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Mietaufhebungsvertrag unter aufschiebender Bedingung

01.03.2011 15:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrten Damen und Herren,

Anbei meine Frage:

Meine GmbH hatte einen Mietvertrag für einen gewerblichen Raum bis zum 01.08.2011.

Da wir einen Käufer fanden, wurde dieser Mietvertrag zum 01.08.2010 aufgehoben. Eine der Bedingungen dieser Auflösung war jedoch, dass der Nachmieter ein Jahr drin bleibt.

Der Nachmieter zahlte jedoch keine einzige Miete, was wir aber aber erst vor einer Woche (6 Monate später!) vom Vermieter erfahren haben.

Hätten wir es früher gewusst, könnten wir den Raum in der Zeit selber nutzen.

Das komplette Inventar des Raumes gehört nach wie vor uns(Vertrag), da der Nachmieter bei uns auch Schulden hat. Somit kann der Vermieter das Vermieterpfandrecht kaum einwenden.


Kann der Vermieter ohne weiteres die Nachzahlung von den ausgefallenen Mieten von uns verlangen oder ist der Nachmieter die erste Ansprechstation? Kann er unser Inventar verpfänden? Sollen wir wieder "einspringen"?
Wie sieht in diesem Fall die Rechtslage aus ?

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:

„Kann der Vermieter ohne weiteres die Nachzahlung von den ausgefallenen Mieten von uns verlangen oder ist der Nachmieter die erste Ansprechstation?"

Sie haben mit Ihrem Vermieter anscheinend einen Mietaufhebungsvertrag geschlossen. Ein solcher Vertrag kann im Rahmen der Vertragsfreiheit grundsätzlich auch unter einer oder mehreren Bedingungen stehen, §§ 305 , 158 BGB . So wie ich den Sachverhalt verstehe, stand die Mietaufhebung einerseits unter der AUFSCHIEBENDEN Besingung (§ 158 Abs. 1 BGB ), dass ein Mietvertrag mit dem Nachmieter geschlossen wird. Diese Bedingung ist zweifellos eingetreten. Sie schreiben aber, dass zusätzlich vereinbart wurde, dass der Nachmieter ein Jahr „drin bleibt". Damit könnte man daran denken, dass die Mietaufhebung gleichzeitig unter der AUFLÖSENDEN Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB ) stand, dass das Mietverhältnis mit dem Nachmieter ein Jahr besteht. Diese auflösende Bedingung würde aber erst dann eintreten, wenn der Vermieter dem Nachmieter wegen der ausstehenden Mietzahlungen (fristlos) kündigen würde. In diesem Fall würde mit der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Nachmieter die Wirkung der Mietaufhebung enden und OHNE RÜCKWIRKUNG der Zustand hergestellt, der vor der Mietaufhebung bestand (vgl. §§ 158 Abs. 2 , 159 BGB ). Sie wären dann wieder Mieter, könnten die Zahlung der Miete aber verweigern, wenn Ihnen der Vermieter den Raum nicht zur Verfügung stellen könnte, weil er sich noch im Besitz des Nachmieters befindet.

Bedenken Sie aber, dass der Vermieter beweisen müsste, dass eine solche auflösende Bedingung 1. vereinbart wurde und 2. eingetreten ist. Ist die Vereinbarung nur mündlich getroffen worden, dürfte das mit Schwierigkeiten verbunden sein, da auflösend bedingte Mietaufhebungsverträge sehr ungewöhnlich sind. Regelmäßig stehen Mietaufhebungsverträge nur unter der aufschiebenden Bedingung, dass ein geeigneter Nachmieter gestellt wird.

Um aus dem Mietvertrag wieder rauszukommen, müssten Sie dann kündigen oder einen neuen Mietaufhebungsvertrag (möglichst ohne Bedingungen) abschließen.

Wegen der fehlenden Rückwirkung bei Eintritt der auflösenden Bedingung müssten Sie für ausgefallene Mieten nicht aufkommen. Der Vermieter hat es selbst in der Hand, den Vertrag mit einem neuen Mieter seiner Wahl, der ihm die gleichen Sicherheiten bietet wie der Vormieter, abzuschließen. Hat er sich dann aber entschieden und vertraglich gebunden, muss er sich daran auch festhalten lassen. Dass die Folgevermietung dann erfolgreich ist, liegt grundsätzlich in seinem Risikobereich. Ohne AUSDRÜCKLICHE Vereinbarung kann er dieses Risiko nicht auf den Mieter abwälzen.


„Kann er unser Inventar verpfänden?"

Nein, denn dazu müssten die Sachen im (Allein-)Eigentum des Nachmieters sein (§ 562 Abs. 1 BGB ). Dennoch sollten Sie erwägen, Ihr Inventar an sich zu nehmen. Wenn es Ihnen der Nachmieter nicht freiwillig herausgibt, müssten Sie ihn aber verklagen. Eigenmächtig dürfen Sie die Sachen nicht in Besitz nehmen.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und wünsche Ihnen für das weitere Verfahren alles Gute.

Mit freundlichen Grüßen

Felix M. Safadi
Rechtsanwalt

_________
Allgemeine Hinweise:

Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Rückfrage vom Fragesteller 01.03.2011 | 17:29

Sehr geehrter Herr Safadi,

Vielen dank für einen wirklich SEHR guten Überblick meines Problems. An einer Stelle würde ich gerne nachfragen.

Wie Sie absolut richtig erkannt haben, wurde ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen wo ausdrücklich steht: "Die Dauer der Mietverhältnisses mit dem Nachmieter über mindestens ein Jahr".

Sie schrieben:
"In diesem Fall würde mit der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Nachmieter die Wirkung der Mietaufhebung enden und OHNE RÜCKWIRKUNG der Zustand hergestellt, der vor der Mietaufhebung bestand "

Heisst es im Klartext, dass wir noch 1 Jahr nach der fristlosen Kündigung des Nachmieters erfüllen müssen, oder dass wir zum 01.08.2011 wie gehabt kündigen können ?

Danke im Voraus.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 01.03.2011 | 17:55

Sehr geehrter Ratsuchender,

das haben Sie zutreffend erkannt.

Sobald die auflösende Bedingung (Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Nachmieter vor Ablauf eines Jahres) eingetreten ist, lebt Ihr alter Mietvertrag von diesem Zeitpunkt an wieder auf, natürlich zu den bisherigen Konditionen, also Laufzeit wie gehabt bis 01.08.2011. Sie müssten ihn dann zum 01.08.2011 kündigen, was Sie auch vorsorglich tun können, um die Kündigungsfrist einzuhalten, wenn Sie noch im Unklaren darüber sind, ob der Vermieter dem Nachmieter gekündigt hat oder nicht.

Jetzt ist es aber immer mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, einen Vertrag auszulegen, wenn man nur einen solchen Textfetzen hat und die Umstände des Einzelfalls nicht kennt.

Wenn im Mietaufhebungsvertrag wirklich nur "Die Dauer der Mietverhältnisses mit dem Nachmieter über mindestens ein Jahr" steht, müsste man darin nicht zwingend eine (auflösende) Bedingung sehen, wenn von einer Bedingung keine Rede ist. Das wäre dann für Sie von Vorteil, da Ihr Mietvertrag in diesem Fall endgültig aufgehoben wäre und Sie dann ganz aus dem Schneider wären.

Hier müsste der Mietaufhebungsvertrag aber ausgelegt werden, wobei ein Ergebnis anzustreben ist, das die berechtigten Belange beider Parteien angemessen berücksichtigt und mit den Anforderungen des redlichen Geschäftsverkehrs in Einklang steht, §§ 133 , 157 , 242 BGB .

Ohne den Mietaufhebungsvertrag in Gänze zu kennen, ist das nicht abschließend zu leisten.



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