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Schönheitreparaturen - unwirksam?


| 03.02.2007 22:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Wir haben am 04.06.2004 eine Mietvertrag über ein Einfamilienhaus geschlossen, welchen wir zum 31.03.2007 gekündigt haben.

Die Mieträume wurden auf Kosten des Vermieters renoviert, wir konnten die Farben aussuchen.

Während der Mietdauer haben wir drei Zimmer auf eigene Kosten nochmal neu gestrichen. Zwei dieser drei Zimmer in dunklen Farben (dunkelgrün und dunkelorange), ein Kinderzimmer haben wir mit lustigen Figuren bemalt.

Unsere Mietvertragliche Klausel über die Schönheitsreparaturen lautet wie folgt:

§ 15 Schönheitsreparaturen
1. Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung die laufenden Schönheitsreparaturen fachgerecht nach Maßgabe der folgenden Ziffer 2 auf eigene Kosten vorzunehmen, es sei denn, unter § 29 ist eine abweichende Vereinbarung getroffen. (wurde nicht)
2. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen:
a. In Küchen, Bändern und Duschen, all 3 Jahre
b. In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten, offenen Balkonen und Loggien, alle 5 Jahre
c. In allen anderen Räumen alle 7 Jahre.
3. Verlangt es der Zustand der Räume und trifft nicht den Vermieter, seinen gesetzlichen Vertreter oder Erfüllungsgehilfen Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit daran, sind die laufenden Schönheitsreparaturen wie folgt auszuführen:
a. Bei Übergabe renovierter Räume vor Ablauf des jeweils ersten Fristenzeitraumes seit Mietbeginn, oder
b. Bei Übergabe nicht renovierter Räume nach Ablauf des jeweils ersten in Ziffer 2 genannten Fristzeitraumes seit Mietbeginn vor Ablauf des jeweils nächsten Fristenzeitraumes.
4. Von den in Ziffer 2 genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.
5. Die Gewähr, das die Schönheitsreparaturen fachgerecht ausgeführt werden und nicht mit Fehlern behaftet sind, die den Wert oder die Tauglichkeit aufheben oder minder, übernimmt derjenige Vertragspartner, der sie vorzunehmen hat. Die Schönheitsreparaturen umfassen sämtliche Anstriche, das Tapezieren, die Fußbodenpflege und dergleichen einschließlich der Innenseiten aller Außenfenster und Außentüren, soweit es sich nicht um Kunststoff- oder Aluminiumelemente handelt. Vor dem Neuanstrich sind Decken- und Wandflächen abzuwaschen. Tapeten, Rauhfaser und ähnliche Belege dürfen nicht überklebt werden. Rauhfaser- und Strukturtapeten dürfen nur mit einer nicht füllenden Dispersionsfarbe waschbeständig gestrichen werden (Mindestanforderung). Fenster, Türen und Fußleisten müssen vor der Lackierung vorgestrichen sein. Stoßstellen und Unebenheiten sind auszuspachteln. Schorfige und gerissene Altanstriche müssen abgelaugt oder abgebrannt werden. Heizkörper und Rohleitungen sind nur mit Heizkörperlackfarbe zu streichen. Auf eine ausreichende Schutzlackierung bei Holzfußböden und Pflege der Parkettflächen mit Bohnerwachs wird besonders hingewiesen. Soweit Fußböden mit Belägen mieterseitig abgedeckt werden, ist spätestens beim Auszug der alte Zustand ordnungsgemäß herzustellen. Ohne vorherige Zustimmung des Vermieters darf nicht von einer üblichen Ausführungsart abgewichen werden. Der zur Durchführung der Schönheitsreparaturen Verpflichtete ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.
6. Bei der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen wegen unterlassener Schönheitsreparaturen ist § 326 BGB zu beachten.
7. Sind bei Beendigung des Mietervertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffern 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2-4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt, oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt. Die Höhe dieses Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziffern 2-4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.

Folgende Fragen bitte ich zu beantworten:

Sind wir verpflichtet aufgrund der neuesten Rechtssprechungen die Schönheitsreparaturen durchzuführen?

Sind die Formulierungen aus § 15 unseres Mietvertrages wirksam?

Wenn nein, also wenn wir keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen, müssen wir die drei Zimmer die wir selbst mit dunkeln Farben respektive mit Kindermotiven gemalt haben auch nicht renovieren?

Wir bitten um ausführliche Antwort mit Begründung. Bitte nur von einem Rechtsanwalt.

Herzlichen Dank
04.02.2007 | 02:06

Antwort

von


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Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
E-Mail:
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich leider wie folgt beantworten muss:

Die Vermieter hat die ihm gesetzlich obliegende Verpflichtung zur Erhaltung der Wohnung in einem vertragsgerechten Zustand wirksam auf Sie als Mieter übertragen. Sie haben zwar richtig erkannt, dass die Rechtsprechung in "starren Fristenplänen" eine Benachteiligung des Mieters sieht und folglich die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen entfallen kann. Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtsprechung unlängst konsequenterweise auch auf die Frage der Wirksamkeit von Abgeltungsklauseln übertragen.

In den genannten AGB´s ist jedoch kein starrer Fristenplan enthalten.

§ 15 Nr. 2 ist zwar an sich starr, da von einer regelmäßigen Durchführung von Schönheitsreparaturen in 3, 5 und 7 Jahren gesprochen wird.

Allerdings öffnet § 15 Nr. 4 des Formularmietvertrages diese starre Klausel dahingehend, dass Reparaturen nur vorgenommen werden müssen, wenn diese auch erforderlich sind. Damit liegt kein starrer Fristenplan im Sinne der höchstrichterlichen Rechtsprechung vor.

Auch hinsichtlich der Abgeltungsklausel unter § 15 Nr. 7 gelten die gleichen Grundsätze, da hierin nochmals auf § 15 Nr. 4 und über diese Nummer auf § 15 Nr. 2 Bezug verwiesen wird.

Schade, dass ich Ihnen keine günstigere Auskunft geben kann. Ich hoffe dennoch, dass meine Ausführungen soweit verständlich sind und stehe gerne im Rahmen der kostenfreien Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

Austr. 9 1/2
89 407 Dillingen a. d. Donau
Tel.: 09071 / 2658
eMail: kohberger@freenet.de


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 04.02.2007 | 13:57

Sehr geehrter Herr Dr. Kronenberger, danke für Ihre Antwort mit der ich aber aus verständlichen Gründen nicht zufrieden bin.
Die Firma Haufe, konkret steuernetz.de hat eine Ausführung zum Urteil des BGH vom 05.04.2006 VIII ZR 178/05 abgegeben indem dargelegt wird, dass der BGH der Auffassung ist, dass eine starre Klausel nicht durch eine Öffnungsklausel die danach folgt, geheilt werden kann. Nachstehend der Text:

1) Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre.

Die Renovierungsfristen beginnen in jedem Fall mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Zu einer Anfangsrenovierung ist der Mieter nicht verpflichtet.

(2) Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter vor Rückgabe der Wohnung unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplans alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen.

(3) Weist der Mieter nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der o.g. Fristen ... durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem der normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind.

Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.

Sie können sich vielleicht schon denken, wie der Rechtsstreit endete: Der Vermieter ging leer aus!

Vorsicht: Eine starre Frist haben Sie schneller, als Sie denken

Das Gericht hielt die Klausel in § 6 Nr. 1 Satz 1 für unwirksam. Angeblich sei dort nämlich eine starre Frist versteckt gewesen. Danach müsse der Mieter unabhängig davon renovieren, wie der tatsächliche Zustand der Wohnung sei (BGH, Urteil v. 5.4.2006 - VIII ZR 178/05).

"Wo steht das?" werden Sie sich jetzt vielleicht fragen. Bisher hatte der Bundesgerichtshof nämlich nur Klauseln für unwirksam befunden, bei denen der Mieter "mindestens" oder "spätestens" nach Ablauf bestimmter Fristen zum Renovieren verpflichtet war.

Neu ist: Sind bestimmte Fristen ohne jeden verstärkenden Zusatz wie beispielsweise "mindestens" oder "spätestens" angegeben, gelten sie dennoch als starre Fristen.

Wann Ihre Fristen-Klausel im Mietvertrag wirksam ist  trotz BGH!

Die Klippe "starre Frist" haben Sie erfolgreich umschifft, wenn Ihre Fristen-Klausel flexibel gestaltet ist. Ist Ihre Renovierungsklausel so zu verstehen, dass die Renovierungspflicht je nach Einzelfall auch mal vom Fristenplan abweichen kann, ist sie wirksam.

Immer wenn sich also Ihre Renovierungsintervalle am tatsächlichen Renovierungsbedarf orientieren, haben Sie Glück gehabt: Dann ist Ihre Klausel wirksam.

Laut Bundesgerichtshof ist das der Fall, wenn im Zusammenhang mit den angegebenen Renovierungsfristen Formulierungen wie "in der Regel" oder "im Allgemeinen" fallen. Damit sind Sie im sicheren Hafen angelangt!

Relativieren Sie alles nur ein paar Sätze später, ist es bereits zu spät

Fehlt dieser kleine, flexible Schlenker bei der Frist, gilt Ihre Klausel aus Mietersicht - und nur auf die kommt es an! - als "starr". Aus dieser Klemme hilft Ihnen nur ein sprachlicher Zusatz wieder raus, der Ihrem Mieter auch ein Verlängern der Frist erlaubt.

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Der Vermieter versuchte seine Klausel zu retten und wies auf § 6 Nr. 2 seines Mietvertrags hin.

Da stand nämlich im Zusammenhang mit den Renovierungsfristen, dass der Mieter bei Mietvertragsende nur alle bis dahin "je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen" ausführen muss.

Aus Sicht des Vermieters relativiere diese Formulierung seine angeblich starre Frist aus § 6 Nr. 1. Das Gericht sah es zum Leidwesen des Vermieters anders!

Ein Fehler am Anfang Ihrer Klausel rächt sich bis zum bitteren Ende

Der Vermieter setzte jetzt all seine Hoffnungen auf die Abgeltungsklausel in § 6 Nr. 3 seines Mietvertrags - allerdings umsonst!

Der Grund: Die starren Fristen aus § 6 Nr. 1 führten dazu, dass der Mieter nicht renovieren muss. Die an sich zulässige Abgeltungspflicht in Nr. 3 muss aber zusammen mit Nr. 1 gesehen werden: Schließlich stehen beide unter dem gleichen Paragrafen und der gleichen Überschrift "Erhaltung der Mietsache".

Fällt ein Pfeiler, bricht Ihre ganze Klausel wie ein Kartenhaus zusammen

Fällt aber schon die Grundlage - sprich die Renovierungsverpflichtung - weg, so verlieren alle daran anschließenden Bestimmungen ihre Rechtfertigung und ihren Sinn.

Muss der Mieter also schon nicht die Schönheitsreparaturen übernehmen, muss er erst recht nicht die anteiligen Renovierungskosten nach § 6 Nr. 3 tragen.

Auf Grundlage dieser Daten bitte ich Sie Ihre Anwort entsprechend zu prüfen und ggf. meine Fragen nochmal neu zu beantworten.

Herzliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.02.2007 | 16:14

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

Ich bleibe dabei, dass die Auslegung des § 15 des Formularmietvertrages dahingehend möglich ist, dass es sich nicht um einen "starren Fristenplan" und damit auch nicht um eine nach
§ 307 Abs. 1 BGB unwirksame Schönheitsreparaturenklausel handelt.

Nach gängiger Rechtsprechung der Ausgangsgerichte kommt es darauf an, ob der Mieter die Klausel so verstehen darf, dass Sie ihm bei der vorzunehmenden Schönheitsreparaturen einen Spielraum entsprechend dem Grad der jeweiligen Abnutzung der Wohnräume ermöglicht.

Gerade diesen Spielraum sollte Ihnen wohl die Öffnungsklausel des § 15 Nr. 4 des Vertrages einräumen.

Gewiss können Sie sich auf den Standpunkt stellen, dass die Klauseln isoliert zu betrachten sind. Hierbei könnten Sie argumentieren, dass durch die Formulierung unter § 15 Nr. 2 bei Ihnen als Mieter der Eindruck erweckt werden sollte, dass alle 3, 5 und 7 Jahre zu renovieren ist.

Sie sollten aber nicht verkennen, dass zwischen Ihrem Vertragswerk und dem von der Firma Haufe / steuernetz. de Erörterten ein gewichtiger Unterschied besteht.

Besagter Rechtsstreit beruhte auf einem Mietvertrag, der AUCH WÄHREND DER VERTRAGSLAUFZEIT STARRE FRISTEN VORSAH. Die besagte Klausel Nr. 2 spricht nämlich nur " BEI BEENDIGUNG DES MIETVERTRAGES " von einer Anpassung an den Grad der Abnutzung.

Ist ein Mietvertrag zu einem Punkt unwirksam so bringt das regelmäßig das gesamte Klauselwerk zu Fall ( sogenanntes Verbot der geltungserhaltenden Reduktion ).

Nach meiner Lesart Ihres Vertrages ist jedoch AUCH WÄHREND DES BESTEHENDEN MIETVERTRAGES ( von Einzug bis Auszug ) eine Anpassung an den Zustand der Mieträume vorgesehen.

Ich möchte Ihnen den Mut hinsichtlich anstehender Verhandlungen mit dem Vermieter nicht nehmen.

Stellen Sie sich einfach auf den von Ihnen ausgeführten Standpunkt. Ihre Rechtsauffassung ist sehr gut vertretbar.

Allerdings sind die Erfolgsaussichten einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die dann aufgeworfene Streitfrage, ob Sie die Räume renovieren müssen oder nicht für Sie eher ungünstig.

Hinzu kommt nämlich in der Angelegenheit, dass selbst bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel eine Renovierungspflicht nach Treu und Glauben bestehen kann, wenn nämlich alleine auf Grund der Farbgestaltung und der Bemalung mit Kindermotiven eine übliches Erscheinungsbild der Wohnräume wieder herzustellen ist.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und wünsche eine einvernehmliche Vertragsabwicklung mit dem Vermieter.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
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Schnelle und ausführliche Antwort, wenn auch nicht mit dem erwarteten Ergebnis. Leider geht der Anwalt nicht darauf ein, dass die in Ziff. 7 dargelegte Quotenklausel unswirksam ist und somit aufgrund der Mietdauer dennoch keine Schönheitsreparaturen gemacht werden müssen. Dies habe ich aber über dieses Forum an anderer Stelle erfahren.


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