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Verrechnung der Mietkaution mit Nebenkostenabrechnungen


23.11.2009 17:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Guten Tag,

Folgender Sachverhalt:

Auszug aus und Übergabe einer Wohnung am 31.03.2009.
Nach Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 (Guthaben des Mieters) erfolgte Auszahlung der auf einem Kautionssparbuch hinterlegten Kaution zum November 2009 mit Abzug von Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2001 und 2002.
Vermieter beruft sich auf § 215 BGB.

Da die Aufrechnungslage mit Übergabe der Mietsache entsteht, gehe ich da Recht in der Annahme, dass die aufgerechneten Forderungen verjährt sind?

Zustellung der BKA 2001 im Dezember 2002, Verjährungsfrist 01.01.2003 - 31.12.2005;
Zustellung BKA 2002 im September 2003, Verjährungsfrist 01.01.2004 - 31.12.2006.
Eine Aufrechnung mit Guthaben aus BKA der Folgejahre (z. B. 2003, 2004, 2005) erfolgte nie.

Vielen Dank.
23.11.2009 | 18:27

Antwort

von


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Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Ihre Anfrage wie folgt beantworten:

Die Berufung des Vermieters auf § 215 BGB ist zutreffend (BGH in NJW 1998, S. 981). Die verjährten Aufrechnungsansprüche des Vermieters sind geschützt gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution.

Anders wäre es, wenn Sie die BK Abrechnung nicht innerhalb der Jahresfrist erhalten hätten, dann könnte keine Aufrechnung aufgrund der gesetzl. Ausschlussfrist erfolgen. Nach den angegebenen Daten ist dies hier aber wohl nicht der Fall. Allerdings müsste der fristgerechte Zugang durch den Vermieter nachgewiesen werden.

Ich hoffe meine Antwort genügt Ihnen für eine erste Orientierung im Rahmen der Erstberatung und ich darf darauf hinweisen, dass meine Ausführungen auf Ihrer Sachverhaltsdarstellung beruhen.

Gern können Sie von Ihrem Recht zu einer Nachfrage Gebrauch machen. Weitergehende Fragen beantworte ich für Sie im Rahmen einer Mandatsübertragung, ebenso übernehme ich gern weitere Tätigkeiten im Rahmen eines Mandats. Eine Mandatsausführung kann unbeachtlich der örtlichen Entfernung erfolgen und eine Informationsweiterleitung erfolgt dann per E-Mail, Post etc..


Mit vorzüglicher Hochachtung

Simone Sperling
Rechtsanwältin
und Fachanwältin für Familienrecht

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Nachfrage vom Fragesteller 23.11.2009 | 18:47

Sehr geehrte Frau Sperling,

Vielen Dank für die schnelle Bearbeitung.

Ist diese Möglichkeit der Aufrechnung des Vermieters zeitlich unbegrenzt durchführbar, zu mal dem Vermieter eine Aufrechnung mit jeder nachfolgenden BKA (aufgrund der entstandenen Guthaben) möglich gewesen wäre und er erst jetzt diese alten Forderungen geltend macht?

Könnte es sein, dass zu diesem Problem unterschiedliche Rechtsauffassungen gibt?

Ich habe z. B. auf der Internetseite der Anwaltskanzlei Kremer, Höck & Kollegen dazu folgenden Passus gefunden:

Zitat:
"Der Vermieter kann auch nicht mit Gegenforderungen aufrechnen, die bereits bei Entstehung der Aufrechnungslage, d.h. bei Rückgabe der Mietsache, verjährt waren. Die Aufrechnungslage ist hier erst mit Rückgabe der Mietsache gegeben. Davor hat der Mieter nur einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr der Mietsicherheit."

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.11.2009 | 11:17

Sehr geehrte Damen und Herren,

die von mir mitgeteilte rechtl. Auffassung hat Ihre Grundlage in der genannten Entscheidung und dem Palandt, Kommentar zum BGB, 68.Auflage 2009 gefunden und ist somit herrschende Auffassung. Denn der Vermieter konnte die Forderung bereits im Jahr 2002/03 mit der Kaution verrechnen, somit war die Aufrechnungslage bereits damals gegeben und die Kaution war somit verbraucht.

Sicher lässt sich auch die andere Auffassung vertreten und es ist immer auf den Einzelfall abzustellen.

Mut vorzüglicher Hochachtung

Simone Sperling
Rechtsanwältin

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