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Vermieter behebt nicht die Schäden am Objekt


05.12.2006 18:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



wir haben als Verein ein Haus gemietet. Das Haus wies erhebliche Mängel auf, da es 11 Jahre leer gestanden hat. Vom Vermieter wurde eine Firma beauftragt mit den Reparaturen der Mängel.Wir renovierten das Objekt und haben ca 20.000€ Materialkosten gehabt.(Zeitgleich mit der Fa.) Dann wurden die Arbeiten eingestellt der Firma mit der Begründung es wäre alles funktionfähig. Hierauf monierten wir die Heizkraft der Gusskörper, das sie nur im oberen bereich etwa 5 cm lauwarm werden. Zeitgleich hatten wir einen Rohrbruch den die Firma des Vermieters notdürftig reparierte. Nach 5 Wochen stellen wir fest das der Heizoeltank leer ist, obwohl wir 3.500 ltr. getankt hatten und keine Heizleistung hatten. Hierrauf kürzten wir die Miete um 50% in den nächsten 4 Wochen hatten wir einen Verbrauch von 3.300 ltr. Plus Schimmel und Nässe die wir feststellen obwohl gelüftet es handelt sich hierbei um Altschäden. Brauchwasser ist braun soll sich angebelich geben mit der Zeit. DA keine Abhilfe geschaffen wurde kürzten wir die Miete um 80 % darauf hin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Vorher bot er uns das Objekt noch zum Kauf an für eine Summe wo der Bewerter der Bank das grauen kriegte.

Wir hatten einen Anwalt der mit diesem Fall sicherlich überfordert war. In seinen Schriftsätzen kam er nicht auf den Punkt.Alles was man voschlug ging nicht, Schadenersatz etc.

Wir sehen es als Laien: Kündigunggrund ist es nicht wenn wir wegen Mängelrüge die Miete kürzen.
Die erhöhten Energiekosten gehen zu lasten des Vermieters, die nachweislich da sind.

Wir gehen hier eigentlich mittler Weile von arglister Täusch oder ähnliches aus, wir unterstellen das der Vermieter nie die Absicht hatte das Objekt in einen vermietbaren Zustand zu setzen.

Der wertermittler hat einen Reparaturstau von mindest 100.000€ zugrunde gelegt eher höher als niedriger.

Wer kann da weiter helfen???
Landericht ist zuständig
Zur Info es handelt sich um ein Haus mit ca. 300m2

Da ein Mandat vielleicht in Frage kommt denken wir als Einstieg ist unser Gebot ausreichend.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Auf der Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes nehme ich gerne hierzu im Rahmen einer Erstberatung Stellung:

1. Kündigung des Vermieters

Ich gehe zunächst davon aus, dass es sich bei dem angemieteten Haus um ein Wohnhaus handelt. Weiter gehe ich davon aus, dass Ihr Verein die Räume nicht an Dritte weitervermietet. Sollten diese Voraussetzungen nicht vorliegen bitte ich um eine entsprechende Mitteilung, da sonst ein anderer Kündigungsschutz besteht.

Ihrer Sachverhaltsschilderung entnehme ich, dass es sich vorliegend um eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs handelt. Diese ist u.a. dann rechtmäßig, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug ist. Vor der Kündigung muss jedoch noch eine Abmahnung erfolgen.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (z.B. BGH WM 97, 488) liegt ein solcher Zahlungsverzug jedoch nicht vor, wenn der Mieter gegenüber dem Vermieter Mängel angezeigt hat und aus diesem Grund einen Teil der Miete einbehält.

Dieses war nach Ihrer Schilderung hier der Fall. Es liegen diverse Mängel vor, die alle zu einer Mietminderung berechtigen. Sie haben damit lediglich von Ihrem gesetzlichen Recht der Mietminderung gebrauch gemacht. Ein Kündigungsgrund für den Vermieter besteht hieraus nicht.


2. Schadensersatz wegen überhöhter Heizkosten:

Hinsichtlich der überdurchschnittlich hohen Heizkosten steht Ihnen ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zu. Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil aus dem Jahre 1996 bereits entschieden, dass ein Mangel vorliegt, wenn die Heizungsanlage nur noch extrem unwirtschaftlich arbeitet. Bei einem Verbrauch von 3.500 Liter innerhalb von fünf Wochen und einer Wohnfläche von 300 m2 kann unproblematisch von einem Mangel ausgegangen werden.

Weitere Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist, dass der Mangel entweder bei Vertragsabschluss bereits vorlag oder dass der Vermieter den Mangel zu verschulden hat oder dass er sich mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet.

Ihrer Sachverhaltsschilderung entnehme ich, dass der Mangel, aufgrund des Alters des Gebäudes, sowie dem Umstand, dass das Gebäude 11 Jahre lang leer stand, bereits bei Vertragsabschluss vorgelegen hat.

Hinsichtlich des zweiten Verbrauchs über 3.300 Liter kommt hinzu, dass der Vermieter durch Ihre erste Mietminderung auf jeden Fall Kenntnis von dem Mangel hatte. Insofern steht Ihnen ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zu.

Ob eine arglistige Täuschung vorliegt, kann ich Ihrer kurzen Sachverhaltsschilderung leider nicht abschließend entnehmen. Hierzu wären weitere Angaben erforderlich.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen behilflich sein konnte. Gerne setze ich für Sie Ihre Interessen gegenüber dem Vermieter gerichtlich oder außergerichtlich durch. Bei weiteren Fragen stehe ich Ihnen selbstverständlich auch persönlich zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen aus Bielefeld,

Rechtsanwalt Torben Hoffmann



Stapenhorststr. 1
33615 Bielefeld

Tel.: 0521 / 96 78 314
Fax.: 0521 / 96 78 333

hoffmann@seliger-ketzinger.de

Nachfrage vom Fragesteller 06.12.2006 | 12:07

vielen Dank für Ihre schnelle und sehr aussagefähige Beurteilung der Rechtslage.
Man sieht das Sie ein Anwalt sind der weiss wovon er spricht, was wir nicht brauchen sind Probleme, sondern Lösungen!

Nun zu Ihren Fragen:
Eine Abmahnung ist nicht erfolgt, weiter handelt es sich um eine Geschäftsraumvermietung als Vereinsheim.
Der Verein nutzt diese Räume selbst für Vereinsinterne Veranstaltungen.Jedoch ist eine Nutzung des Objektes nicht möglich aus den vorgenannten Gründen.

Wir möchten die vorhandenen Mängel beseitigt haben,da dieses sicherlich unrealtisch ist von der Höhe des Repaturstaues. Muss eine andere Lösung her.

Wir würden uns freuen , wenn Sie eine Beurteilung der Erfolgsaussichten vornehmen könnten. Da wir ganz in ihrer Nähe sind , können wir auch kurzfristig einen Termin bei Ihnen vereinbaren um eine abschliessene Prüfung der Sachlage zu belegen. Was wir nicht möchten , ist ein Vergleich bei der Höhe und den Schaden der hier dem Verein zugefügt wurde.





Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.12.2006 | 16:02

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Ausführungen.

Für eine umfassende Beurteilung der Erfolgsaussichten benötige ich von Ihnen weitere Angaben. Ich halte es daher für die einfachste Lösung, entsprechend Ihrem Vorschlag, die gesamte Angelegenheit im Rahmen eines persönlichen Gesprächs zu erörtern.

Auf diese Weise können wir am schnellsten ein Vorgehen bestimmen, dass für Ihren Verein die wirtschaftlich sinnvollste Lösung zum Ziel hat.

Bitte nehmen Sie mit mir Kontakt auf, damit wir einen kurzfristigen Termin vereinbaren können.

Mit freundlichen Grüßen,

Rechtsanwalt Torben Hoffmann

Stapenhorststr. 1
33615 Bielefeld

Tel.: 0521 / 96 78 314
Fax.: 0521 / 96 78 333

hoffmann@seliger-ketzinger.de

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