Guten Tag!
Gerne zu Ihren Fragen:
1. Grundsatz: Fenster sind Gemeinschaftseigentum
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH gehören Fenster und Außentüren immer zum Gemeinschaftseigentum, weil sie für den äußeren Abschluss des Gebäudes sorgen und damit dessen Bestand und Sicherheit betreffen.
Selbst wenn eine Teilungserklärung etwas anderes regelt, ist diese Regelung unwirksam, weil Gemeinschaftseigentum nicht durch Vereinbarung zum Sondereigentum erklärt werden kann (§ 5 Abs. 2 WEG).
Das bedeutet:
• Der Austausch und die Reparatur von Fenstern ist immer eine Maßnahme am Gemeinschaftseigentum.
• Die Kosten trägt grundsätzlich die Gemeinschaft (§ 16 Abs. 2 WEG), sofern keine wirksame abweichende Vereinbarung zur Kostentragung existiert.
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2. Konsequenzen für Ihren Fall
1. Die Angabe in Ihrer Teilungserklärung ist insoweit unwirksam. Fenster können dort nicht wirksam dem Sondereigentum zugeordnet sein.
2. Damit durfte die WEG die Reparatur oder den Austausch grundsätzlich beschließen.
3. Der Verwalter durfte die Kosten aus der Instandhaltungsrücklage begleichen – aber nur, wenn es tatsächlich eine beschlossene und durchgeführte Maßnahme war.
4. Unzulässig wäre aber:
• eine verdeckte Maßnahme ohne ordnungsgemäßen Beschluss,
• die Begünstigung einzelner Eigentümer ohne rechtliche Grundlage,
• oder eine Abrechnung nicht erbrachter Leistungen.
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3. Prüf- und Angriffspunkte
Auch wenn die Kostentragung für Fenster im Grundsatz auf die WEG entfällt, bestehen erhebliche Ansatzpunkte:
• Belegeinsicht: Sie können vom Verwalter die Vorlage sämtlicher Rechnungen und Zahlungsbelege verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG).
• Prüfung der Durchführung: Wenn der Fensteraustausch (teilweise) nicht erfolgt ist, liegt ein klarer Pflichtverstoß oder sogar Betrug vor.
• Fördermittel: Wenn Fördermittel beantragt wurden, müssen diese in der Abrechnung erkennbar sein bzw. der Gemeinschaft zugutekommen.
• Anfechtung der Jahresabrechnung: Wenn keine ordnungsgemäße Beschlussfassung oder keine tatsächliche Durchführung vorliegt, können Sie die Abrechnung anfechten.
• Abberufung des Verwalters: Pflichtwidriges Verhalten kann einen wichtigen Grund darstellen (§ 26 Abs. 3 WEG).
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4. Strafrechtliche Relevanz
Wenn die Maßnahme nicht oder nicht in vollem Umfang durchgeführt wurde, aber gleichwohl über die Rücklage abgerechnet wurde, kann dies strafrechtlich relevant sein:
• Untreue (§ 266 StGB) des Verwalters,
• ggf. Betrug (§ 263 StGB), wenn bewusst falsche Angaben gegenüber der WEG gemacht werden.
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5. Vorgehen
1. Schriftlich Belegeinsicht verlangen (inkl. Rechnungen und Zahlungsnachweisen).
2. Auf der Versammlung die fehlende Transparenz rügen und Widerspruch zu Protokoll geben.
3. Gegebenenfalls die Jahresabrechnung anfechten.
4. Falls sich Unregelmäßigkeiten bestätigen: Strafanzeige erstatten und/oder Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter prüfen.
Mit freundlichen Grüßen
RA Wilke
2. August 2025
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16:51
Antwort
vonRechtsanwalt Andreas Wilke
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Rückfrage vom Fragesteller
4. August 2025 | 23:53
Noch eine Verständnisfrage zu meinem 3. Absatz: Hier ist die Rede von 9 defekten Dachfenstern, deren Austausch für die Erhaltung der Bausubstanz vorgesehen sei. Der Text ist fast wörtlich wieder gegeben, reicht denn so eine unspezifizierte Aussage aus, um eine wirksame Vereinbarung zur Kostentragung zu bewirken?
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
5. August 2025 | 00:14
Guten Abend,
nein, das reicht nicht aus und wäre für einen Beschluss zu unbestimmt.
Mit freundlichen Grüßen
RA Wilke
