Verkauf Eigentumswohnung

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1. Gefahrübergang und Haftung für Schäden bis Besitzübergang

Nach Ihrer Schilderung erfolgt der Besitzübergang – und damit der Übergang von Nutzen, Lasten, Gefahr und Verkehrssicherungspflicht – erst mit Kaufpreiszahlung. Bis zu diesem Zeitpunkt verbleibt die Gefahr für zufällige Verschlechterung oder Untergang der Immobilie beim Verkäufer. Das entspricht auch der gesetzlichen Regelung (§ 446 BGB). In Ihrem Vertrag ist dies ausdrücklich so geregelt.

Der Haftungsausschluss für Sachmängel greift nach dem Vertragstext ausdrücklich nicht für Mängel, die nach Vertragsabschluss bis zur Übergabe eintreten. Das bedeutet: Schäden, die in diesem Zeitraum entstehen, fallen in die Sphäre des Verkäufers. Der Verkäufer haftet also für Schäden, die zwischen Vertragsunterzeichnung und Besitzübergang (Kaufpreiszahlung) eintreten.

Kommt es also – wie in Ihrem Beispiel – vor Besitzübergang zu einem Unwetter, das das Dach zerstört, ist der Verkäufer verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Das bedeutet, er muss den Schaden auf eigene Kosten beheben (bzw. anteilig, wenn es sich um eine Eigentümergemeinschaft handelt).


2. Abgrenzung: Schadensbehebung vs. Verbesserung/Modernisierung

In der Praxis wird bei der Schadensbehebung oft nicht nur der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt, sondern es werden im Zuge der Reparatur auch Verbesserungen vorgenommen (z.B. bessere Dämmung, neue Ziegel, Photovoltaikanlage). Die Kosten für die Schadensbehebung und die Kosten für die Verbesserung sind zu unterscheiden.

Schadensbehebung:
Der Verkäufer schuldet dem Käufer die Wiederherstellung des Zustands, wie er zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses war, also die Beseitigung des Unwetterschadens. Das bedeutet, er muss die Kosten tragen, die erforderlich sind, um das Dach in den Zustand zu versetzen, in dem es sich vor dem Unwetter befand (altersentsprechend, aber funktionsfähig und dicht).

Verbesserung/Modernisierung:
Kosten, die über die bloße Schadensbehebung hinausgehen und zu einer Verbesserung des Gebäudes führen (z.B. bessere Dämmung, neue Ziegel, PV-Anlage), sind grundsätzlich nicht vom Verkäufer zu tragen. Diese Kostenanteile sind von den Eigentümern zu tragen, die von der Verbesserung profitieren – also auch vom Käufer nach Besitzübergang.

3. Praktische Umsetzung und Kaufpreis

In der Praxis wird bei der Eigentümergemeinschaft meist ein Beschluss über die Art und den Umfang der Sanierung gefasst. Die Kosten werden dann auf die Eigentümer umgelegt. Der Verkäufer ist bis zum Besitzübergang (bzw. bis zur Eigentumsumschreibung) noch Mitglied der Gemeinschaft und damit grundsätzlich zur Zahlung verpflichtet.

Allerdings kann und sollte im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer (z.B. durch eine Nachtragsvereinbarung oder im Rahmen der Kaufpreisverhandlungen) geregelt werden, wie mit den Kosten für Verbesserungen umzugehen ist. Denn der Käufer erhält durch die Modernisierung eine wertvollere Immobilie als ursprünglich vereinbart.

Es ist üblich und sachgerecht, dass der Verkäufer nur die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands trägt. Die darüber hinausgehenden Kosten für Verbesserungen (z.B. bessere Dämmung, PV-Anlage) sollten dem Käufer zugutekommen und können daher im Kaufpreis berücksichtigt werden. Das kann z.B. so aussehen, dass der Käufer dem Verkäufer den Mehrwert (bzw. die anteiligen Kosten für die Verbesserung) erstattet oder der Kaufpreis entsprechend angepasst wird.

Wenn also in Ihrem Beispiel die reine Schadensbehebung 10.000 Euro gekostet hätte, die tatsächlichen Kosten aber 50.000 Euro betragen (davon 40.000 Euro für Verbesserungen), dann müsste der Verkäufer nach der Rechtslage nur 10.000 Euro tragen. Die restlichen 40.000 Euro für die Verbesserung wären vom Käufer zu tragen, da er von der Wertsteigerung profitiert.

Zu beachten ist auch, dass in vielen Fällen eine Gebäudeversicherung besteht, die für den Unwetterschaden aufkommt. Die Versicherung zahlt in der Regel nur für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, nicht für Verbesserungen. Die Kosten für Verbesserungen müssen die Eigentümer selbst tragen.

Fazit:

Der Verkäufer haftet bis zum Besitzübergang für Schäden, die nach Vertragsschluss entstehen.
Er schuldet die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, nicht aber die Finanzierung von Verbesserungen.
Kosten für Modernisierungen oder Verbesserungen, die über die Schadensbehebung hinausgehen, sind vom Käufer zu tragen.
Eine Anpassung des Kaufpreises ist sachgerecht, wenn der Käufer durch die Modernisierung eine wertvollere Immobilie erhält.
Die genaue Abgrenzung der Kosten sollte im Zweifel durch eine Aufstellung der Handwerker/Versicherung erfolgen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
RA Richter