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Verkauf einer Eigentumswohnung durch Erbgemeinschaft

| 18.06.2016 12:34 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Sehr geehrter Rechtsanwalt,
sehr geehrte Rechtsanwältin,

wir sind eine zerstrittene Erbengemeinschaft, die seit 1 ½ Jahre versucht, eine Erbschaft aufzuteilen.

Die Gründe, die zur Verzögerung bei der Aufteilung führten, sind hier nicht von Belang.

Die Erbschaft bezieht sich auf eine voll eingerichtete Eigentumswohnung und einen zugehörigen KFZ-Stellplatz.

Momentan liegt folgende Situation vor:

Ich habe erreicht, dass alle Erben einen Erbteilungsvertrag unterzeichnet haben,. Der Vertrag wurde von mir entworfen. Einer der Miterben hat den Vertrag von einem Notar prüfen lassen.

Im Vertrag steht im Wesentlichen Folgendes:

1. Das gesamte Inventar darf ich übernehmen. Dafür komme ich für die Kosten des Leerräumens der Wohnung auf. (Anmerkung: Das Inventar enthält keine Gegenstände von höherem Wert).

2. Da die Konten der Erblasserin inzwischen leer sind, werden denjenigen, die dafür sorgen, dass stets ein ausreichender Kontostand vorliegt, nach Verkauf der Eigentumswohnung und vor der Aufteilung des Erlöses auf die Erben die eingezahlten Beträge zurückerstattet.

3. Die Wohnung und der dazugehörige KFZ-Stellplatz werden gemeinsam verkauft.

4. Vom Verkaufserlös werden die angefallenen Kosten bezahlt und der Nettoerlös entsprechend den Erbanteilen auf die Erben verteilt.

Unabhängig vom Vertrag habe ich vorgeschlagen, ein Inserat in einem Immobilienportal im Internet aufzugeben und zunächst zu versuchen, die Wohnung ohne Makler zu verkaufen, um die Maklergebühren einzusparen und somit die hohen laufenden Kosten für die Wohnung (seit 1 ½ Jahren) möglichst wieder einzusparen.

Dieser Vorschlag wurde von zwei Miterben abgelehnt. Sie wollen den Auftrag direkt an einen Makler vergeben.


Meine mehrteilige Frage hierzu lautet:

1. Darf ich, ohne die beiden Miterben zu fragen oder zu informieren, auf eigene Kosten ein Immobilieninserat im Internet aufgeben?

Falls das Inserat erfolgreich sein sollte:

2. Darf ich Verkaufsverhandlungen mit den Interessenten führen, (nicht abschließen) ohne die beiden Miterben zu fragen oder zu informieren?

Sollten diese Verhandlungen erfolgreich verlaufen:

3. Falls die Miterben dem Kaufvertrag zustimmen sollten, kann ich dann die mir entstandenen Kosten (für das Inserat und die Verkaufsverhandlungen) aus der Erbmasse abdecken?

4. Welche Konsequenzen hätte es, wenn die beiden Miterben dem im Wesentlichen bereits ausgehandelten, aber noch nicht abgeschlossenen Verkaufsvertrag nicht zustimmen?


Mit freundlichen Grüßen

Der Fragesteller

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Sie dürfen ohne Weiteres durchaus auf eigene Kosten ein Immobilieninserat aufgeben, ohne die anderen Miterben zu fragen oder zu informieren. Allerdings muß es im eigenen Namen aufgegeben werden, d.h. Sie müssen gegenüber der jeweiligen Plattform im eigenen Namen agieren.

Sie können auch Verkaufsverhandlungen mit den Interessenten führen, ohne die anderen Miterben zu fragen oder zu informieren. Jedoch sollten Sie dabei stets klarstellen, dass Sie ohne Kenntnis der anderen Miterben agieren.

Sie können die Kosten nur von der Erbmasse ersetzt verlangen, wenn die anderen Miterben dem zustimmen oder Ihre Ausgaben als Geschäftsführung ohne Auftrag im Interesse der Erbengemeinschaft und notwendig waren. Achten Sie also darauf, dass Sie keine unnötigen Ausgaben produzieren.

Wenn die anderen Miterben dem ausgehandelten Vertrag nicht zustimmen, kommt der Vertrag nicht zustande. Allerdings haben Sie aus dem Erbenvertrag einen Anspruch auf Zustimmung, wenn der Kaufvertrag üblich ist und den Interessen der Erbengemeinschaft dient. Das hängt aber auch etwas von dem konkreten Wortlaut des Erbenvertrages ab.

Wenn die Verkaufsbemühungen aber aufgrund der Zerstrittenheit nicht vorankommen, können Sie aber auch eine Teilungsversteigerung anstreben. Dagegen können sich die Miterben nicht wehren.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.06.2016 | 15:00

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"Sehr gehrter Rechtsanwalt Weber,

vielen Dank für Ihre verständliche und vollständige Anwort.
Sie hat meine Einschätzung der Situation bis ins Detail bestätigt.

Mit freundlichen Grüßen

Der Fragesteller"
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