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Verkauf Eigentumswohnung: Schadenersatz für Reparaturarbeiten

| 13.05.2011 21:21 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von


wie haben unsere seit jahren vermietete eigentumswohnung anfang des jahres verkauft.
der neue eigentümer hat am 15.03.2011 den zweitschlüssel von mir bekommen, eine richtige wohnungsübergabe fand nicht statt.
Jetzt am 01.05.2011 nach dem auszug des mieters stellte der käufer den folgenden schaden fest:
im badezimmer fallen die fliesen von der wand (hohle fliesen).
Dazu der Sachverhalt: im februar 2009 meldete der mieter lose fliesen im bad. daraufhin wurden zwei fliesen über einer heizung und sechs fliesen über der badewanne neu verklebt. die arbeiten wurden von einem fliesenleger durchgeführt, eine rechnung habe ich dafür aber nicht. damit war für mich das badezimmer wieder instandgesetzt und es kam vom mieter in den letzten beiden jahren keine weitere schadensmeldung.
der rechtsanwalt des käufers macht nun einen schadenersatz von über 3.000 euro geltend.
der schlechte zustand der verfliesung im badezimmer war mir nicht bekannt, da ich die wohnung ja auch nicht selbst bewohnt habe.
dem käufer gegenüber habe ich diesen sachverhalt genauso dargestellt.


13.05.2011 | 23:42

Antwort

von


(274)
Am Wissenschaftspark 29
54296 Trier
Tel: 06514628376
Web: http://www.zimmlinghaus.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Um Ansprüche Ihnen gegenüber durchzusetzen, wäre das Vorliegen eines Sachmangels erforderlich. Ein Sachmangel liegt dann vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Kaufsache von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht.

Fraglich ist hierbei, welche Beschaffenheit überhaupt vereinbart worden ist. Wenn keine Beschaffenheit konkret vereinbart worden ist, gilt als Vertragsgrundlage die Beschaffenheit, die üblicherweise erwartet werden kann. Sofern Sie also eine verhältnismäßig neue Wohnung verkauft haben und auch angegeben haben, dass die Wohnung sich in einem mangelfreien Zustand befindet oder eben keinerlei Beschaffenheit vereinbart haben, kann der Käufer auch erwarten, dass nicht sechs Wochen nach dem Kauf die Fliesen von der Wand fallen. Zudem dürfte es dem Käufer mittels eines Sachverständigengutachtens leichtfallen nachzuweisen, dass dieser Mangel an den Fliesen schon zum Zeitpunkt der Übergabe (Auflassung) vorgelegen haben muss. Somit läge meiner Einschätzung nach durchaus ein Sachmangel vor, selbst wenn Sie als Verkäufer nichts davon gewusst haben sollten.

Die Tatsache, dass keine "richtige Wohnungsübergabe" stattgefunden hat, ist hier irrelevant.

Fazit: Nach erster Einschätzung könnten die Ansprüche des Käufers durchaus berechtigt sein. Dies hängt aber maßgeblich vom Inhalt des Kaufvertrages ab. So ist mir leider nicht bekannt, inwieweit Mängelgewährleistungsrechte eingeschränkt beziehungsweise ausgeschlossen wurden beziehungsweise Beschaffenheitsvereinbarungen getroffen worden sind.

Ich rate Ihnen zu folgendem Vorgehen:

1. Überlegen Sie, ob es für Sie Sinn machten könnte, den Kaufvertrag anwaltlich prüfen zu lassen. Sofern Sie wie bereits erwähnt hier Sachmangelgewährleistungsrechte ausgeschlossen haben sollten, wären die Ansprüche des Käufers meiner Einschätzung nach nicht berechtigt.

2. Sofern Sie von einem Gang zum Anwalt absehen wollen, sollten Sie versuchen, sich außergerichtlich mit dem Käufer zu einigen. Vielleicht können Sie sich vergleichen.

Ich bedaure, Ihnen keine günstigere Auskunft geben zu können.

Abschließend weise ich Sie darauf hin, dass im Rahmen dieser Plattform nur eine erste Einschätzung des Sachverhalts, basierend auf Ihren Angaben, möglich ist. Sollten hier wichtige Angaben hinzugefügt oder weggelassen worden sein, kann die rechtliche Beurteilung völlig anders aussehen. Diese Plattform kann und will den Gang zu einem Berufskollegen nicht ersetzen.

Rein vorsorglich erlaube ich mir aufgrund entsprechender Vorkommnisse in der jüngsten Vergangenheit auf dieser Plattform den allgemeinen, aber eindringlichen Hinweis, dass der für die Beantwortung dieser Frage ausgelobte Einsatz unbedingt sofort zu entrichten ist. Eine Rücklastschrift bzw. eine Nichtzahlung wird strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, denn der Tatbestand des Eigehungsbetrugs wäre durch bewusstes Inkaufnehmen von Rücklastschriften erfüllt.

Ich wünsche Ihnen alles Gute!

Thomas Zimmlinghaus
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 14.05.2011 | 13:16

Die Wohnung ist Baujahr 1999.
Auszug Kaufvertrag:
die rechte des käufers wegen eines sachmangels des grundstücks und des gebäudes sind ausgeschlossen. dies gilt auch für alle ansprüche auf schadenersatz, es sei denn, der verkäufer handelt vorsätzlich oder grob fahrlässig ...
Der Käufer hat das kaufobjekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen gebrauchten zustand.
der käufer erklärt, daß bei der besichtigung keine mängel festgestellt worden sind, die noch vom verkäufer beseitigt werden sollen.
der verkäufer versichert, keine wesentlichen mängel verschwiegen zu haben.
der notar hat über die folgen dieses gewährleistungsausschlusses belehrt und darauf hingewiesen, daß der käufer danach alle etwa vorhandenen mängel auf eigene kosten beseitigen muß, auch wenn diese nicht erkennbar waren.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.05.2011 | 14:01

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Nach erster Einschätzung aufgrund Ihrer neuerlichen Information gehe ich davon aus, dass Sie für den Schaden nur dann aufkommen müssten, wenn Ihnen ein arglistiges Verschweigen des Mangels nachgewiesen werden kann.

So wie Sie den Sachverhalt geschildert haben, war Ihnen der Mangel nicht bekannt, so dass der Vorwuf des Verschweigens nicht greifen würde. In jedem Fall müsste der Käufer den Nachweis bezüglich eines bewussten Verschweigens führen. Aufgrund Ihrer Schilderung kann ich Ihnen abschließend nicht dazu raten, für den Schaden einzutreten.

Sie sollten also den Käufer mitteilen, dass das Sachmangelgewährleistungsrecht wirksam ausgeschlossen wurde und Sie zudem keine Kenntnis von dem Mangel hatten und Sie sich aufgrund dessen nicht veranlasst sehen, für den Schaden aufzukommen. Der Käufer kann sich dann überlegen, was er tut: Wenn er seine Forderung aufrecht erhalten möchte, Sie aber nicht zahlen, wird dem Käufer nichts anderes übrigbleiben als Klage zu erheben. Ob er dies vor dem Hintergrund des Kostenrisikos tun wird, erscheint mir fraglich. Vielleicht wird der Käufer auch versuchen sich mit Ihnen außergerichtlich mittels Vergleich zu einigen. Je nachdem, was man Ihnen anbietet, könnten Sie natürlich überlegen darauf einzugehen, um "die Sache vom Tisch zu haben". Verpflichtet dazu sind Sie selbstverständlich nicht, zumal ich Ihre Chancen des Obsiegens in einem eventuellen Prozess vor dem Hintergrund der Sachverhaltsdarstellung auch als eher günstig einschätzen würde.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.

Ich wünsche Ihnen alles Gute!

Thomas Zimmlinghaus
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 16.05.2011 | 09:18

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"Sehr kompetent und nachhaltig den Sachverhalt bewertet."
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 16.05.2011
5/5,0

Sehr kompetent und nachhaltig den Sachverhalt bewertet.


ANTWORT VON

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