnen ungeschmälert bis zu seinem Tode zustehen. Das Recht erlischt für den Berechtigten, der das Wohnungsrecht auf absehbare Zeit nicht mehr ausüben kann, oder der in eine andere Wohnung oder ein Pflegeheim umzieht. Der Berechtigte ist in diesem Fall verpflichtet, die Löschung des Wohnungsrechts zu bewilligen.
Die Ausübung des Rechts kann Dritten nicht überlassen werden.
Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung des Wohnungsrechts mit dem vorstehenden Inhalt für die Erschienenen zu 2. im angegebenen Beteiligungsverhältnis als Belastung des eingangs näher bezeichneten Grundbesitzes in das Grundbuch. Die Eintragung soll jedoch nur auf besondere Anweisung eines der Vertragsbeteiligten vorgenommen werden. Der Notar hat nachdrücklich zur Eintragung des Wohnrechts geraten.
Weiter wird schuldrechtlich vereinbart:
Die Berechtigten verpflichten sich gegenüber dem jeweiligen Eigentümer, den Grundbesitz, insbesondere die aufstehenden baulichen Anlagen, für die Dauer des Wohnungs- rechtes in angemessener Höhe gegen Brandschäden und. soweit üblich, auch gegen sonstige Risiken wertangemessen versichert zu halten, dies auf Verlangen nachzuweisen und für eine ordnungsgemäße Unterhaltung des Grundstücks und der baulichen Anlagen zu sorgen. Sämtliche Kosten und öffentlichen Abgaben des Grundbesitzes und des Hauses werden von den Berechtigten getragen.
Mit schuldrechtlicher Wirkung wird vereinbart, daß das Wohnungsrecht erst ab dem 1.6.2005 ausgeübt werden darf.
Das Wohnungsrecht ist auflösend bedingt. Die auflösende Bedingung ist eingetreten, wenn die Berechtigten mit sechs - nicht notwendig aufeinanderfolgende Rentenzahlungen. die nachstehend vereinbart werden, im Rückstand sind.

III. Rentenverpflichtung
Die Erschienenen zu 2.* verpflichten sich, an den jeweiligen Eigentümer vom 1.6.2005 an für die Dauer der Ausübung des Wohnungsrechtes eine monatliche Rente in Höhe von 500,00 EUR, i.W. fünfhundert Euro, zu entrichten. Die Zahlungen sind im voraus, spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats zu leisten.
Im Hinblick auf den Versorgungscharakter der vereinbarten Leibrente wird vereinbart: Steigt oder fällt im Kalenderjahresdurchschnitt der „Verbraucherpreisindex für Deutschland" des Statistischen Bundesamtes (2005 = 100) gegenüber dem durchschnittlichen Stand dieses Jahres, danach gegenüber dem Stand des zuletzt zugrunde gelegten Kalenderjahres, um mehr als fünf vom Hundert, so erhöht oder vermindert sich die Rente vom Beginn des folgenden Kalenderjahres an unter Berücksichtigung der gesamten prozen-tualen Veränderung im gleichen Verhältnis.
Die Änderung der Rentenhöhe muß schriftlich geltend gemacht werden.
Die Beteiligten beantragen die zu dieser Vereinbarung erforderliche Genehmigung des Bundesamtes für Wirtschaft zu Händen des Notars. Sollte die Wertsicherungsklausel nicht genehmigt werden, so ist eine andere, wirtschaftlich gesehen möglichst gleichwertige Vereinbarung zu treffen.

*die Erschienene zu 1. bin ich, die Eigentümerin
*die Erschienen zu 2. sind die Wohnberechtigten