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WIderruf bzw. Anfechtung eines Mietaufhebungsvertrag

27.10.2016 16:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


18:17
Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe einen befristeten Mietvertrag am 01.03.2016 abgeschlossen. Der Vertrag sollte auf mindestens 2 Jahre abgeschlossen werden, jedoch hat der Vermieter am Tag der Unterzeichnung den Vertrag bis 31.01.2017 befristet.

Am 01.10.2016 teilte der Vermieter mir mit, dass er die Wohnung verkaufen und den Vertrag nicht verlaengern will.
Nach Ueberpruefung des Mietvertrages ist es herausgekommen, dass der Vermieter keinen Grund fuer die Befristung gegeben hat, somit wird der MIetvertrag automatisch auf unbestimme Zeit laufen und ist die Befristung unguelig. Ich habe dem Vermieter dies mitgeteilt, er hat behauptet, dass er den Grund mir muendlich am Tag der Unterzeichnung mitgeteilt hat, und er wegen Eigenbedarf einen Rechtanspruch hat.

Zwei Wochen spaeter informiert der Vermieter mich, dass er die Wohnung schon verkauft hat und der neue Kaeufer in die Wohnung kurzfristig umziehen will und bittet mich vorzeitig (3 Monate vor 31.01.2017) auszuziehen. Aus diesem Grund bittet er mich einen MIetaufhebungsvertrag mit Auszugstermin zum 01.12.2016 zu unterschreiben. Er schlaegt vor, meine Mietkaution in volle Hoehe zurueckzuzahlen und verzichtet auf Schoenheitsreparatur und Endreinigung. Nach 3 Tage teilte ich Ihm mit, dass er mir neben der Kaution eine Monatsmiete als Abfindung zahlen muss. Er nimmt das an und schreibt den Mietaufhebungsvertrag und setz dafuer voraus, dass der MIetaufhebungsvertrag innerhalb 24 Stunden unterschrieben sein muss. WIr haben den Mietaufhebungsvertrag fern abgeschlossen, indem Ich 2 Examplare der Mietaufhebung unterschreibe und in meinem Briefkasten werfe und er sich diese im folgenden Tag von Briefkasten holt unterschreibt und ein unterschriebenes Examplar im Briefkasten zurueckwirft.

Spaeter habe ich bemerkt, dass der MIetaufhebungsvertrag so grob formuliert wurde, dass er die Abfindungen nicht sichert.

===========================
Die vom Mieter geleistete Kaution in Höhe von EUR 6.000,00 ist mit Rückgabe des Mietobjekts im geräumten Zustand zur sofortigen Zahlung fällig und wird in bar ausgehändigt. Diese Pflicht besteht nicht bzw. nur insoweit, als dem Vermieter keine fälligen Gegenansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen (z.B. offene Mieten, Ansprüche wegen Beschädigungen, die über die in Ziff 4. genannten hinausgehen).

Bei ordnungsgemäßer Übergabe und Räumung bis spätestens zum 01.12.2016 verpflichtet sich der Vermieter dem Mieter einen Betrag in Höhe von 3.000 EUR zusätzlich zur Kaution zu zahlen. Dieser Betrag ist mit Rückgabe des Mietobjekts im ge-räumten Zustand zur sofortigen Zahlung fällig und wird in bar ausgehändigt.

Sollte eine oder mehrere Bestimmungen dieser Vereinbarung unwirksam sein oder werden, so sollen die übrigen Bestimmungen wirksam bleiben. Unwirksame Bestimmungen sind durch zulässige und wirtschaftlich möglichst entsprechende Regelungen zu ersetzen; dies gilt auch bei etwaigen Lücken..

Es ist Schriftform auch für diese Vereinbarung oder auch der Änderung dieser Schriftformvereinbarung vereinbart.
===========================

Ausserdem hat sich gezeigt, wegen Jahresende und meiner Einkommensituation (weil ich selbstaendig bin), eine gleichbare Wohnung und einen Vermieter, der Einkommen aus Selbstaendigkeit akzeptiert, laesst sich schwer finden.

Nun habe ich Interesse den Aufhebungsvertrag widerzurufen, anfechten oder zu aendern bzw. anders fomulieren.

Zusammenfassung:
- Es wurde keinen Grund fuer die Befristung des MIetvertrages im Schriftform gegeben
- Befristung des Mietvertrages ist ungueltig -> Vertrag laeuft auf unbestimme Zeit
- Vermieter moechte den Vertrag kurzfristig aufheben
- Vermieter akzeptiert die Abfindung nur wenn der Aufhebung innerhalb 24 Stunden unterschrieben wird -> Koennte als Drohung angenommen ?
- Aufhebungsvertrag wurde nicht bei Anwesendheit beider Parteien abgeschlossen
- Aufhebungsvertrag wurde in der Briefkasten des MIETERS geworfen
- Der Mietaufhebungsvertrag hat keine Widerrufsbelehrung enthalten.
- Eine gleichbare Wohnung in dieser Zeit laesst sich schwer finden
- Der Mieter hat Interesse den Aufhebungsvertrag widerzurufen

Mit freundlichen Gruessen,
27.10.2016 | 17:12

Antwort

von


(245)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Nach meiner Rechtsauffassung gehen Sie zunächst zu Recht davon aus, dass ein Mietaufhebungsvertrag wirksam zustande gekommen ist.

In rechtlicher Hinsicht stellt die ursprüngliche Bitte Ihres Vermieters einen Mietaufhebungsvertrag mit Auszugstermin zum 01.12.2016 zu unterschreiben, das Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages dar. Dieses haben Sie jedoch nicht angenommen, da Sie zum Ausdruck gebracht haben, dass Sie neben der Kaution eine Monatsmiete als Abfindung begehren. Damit haben Sie das Angebot angelehnt und gleichzeitig ein neues Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages unterbreitet. Dieses Angebot nahm der Vermieter auch an.

Bereits zu diesem Zeitpunkt kam folgerichtig bereits ein ein mündlicher Aufhebungsvertrag zustande. Soweit nämlich Vermieter und Mieter, wie vorliegend, und über den Beendigungszeitpunkt hinaus auch Regelungen getroffen haben, die typischerweise mit einer Beendigung eines Mietverhältnisses einhergehen (z.B. Renovierung, Betriebskosten, Mietkaution oder Abfindung), so können Mietaufhebungsverträge auch mündlich zustande kommen, vgl. LG Aachen, WM 93, 734; LG Hanau, Az.: 2 S 30/14.

Selbst wenn man im Hinblick auf einen mündlichen Vertrag jedoch anderer Auffassung wäre, so dürfte jedenfalls der schriftliche Vertrag wirksam zustande gekommen sein.

2.
Es stellt sich daher die Frage, ob Sie den Vertrag nachträglich rückgängig machen können.

a.
Anfechtung

Die Tatsache, dass Ihr Vermieter sich lediglich 24 Stunden an sein Angebot gebunden fühlen wollte bzw. Ihnen lediglich 24 Stunden Zeit zur Annahme gegeben hat, stellt eine zulässige Bedingung i.S.d. § 158 BGB dar.

Eine widerrechtliche Drohung, die zur Anfechtbarkeit Ihrer Annahmeerklärung führen könnte, dürfte darin nicht liegen.

Anhaltspunkte für eine Irrtumsanfechtung sind ebenfalls nicht ersichtlich.

b.
Ein Widerrufsrecht setzt voraus, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Widerruf vorliegen.

Der Vertrag müsste daher entweder ausschließlich über Fernkommunikationsmittel oder über ein sog. Haustürgeschäft zustande gekommen sein.

Ihren Angaben zur Folge könnte ein sog. Fernabsatzvertrag nach § 312 b BGB vorliegen, soweit die von Ihnen geschilderte Vertragsverhandlung ausschließlich über Fernkommunikationsmittel abgewickelt wurde.

Das Vorliegen eines Fernabsatzvertrages setzt jedoch zusätzlich voraus, dass der Vertragsschluss im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgen muss. Dies könnte z.B. der Fall sein, wenn private Vermieter beim Vertragsschluss Dienste Dritter ( z.B. Verwalter, Rechtsanwälte, Haus & Grundbesitzerverein o.ä.) in Anspruch nehmen und die Kommunikation über diese abgewickelt wird.

Mietern die mit einem privaten Vermieter jedoch selbst und unmittelbar unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln einen Aufhebungsvertrag schließen, steht daher in der Regel kein Widerrufsrecht zu.

Da vorliegend die gesetzlichen Voraussetzungen für ein Widerrufsrecht nicht vorliegen dürften, war es auch unschädlich, dass der Vertrag keine Widerrufsbelehrung enthielt.

Nach alledem fürchte ich, dass Sie sich nicht nachträglich durch Anfechtung oder Widerruf aus dem Vertrag lösen werden können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen



Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Nachfrage vom Fragesteller 27.10.2016 | 17:44

Vielen Dank fuer Ihre Antwort,

===
Die Tatsache, dass Ihr Vermieter sich lediglich 24 Stunden an sein Angebot gebunden fühlen wollte bzw. Ihnen lediglich 24 Stunden Zeit zur Annahme gegeben hat, stellt eine zulässige Bedingung i.S.d. § 158 BGB dar.
===

Aber im Fall ich die Mietaufhebungsvertrag nicht unterschreibe, kann der Vermieter mich nicht zwingen auszuziehen lassen. Das klingt nicht wie eine bedingtes Angebot. Ich finde es dass der Vermieter mich halt drucken lassen, die MIetaufhebungsvertrag unterzuzeichnen.
Daruerber hinaus hat er schon vorher gesagt, dass er wegen Eigenbedarf den Vertrag kuendigen darf, also das klingt fuer mich wie folgt,

"Wollen Sie die 3.000 Euro bekommen, muessen Sie den Aufhebungsvertrag unterschreiben, ansonsten werde ich den Vertrag ordentlich wegen Eigenbedarf kuendigen und ihnen nichts geben". Der Makler hat mir auch davor schon bedroht "Sie muessen auf jedenfalls ausziehen, der Vermieter hat Anspruch wegen Eigenbedarf"
Aber er hat doch hier keinen Anspruch darauf, weil Verkauf einer Wohnung kein Eigenbedarf darstellt

Das ist doch eine Drohung?

===
Der Vertrag müsste daher entweder ausschließlich über Fernkommunikationsmittel oder über ein sog. Haustürgeschäft zustande gekommen sein.
===

Der MIetaufhebungsvertrag hat er mir per Email geschickt, und ich habe den Vertrag unterschrieben und in meinem Briefkasten geworfen, im folgenden Tag hat er den Vertrag am Briefkasten unterschrieben.
Ich habe den Vermieter nicht gesehen und er hat mich nicht gesehen!
Wenn ich z.B. einen Vertrag ueber Internet abschliesse aber ich muss ihn unterschreiben und dann per Post schicken (also nicht im Geschaeft abschliessen) habe ich doch der Recht den Vertrag innerhalb 14 Tage widerzurufen.

Doch wurde der Vertrag fern abgeschlossen!

Ich hoffe dass ich Ihnen den Fall besser erklaert habe!?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.10.2016 | 18:17

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Sie gehen zu Recht davon aus, das die bloße Absicht, die Wohnung verkaufen zu wollen, freilich keinen geeigneten Kündigungsgrund darstellt.

In Betracht käme allenfalls eine Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Hiernach besteht ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er durch die Fortsetzung des Vertrags an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Hierfür kann ich Ihren Angaben jedoch keine Anhaltspunkte entnehmen.

Eigenbedarf und eine Verkaufsabsicht schließen sich hingegen bereits begrifflich aus. Insoweit teile ich Ihre Rechtsauffassung. Die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung dürften nicht vorliegen.

Selbst wenn ich jedoch Ihre Auslegung zugrunde lege, nämlich:

"Wollen Sie die 3.000 Euro bekommen, muessen Sie den Aufhebungsvertrag unterschreiben, ansonsten werde ich den Vertrag ordentlich wegen Eigenbedarf kuendigen und ihnen nichts geben"

stellt dies zumindest keine widerrechtliche Drohung im Sinne des § 123 BGB dar.

Eine Drohung ist das Inaussichtstellen eines zukünftigen Übels, auf dessen Eintritt der Drohende Einfluß zu haben vorgibt.

Das Inaussichtstellen einer Kündigung, wenn das Angebot einer Abfindung nicht angenommen wird, dürfte bereits nicht unter den Begriff eines Übels fallen. Selbst wenn man jedoch eine Drohung unterstellen würde, so wäre diese in Ihrem Fall nicht widerrechtlich.

Widerrechtlich ist ein Drohung nämlich nur dann, wenn das angedrohte Übel, der erstrebte Erfolg oder das Verhältnis aus beidem rechtswidrig ist. Weder das Aussprechen einer (unwirksamen) Eigenbedarfskündigung noch die Veräußerungsabsicht sind jedoch rechtswidrig. Auch die Zweck-Mittel-Relation ist nicht rechtswidrig.

Meines Erachtens liegt bereits keine Drohung vor, jedenfalls aber liegt keine widerrechtliche Drohung im Sinne des Gesetzes vor.

2.
Die Tatsache, dass Sie den Vertrag ausschließlich über E-Mail und postalisch abgeschlossen haben, reicht, wie bereits in meiner Antwort dargelegt, nicht für das Vorliegen eines Fernabsatzvertrages gem. § 312 b BGB aus.

Der Vertragsschluss muss im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgen (s.o.). Vorliegend haben Sie den Vertrag jedoch unmittelbar mit Ihrem Vermieter (per E-Mail und per Post) ausgehandelt und geschlossen. Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- oder Dienstleistungssystem kam hierbei nicht zur Anwendung.

Sie haben den Vertrag zwar unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln geschlossen. Ein Fernabsatz i.S.d. § 312 b BGB dürfte jedoch nicht vorliegen, so dass kein Widerrufsrecht bestehen dürfte.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen



Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


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