Vollmacht des Maklers zur Besichtigung bei Hausverkauf

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich gilt, dass Mieter Anspruch darauf haben in ihren Mieträumen, auch und insbesondere von Seitens des Vermieters, in Ruhe gelassen zu werden, vgl. BVerfGE 32, 54 . Dem Besitzrecht des Mieters misst das Bundesverfassungsgericht insoweit eine gleichwertige, ja sogar herausgehobene, Bedeutung gegenüber dem Eigentumsrecht des Vermieters bei.

Gesetzliche Regelungen über ein Besichtigungsrecht des Vermieters (oder dessen Beauftragte) existieren nicht. Ein solches kann jedoch durch Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über das Besichtigungsrecht geregelt werden. Vorformulierte Klauseln in Mietverträgen, die ein Besichtigungsrecht ohne konkreten Anlaß und ohne Vorankündigung oder in Abwesenheit des Mieters vorsehen, dürften jedoch als unwirksam anzusehen sein.

Der Vermieter oder dessen Beauftragte sind ohne Zustimmung des Mieters nicht dazu berechtigt das Mietobjekt zu betreten. Das bedeutet, dass der Vermieter vor jeder Besichtigung die Zustimmung des Mieters einholen muss.

Die Rechtsprechung hat mittlerweile jedoch den Rechtsanspruch des Vermieters zur Besichtigung durch Rechtsfortbildung entwickelt und anerkannt. Dieses ergebe sich aus Treu und Glauben unter Berücksichtigung der konkreten Umstände und der örtlichen Verhältnisse.

Im Einzelnen hat der Vermieter einen Anspruch auf Gestattung des Zutritts zu den Mieträumen und ihrer Besichtigung, wenn dazu ein konkret begründeter Anlass besteht. Die Absicht das Mietobjekt zu veräußern ist ein anerkannter konkreter Anlass.

Der Vermieter hat bei Ausübung seines Besichtigungsrechts jedoch bestimmte Vorgaben zu beachten.

Gleiches gilt für das Besichtigungsrecht des Eigentümers. Dem Eigentümer einer Wohnung, die diese veräußern will, steht ein Recht zur Besichtigung der Wohnung mit Kaufinteressenten zu, wobei bei Berufstätigkeit der Mieter der Zeitraum für die Besichtigungen maximal dreimal monatlich nach einer Ankündigungsfrist von drei Tagen werktags zwischen 19 und 20 Uhr vertretbar ist, sowie deren Dauer von 30 bis 45 Minuten, vgl. LG Frankfurt a. M., Urt. v. 24. 5. 2002 -2/17 S 194/01 . Andere Teile des Rechtsprechung gestehen dem Vermieter und/oder Eigentümer ein bis zweimal pro Woche für 2-3 Stunden ein Besichtigungsrecht zu, vgl. LG Kiel, WM 1993, 52; LG Frankfurt a. M., NZM 2002, 696 .

Sie haben zudem das Recht, die Namen der an der Besichtigung teilnehmenden Personen durch Vorlage eines geeigneten Dokuments zu erfragen und zu notieren, vgl. AG München, WM 1994, 425 .

Hieraus ergibt sich für Ihre konkrete Fragestellung:

Zu 1.
Benötigt der Makler (ehemalige Freelancer) zur Besichtigung des Hauses mit einem Interessenten eine explizite, schriftliche Vollmacht mit Unterschrift (alternativ schriftlichen Auftrag der Eigentümerin)?

Der Vermieter oder der Eigentümer in Absprache mit dem Vermieter dürfen sich durchaus von einem Makler bei Ausübung ihres Besichtigungsrecht vertreten lassen. Hierbei haben sie die oben aufgezeigten Vorgaben zu beachten.

Eine Beauftragung eines und die damit einhergehende Vertretung durch einen Makler bedarf grundsätzlich auch nicht der Schriftform. Der Makler benötigt daher keine explizite, schriftliche Vollmacht mit Unterschrift.

Bestehen jedoch Zweifel an der Vertretung, so steht es Ihnen selbstverständlich frei kurz Rücksprache mit der Vermieterseite zu halten um diese auszuräumen.

Auf Grundlage der von Ihnen zitierten E-Mail Ihrer Vermieterin, kann ich Zweifel an der Beauftragung des betreffenden Maklers jedoch nicht erkennen.

Zu 2.
Reicht eine Aufforderung der Eigentümerin an mich "bzgl. Terminvereinbarung zur Besichtigung" mit dem Makler aus, um mich schadensersatzpflichtig zu machen, falls ich dem Makler aufgrund fehlender Vollmacht oder eines fehlenden Auftrages (jetzt z.B. als Freundschaftsdienst des Maklers für die Eigentümerin) die Besichtigung am Termin verweigere?

Es ist grundsätzlich nicht Ihre Aufgabe als Mieter die Besichtigungstermine Ihrer Vermieterin oder Eigentümerin zu koordinieren. Die Vermieterseite hat Ihnen gegenüber lediglich einen Duldungsanspruch, jedoch keinen Anspruch auf aktive Mitwirkung.

Ein Besichtigungstermin ist unter Berücksichtigung der vorgenannten Vorgaben Ihnen gegenüber rechtzeitig anzukündigen und darf nicht zur Unzeit erfolgen. Die Aufforderung, Sie mögen sich um eine Terminvereinbarung kümmern, stellt keine ordnungsgemäße Ankündigung dar.

Sollten Sie der Aufforderung jedoch nachkommen und sich auf einen Termin mit dem Makler verständigen, so ist dies freilich einer ordnungsgemäßen Ankündigung gleichzusetzen.

Wenn Sie dem Makler zu Unrecht den Zutritt verwehren, so machen Sie sich möglicherweise schadensersatzpflichtig. Zu ersetzen wären beispielsweise die Kosten der Besichtigung durch den Makler. Ich würde Ihnen daher von einer solchen Vorgehensweise abraten, es sei denn, es bestünden begründete Zweifel am Fehlen einer Vollmacht. Letztere ergeben sich, wie bereits unter 1. beschrieben, nicht aus der Tatsache, dass eine schriftliche Vollmacht nicht vorgelegt werden kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen