Verpflichtung zu Schöhneitsreparaturen unwirksam?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte die von Ihnen gestellte Frage unter Berücksichtigung des dargestellten Sachverhalts wie folgt beantworten:

Bei der von Ihnen zitierten Klausel im Mietvertrag handelt es sich nicht um eine sogenannte Fachhandwerkerklausel, die unwirksam ist. Eine solche Klausel liegt vor, wenn der Mieter verpflichtet wird, die Arbeiten durch einen Fachhandwerker durchführen zu lassen. Eine solche Klausel ist nach der Rechtsprechung tatsächlich unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 09.06.2010, AZ: VIII ZR 294/09 ).

Der Bundesgerichtshof hat in der vorgenannten Entscheidung ausdrücklich ausgeführt, dass eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden kann, soweit er die Möglichkeit hat, dies in Eigenleistung durchzuführen. Die Formulierung, dass die Arbeiten fachmännisch durchzuführen sind, lässt dies grundsätzlich zu. Die Formulierung ist so zu verstehen, dass die Schönheitsreparaturen - juristisch formuliert - mittlerer Art und Güte entsprechen müssen.

Allein durch diese Regelung kommt die Übertragung der Schönheitsreparaturen also nicht zu Fall. Sie sollten in Ihrem Vertrag aber prüfen, ob die Regelung an sogenannte starre Fristen anknüpft. Wenn in dem Vertrag feste Fristen genannt sind, ist die Klausel aus diesem Grund unwirksam.

Außerdem möchte ich noch auf Folgendes hinweisen:

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 25.03.2015 seine bisherige Rechtsprechung zu der Übertragung von Schönheitsreparaturen dahingehend geändert, dass eine solche Übertragung auf den Mieter unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Mietbeginn nicht renoviert übergeben worden ist (vgl. Urteil des VIII. Zivilsenats vom 18.3.2015 - VIII ZR 21/13 -, Urteil des VIII. Zivilsenats vom 18.3.2015 - VIII ZR 185/14 -, Urteil des VIII. Zivilsenats vom 18.3.2015 - VIII ZR 242/13 -; bisher liegt nur die Pressemitteilung vor!). Soweit Ihnen die Wohnung also bei Einzug nicht komplett renoviert übergeben worden ist, wäre die Schönheitsreparaturenklausel aus diesem Grund unwirksam.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Auskunft geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Dubbratz, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht