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WEG: Deckendurchbruch zustimmungsbedürftig?


| 30.05.2005 15:30 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



In einem Vierparteienhaus besitzt meine Frau das EG und ich das UG (Mehrheit der Miteigentumsanteile > 50%). Wir wohnen im EG und nutzen das UG als Arbeitszimmer und Gästebereich. Beide Wohnungen haben direkten Gartenzugang. (für die Terrasse des UG besteht ein Sondernutzungsrecht). Wir beabsichtigen nun, das OG hinzuzukaufen, beschäftigen uns deshalb mit folgender Frage:

1. Besteht eine Möglichkeit, im Zuge oder im Nachgang zum Kauf ein Sondernutzungsrecht für den ganzen Garten zu erhalten? Wie wäre hierzu vorzugehen?

Anmerkungen:
a) Die Eigentümerin des DG nutzt die Wohnung selbst, den Garten jedoch nie, wäre gegen eine entsprechende Entschädigung eventuell bereit, ihr Nutzungsrecht abzugeben. Wie bestimmt sich der Preis für diese Entschädigung?
b) Die Mieter (ca. seit 8 Jahren) des OG besitzen über den Mietvertrag ein Gartennutzungsrecht und machen davon in geringem Umfang (Pflege eines Beetes) auch Gebrauch.
c) Wir möchten das Mietverhältnis grundsätzlich fortsetzen, bevorzugen allerdings eine alleinige Gartennutzung. Wir sind bereit, eine Mietreduzierung anzubieten. Wie hoch sollte diese sein?

Darüber hinaus bestehen folgende Fragestellungen:

2. In welchen Fall benötigen wir für einen geplanten Deckendurchbruch von EG zu UG mittels einer Wendeltreppe eine Genehmigung der anderen Miteigentümer?

3. Welche Vorgaben existieren bezüglich der Verteilung der BVI-Kosten für UG und EG? Müssen wir je ein Viertel zahlen oder wie kann eine Drittellösung (DG + OG + EG/UG) erreicht werden?
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Online-Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt beantworten:

zu 1.:

Ein Sondernutzungsrecht ist grundsätzlich eine durch Vereinbarung im Sinne des §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG zwischen den Wohnungseigentümern nach § 15 Abs. 1 WEG getroffene Regelung zu Gunsten eines oder mehrerer Eigentümer, einen bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer zu nutzen (BayObLG vom 08.07.1993, 2Z BR 51/93).

Hierzu ist gem. Abs. 1 die Zustimmung aller betroffenen WEer zu der Vereinbarung notwendig (BayObLG, NJW 1974,1134). Gebrauchsregelungen sind im Wege des Mehrheitsbeschlusses gem. Abs. 2 möglich. Gem. Abs. 3 ist auch richterliche Entscheidung möglich.

Hinsichtlich evtl. Zahlungen/Abschläge kann ich Ihnen in diesem Medium keine Auskunft erteilen – hier müssen Sie sich sowohl mit dem Miteigentümer als auch mit dem Mieter (der ja offenbar ein Recht auf die Gartennutzung hat) einvernehmlich einigen.

zu 2.:

Bauliche Veränderungen sind gem. §§ 22 i. V. m. 21 III, IV zu beschließen, bzw. können verlangt werden. Hier wäre also ein Beschluss der Eigentümerversammlung herbei zu führen. Wanddurchbrüche zählen hierzu (BayObLG NJW-RR 1995, 649).

Hinweisen möchte ich noch auf die Entscheidung des BGH vom 21.12.2000 (Az.: V ZB 45/00), hiernach stellt die Verbindung von 2 Wohnungen nicht mehr grundsätzlich einen erheblichen Nachteil dar (vergl. § 14 Nr. 1 WEG)

zu 3.:

Gem. § 16 I WEG sind die Kosten nach den Anteilen zu zahlen, wobei sich der Anteil nach dem Grundbuch richtet. Damit müssten Sie für jede Wohnung ¼ zahlen. § 16 II WEG kann jedoch vertraglich geändert werden (LG Mannheim,, ZMR 76, 218).


Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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"allerdings habe ich nach einem Deckendurchbruch gefragt und nicht nach Wanddurchbrüchen "