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Verrechnung der Mietkaution mit verjährten Betriebskosten

| 03.11.2010 10:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Guten Morgen,
ich habe in diesem Jahr meine Wohnung gewechselt und warte bislang auf die Rückzahlung meiner Mietkaution. Nach mehreren Anfragen beim ehemaligen Vermieter, wurde ich nun von meiner Bank angeschrieben, die mir mitteilte, dass der Vermieter einen Teilanspruch auf das Mietkautionssparbuch geltend macht. Der Restbetrag (ca. die Hälfte der Kaution) ist nunmehr freigegeben. Ich habe daraufhin weiter versucht, Gründe für die Zahlungsansprüche zu ermitteln und mittlerweile erfahren, dass es sich um ausstehende Betriebskosten des Jahres 2005 handeln soll. Hierzu hat mir der alte Vermieter eine Kopie gefaxt aus der hervorgeht, dass die noch ausstehenden Kosten nun mit der Mietlaution aufgerechnet werden.
Das Schreiben ist vom Dezember 2009 und weißt neben dem Fehlbetrag auch die Zinsen bis Ende Nov. 2009 aus.
Haken an der Sache- das Schreiben ist an meine neue Wohnung adressiert, die ich erst seit diesem Jahr bewohne. Ich gehe davon aus, dass das Schreiben rückdatiert wurde. Ob die Betriebskosten aus 2005 seiner Zeit beglichen worden sind, lässt sich momentan nicht abschließend sagen, da sich durch Bankwechsel die alten Auszüge nicht leicht einsehen lassen.

Meine Frage daher: Ist der Vermieter zur Verrechnung der genannten Betriebskostenausstände aus 2005 (sind diese nicht bereits verjährt?) mit der Mietkaution berechtigt? -Dies auch vor dem Hintergrund, dass eine Mahnung nicht erfolgt ist und das Hinweisschreiben zur Aufrechnung u.U. sogar eine Urkundenfälschung darstellt.(?)

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Schilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nachfolgend nehme ich zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n) Stellung, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Sofern die Betriebskostenabrechnung aus dem Jahr 2005/2006 stammt, ist diese tatsächlich bereits verjährt.

Gem. § 556 BGB: ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen; ... Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Bei Ihnen daher 2006/2007.

Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Nach 2007 ist eine Geltendmachung nicht mehr zulässig und eine begründete Verspätung wird der Vermieter in der Regel nach mehr als 2 Jahren Fristablauf denkbar nicht liefern können.

Eine Verrechnung mit der Kaution wäre nur dann zulässig, sofern er 1. Sie zur Zahlung einer begründeten Forderung (z.B. die Abrechnung 2009) zunächst aufgefordert hätte und dann bei Nichtzahlung, wirksam mit dem Kautionsguthaben aufgerechnet hat.

Eine Aufrechnung mit der Kaution bei einer Forderung aus dem Jahr 2005 aus Betriebskosten, scheitert dies bereits an § 556 BGB und ist unwirksam und unzulässig.

Sie sollten daher bei dem Vermieter die Aufklärung des Einbehalts geltend machen und die Herausgabe der Kaution verlangen, sofern keine berechtigten Forderungen bestehen.

Sollte der Vermieter sich weigern, können Sie Ihren Kautionsherausgabeanspruch auch gerichtlich durchsetzen lassen. Die Verjährungsfrist für die Durchsetzung beträgt 3 Jahre (§ 195 BGB)

Da Ihr Wohnort und mein Kanzleisitz identisch sind, bin ich Ihnen gerne auch persönlich bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche behilflich.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen helfen konnte, einen ersten Eindruck in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Sie können sich auch gerne bei Fragen zur Antwort über die entsprechende Nachfrageoption des Portals mit mir in Verbindung setzen.

Nachfrage vom Fragesteller 03.11.2010 | 11:02

Sehr geehrter Herr Lembcke,
vielen Dank für die postwendende Antwort.
Eine Nachfrage an dieser Stelle, um Missverständisse auszuschließen:
Die Betriebskostenabrechungen sind in den Jahren stets bei mir eingegangen, allerdings bin ich bisher davon ausgegangen, dass offene Beträge hieraus entrichtet wurden, da keine Mahnungen dazu eingegangen ist. -Spätestens zu nä. Abrechnung für 2006 hätte dies ja aufschlagen müssen.
Von daher nochmal die Frage, ist der Vermieter zur Aufrechnung dieses Betrages (auch wenn er verjährt ist) berechtigt?
Vielen Dank für Ihre Mühe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.11.2010 | 11:16

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

offensichtlich bin ich einem Missverständnis erlegen.

Sofern Sie die Abrechnung erhalten haben, beginnt mit dem Ablauf des Jahres die Verjährung zu laufen.

Die Verjährung beginnt (§ 199 BGB) in dem Schluss des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist und beträgt regelmäßig 3 Jahre (§ 195 BGB).

Stammt die Forderung aus dem Abrechnungsjahr 2005, zugegangen mit der Nebenkostenabrechnung 2006, beginnt die Verjährung zum 31.12.2006 und wäre infolge der 3jährigen Frist nach dem 31.12.2009 verjährt und nicht mehr durchsetzbar.

Zwar ist eine Aufrechnung auch mit verjährten Forderungen zulässig, dies setzt jedoch voraus, dass die der Forderungen gegenübergestellte (Aufrechnungs-)Forderung, hier die Kaution, bereits fällig war. (§ 390 BGB)

Mit anderen Worten, eine Aufrechnungslage hätte bereits zum 31.12.2009 bestanden haben müssen.

Die Kaution wird jedoch erst mit Beendigung des Mietverhältnis und darüber hinaus auch erst nach Abrechnung der letzten Betriebskostenabrechnung fällig.

Demzufolge bestand keine Aufrechnungslage weder 2009 und noch 2010, wenn über das Abrechnungsjahr 2010 noch nicht abgerechnet worden ist. Darüber hinaus war die Forderung bereits 2010 verjährt und kann daher auch nicht zulässig mit der Kaution verrechnet werden.

Sie sollten daher der vermeintlichen Aufrechnung ausdrücklich widersprechen und die Einrede der Verjährung erheben.

Stammt die Forderung dagegen aus 2006, mit Abrechnung 2007, dann wäre die Forderungen erst über den 31.12.2010 hin verjährt und könnte damit noch aufgerechnet werden.

Bewertung des Fragestellers 05.11.2010 | 11:17

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