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Verkauf einer Eigentumswohnung über Makler

| 18.06.2009 16:19 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,
es geht um den Verkauf einer Eigentumswohnung über einen Makler.
Die Wohnung bzw.das Gemeinschaftseigentum weisen Mängel auf .
Die Mängel wurden dem Makler schriftlich mitgeteilt und die Eigentümerprotokolle und Beschlüsse übergeben.
Da nicht überprüfbar ist, ob diese Informationen an den Käufer weitergegeben werden bin ich mir unsicher, ob alles getan wurde, um einen ordnungsgemäßen rechtlich einwandfreien Verkauf zu sichern.
Wie sieht die Sachlage rechtlich aus.
Ist in diesem Falle der Makler verantwortlich, wenn er ihm bekannte Tatsachen verschweigt? Oder ist der Makler von jeder Haftung frei?
Was passiert, wenn der Käufer gegebenenfalls eine Rückabwicklung des Kaufvertrages rechtlich geltend macht?
Wie wäre die Rechtslage in solch einer Situation?
Für Ihre ausführliche Rückantwort danke ich Ihnen!

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Wie andere Verträge auch begründet der Maklervertrag Nebenpflichten.

Zunächst ist der Makler zur Mitteilung und Aufklärung des Auftraggebers über alle für den angestrebten Abschluss des Hauptvertrages relevanten Umstände verpflichtet, soweit ihm diese bekannt sind.

Dies gilt auch für bestehende Mängel (Beck'scher Online-Kommentar, Hrsg: Bamberger/Roth; § 654 Rz. 17; OLG Naumburg OLGR 2002, 378).

Hat der Makler Kenntnis davon, dass das Kaufobjekt mit Mängeln behaftet ist, dann darf er den Käufer des Objekts, der die Provision zahlen soll, hierüber nicht im Unklaren lassen. Andernfalls macht er sich nach § 311 Abs 2 haftbar (BGH NJW 2005, 3778).

Weiter umfasst dies die Pflicht, die ihm zur Verfügung stehenden Informationen über das Objekt oder die Ware des angestrebten Hauptvertrages präzise weiterzugeben (BGH WM 1981, 590).

Erfolgt dies nicht, macht sich der Makler gegenüber seinem Auftraggeber ebenfalls schadensersatzpflichtig.

Im Fall einer Rückabwicklung wäre der Makler demzufolge zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens Ihnen gegenüber verpflichtet.

Die lose gesetzliche Struktur des Vertragstypus lässt genügend Spielraum, die Bindung durch privatautonome Regelung unterschiedlich intensiv auszugestalten.

Ob der geschlossene Maklervertrag diesbezüglich Einschränkungen zur Haftung enthält, entzieht sich derzeit meiner Kenntnis und kann deshalb nicht abschließend beurteilt werden.

Eine gänzliche Freizeichnung von der Haftung bei Kenntnis vorhandener Mängel dürfte jedoch auf Grund unangemessener Benachteiligung des Auftraggebers, unwirksam sein.

Der Makler ist in aller Regel nicht Verhandlungsgehilfe der Partei, sondern Dritter, weil er grundsätzlich eigene Interessen wahrnimmt. Damit ist er regelmäßig nicht Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB, so dass das Verschulden des Maklers Ihnen nicht zuzurechnen ist, so dass eine Rückabwicklung des Vertrages meines Erachtens ohnehin ausscheidet.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.06.2009 | 18:34

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
vielen Dank für die schnelle Beantwortung.
Folgende Frage habe ich noch:
1.Betr.Abs.10(Rückabwicklung)Makler ist zum Ersatz des daraus mir entehenden Schadens verpflichtet-was heißt das genau, der Käufer hält sich an mich und ich muß den Makler auf Schadensersatz verklagen und beweisen, dass er Fehler gemacht hat ?
Wie würde der "Ersatz des mir daraus entstehenden Schadens" im geschilderten Fall dann möglicherweise aussehen?
2. Betr.Abs.10(Die lose gesetzliche Struktur...) bezieht sich diese Formulierung auf den folgenden Absatz in Ihrer Antwort?
Diese Formulierung ist für einen Nichtjuristen schwer zu verstehen,Sorry
3.Betr.Abs.11(Ob der geschlossene Maklervertrag Haftungseinschränkungen hat) --Kann ich klar mit nein beantworten !
Aus meiner Sicht ist der Maklervertrag mehr als Kundenfreundlich!
Besteht nur aus einer Seite!
Vielen Dank im voraus, für die Beantwortung meiner noch offener Fragen.

Freundliche Grüsse

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.06.2009 | 20:49

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfragen wie folgt beantworten:

1.

Die Reihenfolge der Ansprüche haben Sie zutreffend erkannt. Sollten Sie tatsächlich zur Rückabwicklung verklagt werden, können Sie Ihre Schadensersatzansprüche gegen den Makler geltend machen, dies ggf. gerichtlich. In der Tat müssten Sie dann beweisen, dass der Makler von den Mängeln Kenntnis hatte und von Ihnen darüber informiert wurde.

Diesbezüglich bietet sich an, dem Makler, sofern Sie von den Käufern zur Rückabwicklung verklagt werden, den Streit zu verkünden. Dann muss der Makler sich das im ersten Prozess (Käufer – Verkäufer) vorgetragene als unstreitig gegen sich geltend lassen, sofern er dem Prozess nicht beitritt.

Der Schaden kann unter anderem darin bestehen, dass Sie nach Rückabwicklung die Eigentumswohnung nur zu einem geringeren Kaufpreis verkaufen können, also im entgangenen Gewinn.

Auch Folgekosten, die etwa durch die notarielle Beurkundung der Rückabwicklung erfolgen, wären als Schaden zu ersetzen.

Sie können verlangen, so gestellt zu werden, wie Sie ohne das schädigende Verhalten des Maklers gestanden hätten. Der Anspruch umfasst in der Regel den Vertrauensschaden.

Ersatzansprüche des Geschädigten (Ihnen) scheiden nach Ansicht der Rechtsprechung aber aus, wenn ihm (Ihnen) deshalb kein Schaden entstanden ist, weil Sie bei pflichtgemäßem Verhalten des Maklers auch nicht besser als infolge der Verletzung Nebenpflicht gestanden hätten (BGH NJW 1998, 302; NJW 1998, 898; NJW-RR 2002, 308, 310).

Dies ist in Ihrem Fall durchaus möglich, da bei Mitteilung der Mängel durch den Makler an die Verkäufer möglicherweise ohnehin einen geringeren Kaufpreis erzielt hätten.

Jedoch verbleibt es dann beim Ersatz der durch die Rückabwicklung entstehenden Folgekosten, wie z.B. Notarkosten, Ersatz der Kosten eines Rechtsstreits.


2. und 3.

Ja, die „lose Struktur...“ bezieht sich auf den nachfolgenden Absatz und bedeutet nichts anderes, als dass vertraglich andere Haftungsbedingungen individualvertraglich oder durch vorformulierte Vertragsbedingungen vereinbart werden können, die in Ihrem Fall (auf Grund Ihrer zusätzlichen Angaben) jedoch nicht vorliegen.

Demnach verbleibt es bei der Haftung des Maklers aus Verletzung einer Nebenpflicht aus dem Maklervertrag, sofern dieser die ihm bekannten Mängel nicht den Käufern mitgeteilt hat.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Für zukünftige Fragen und Problemlösungen stehe ich Ihnen jederzeit gerne wieder zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.06.2009 | 10:01

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 20.06.2009 4,6/5,0
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