Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1.
Zu unterscheiden ist zwischen der Baulast und einem Eintrag im Grundbuch, bei letzterem handelt es sich um eine beschränkt persönliche Grunddienstbarkeit, die im Grundbuch eingetragen wird. Die Baulast hingegen ist (gegebenenfalls auch vor einem zivilrechtlichen Hintergrund) gesondert zu sehen und wird dagegen im Baulastenverzeichnis eingetragen. Nur in einigen wenigen Bundesländern, unter anderem in Bayern, gibt es kein Baulastenverzeichnis und da werden solche Fälle allein grundbuchrechtlich abgesichert. In Rheinland-Pfalz ist das aber anders:
§ 86 (Baulasten) Landesbauordnung
"(1) Die Person, die das Eigentum an dem Grundstück innehat, kann durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihr Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulast). Baulasten werden unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirken auch gegenüber den Rechtsnachfolgenden.
(2) Die Erklärung nach Absatz 1 bedarf der Schriftform. Eine Erklärung in elektronischer Form ist ausgeschlossen. Die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt werden.
(3) Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt. In das Baulastenverzeichnis können auch Auflagen, Bedingungen, Befristungen und Widerrufsvorbehalte eingetragen werden. Eintragungen in das Baulastenverzeichnis sind dem zuständigen Vermessungs- und Katasteramt zum Zweck der Aufnahme eines Hinweises in das Liegenschaftskataster mitzuteilen.
(4) Die Baulast geht durch Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter. Der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Vor dem Verzicht sollen die durch die Baulast verpflichteten und begünstigten Personen gehört werden. Der Verzicht wird mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam; von der Eintragung sollen die verpflichteten und begünstigten Personen benachrichtigt werden.
(5) Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann in das Baulastenverzeichnis Einsicht nehmen und sich einen Auszug erstellen lassen."
Das ist vor dem Hintergrund des oben genannten inhalts- und Umfangs in der Tat recht gravierend und daher gut zu überlegen. Die Frage ist, und da sehe ich allein Ihrem Nachbarn in der Pflicht, da es schließlich um seine Stellplätze und um seinen Stellplatznachweis geht, bei der Gemeinde anzufragen, ob eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit hinsichtlich der Stellplätze mit einem Eintrag im Grundbuch nicht für seine Zwecke ausreicht und eben keine Baulast eingetragen wird.
Nach meinem Verständnis müsste das nämlich auslangen.
So können Sie auch das von Ihnen genannte Widerrufsrecht oder andere Beschränkungen notariell besser einbauen als bei einer Baulast, wo dieses nicht geht. Beides nebeneinander benötigt man meines Erachtens nach sowieso nicht.
2.
Eine Vergütung für Sie kann zusammen mit der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit im Hinblick auf die Stellplätze zusammen notariell geregelt werden, was ich anrate. Dazu bedarf es dann keines gesonderten Vertrages, der daneben stünde. Der Notar wird Ihnen dazu einen Vorschlag machen können. Die dort durch entstehenden Mehrkosten halten sich in Grenzen. Das ist aber auch der beste Weg, denn dann kann beides im Hinblick auf die Stellplätze abgestimmt werden und der Notar sich entsprechend darum kümmern.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Daniel Hesterberg
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Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Danke für die schnelle Antwort Herr Hersterberg,
ich habe aus Ihrem Text verstanden, dass Sie von einer Baulast (öffentlich-rechtliche Dienstbarkeit, Eintragung Baulastenverzeichnis) abraten und zu einer – nach meiner kurzen Recherche eben – privatrechtlichen, befristeten Grunddienstbarkeit zur Nutzung bestimmter Stellplätze und deren Eintragung im Grundbuch raten und dazu raten, ein Nutzungsentgelt in einem notariellen Vertrag zu regeln.
Da ich meinen Nachbarn als sehr erfahren und geschickt auf diesem Gebiet einschätze, möchte ich keinen Fehler machen. Ist dann folgendes Vorgehen/Begriffe das Richtige als Folge zu Ihrem Rat um mich abzusichern?
Ich nehme Kontakt mit dem „Bauamt"(?) auf und lasse mir bestätigen, ob auch eine „privatrechtliche, befristete Nutzungsdienstbarkeit mit Eintragung ins Grundbuch" (?) anstelle einer Baulast ausreicht, um die neuen „rechtlichen Rahmenbedingungen für Arbeitnehmerunterkünfte" (?) zu erfüllen. Dann würde ich einen Notar beauftragen für einen „Kaufvertrag" (?) für „privatrechtliche, befristete Nutzungsdienstbarkeit mit Eintragung ins Grundbuch" (?) mit im Kern „der Verkäufer gewährt dem Käufer ein befristetes Nutzungsrecht für x Stellplätze" (?) und „das Nutzungsentgelt für die Grunddienstbarkeit zahlt der Käufer in Form einer Einmalzahlung bis zum xx.xx" (?).
Viele Dank für Ihre Mühen
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:
Sie haben das vollkommen richtig zusammengefasst und die von Ignen danach aufgezeigten Schritte sind die richtigen, erst die Kontaktaufnahme zum Bauamt und dann zu einem Notar Ihrer Wahl. Wichtig ist eben, dass Sie sich das vom Nachbarn bezahlen lassen, da Sie ja in keiner Weise verpflichtet sind.
Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.
Mit freundlichen Grüßen Daniel Hesterberg Rechtsanwalt
