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Verkauf Eigentumswohnung - Schadensentdeckung vor Übergabe

07.10.2015 09:08 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Es geht um die Frage von baulichen Mängeln, die nach dem Kauf entdeckt wurden und ob ein Rücktritt vom Vertrag in Betracht kommt.

Ich habe meine Eigentumswohnung mit notariellem Kaufvertrag verkauft, der offizielle Übergabetermin ist am 30. Oktober 2015. Bei der Besichtigung hatte der Interessent (und jetzige Käufer) auf ein paar gesprungene Fliesen hingewiesen und eine leichte Wölbung der Wand in der Küche erkannt. Er vermutet einen Wasserschaden und hat mit Hinweis darauf, die Kaufpreissumme um 5.000,- Euro nach unten verhandelt.

Im Kaufvertrag wurde der allgemeine Gewährleistungsausschluss festgehalten.

Mir war und ist kein Schadensfall bekannt, auch hat der Mieter mich nicht darauf hingewiesen. Ich habe die Wohnung nur alle 3-4 Jahre zum Mieterwechsel gesehen. Auch andere Interessenten, die die Wohnung besichtigt haben, ist ein möglicher Schaden nicht aufgefallen.

Da die Wohnung leer steht, fragte der Käufer, ob er nicht bereits jetzt schon mit einem Sachverständigen und Handwerkern den (möglichen/vermuteten) Schaden begutachten und evtl. beheben kann. Im notariellen Vertrag wurde ein Pasus eingefügt, dass der Käufer auch vor Übergabe der Wohnung schon "Renovierungen" auf eigene Gefahr und Kosten vornehmen kann. So weit so gut.

Meine Frage: sollte ein (von den Käufer beauftragter) Gutachter vor dem Übergabetermin einen Schaden feststellen - ist es dann noch "mein" Schaden (die Wohnung gehört mir rechtlich ja noch bis zur Übergabe). Kann er dadurch vom Kauf zurücktreten oder die Kaufpreiszahlung reduzieren oder verweigern?
Prinzipiell habe ich nichts gegen eine vorzeitige Schlüsselübergabe - doch bringt das für mich Nachteile? Welche? Wie kann ich diese vermeiden und dennoch vorab die Schlüssel zur Renovierung/Sanierung übergeben?

Herzlichen Dank für eine Antwort!
07.10.2015 | 10:15

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen:

"Sollte ein (von den Käufer beauftragter) Gutachter vor dem Übergabetermin einen Schaden feststellen - ist es dann noch "mein" Schaden (die Wohnung gehört mir rechtlich ja noch bis zur Übergabe). Kann er dadurch vom Kauf zurücktreten oder die Kaufpreiszahlung reduzieren oder verweigern?"

Ein Rücktritt wäre nur dann möglich, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen hätten. Wenn Sie allerdings zu keiner Zeit Kenntnis davon hatten und vielmehr noch die Käufer diesen vermeintlichen Mangel auch vor dem Kauf bereits auffiel und die Wohnung auch deswegen preislich herunterhandelten, besteht in keiner Hinsicht Grund zur Sorge. Ein Rücktritt oder eine Anfechtung ist nicht möglich. Der Kaufpreis ist in voller Höhe zu zahlen.


"Prinzipiell habe ich nichts gegen eine vorzeitige Schlüsselübergabe - doch bringt das für mich Nachteile? Welche? Wie kann ich diese vermeiden und dennoch vorab die Schlüssel zur Renovierung/Sanierung übergeben?"

Nachteile bringt es insofern keine, da Sie nur für Mangel haften, die Sie kannten und bewusst verschwiegen haben. Wenn wir dieses ausschließen können, ist keine Gefahr einer früheren Übergabe vorhanden, es sei denn, dass Sie Vandalismus fürchten.

Sie sollten aber noch einmal schriftliche klarstellen, dass lediglich Renovierungsarbeiten möglich sind, keine baulichen Maßnahmen, da Sie sonst das Risiko tragen würden, dass beispielsweise die Wand geöffnet würde und sodann nicht von den Käufern bezahlt wird, wenn diese weitere Mängel entdecken sollten. Zwar wären diese immer noch zur Zahlung verpflichtet, allerdings können Gerichtsverfahren lange dauern und Sie in diesem Beispiel für das Zumauern vorleistungspflichtig werden. Auch der Bauunternehmer könnte auf Sie zukommen, da es Ihnen als Eigentümer grundsätzlich erst einmal zu Gute gekommen ist.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


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