Unwirksamkeit starrer Fristenregelungen bei Altmietverträgen?

Question

Sehr geehrte Dame, sehr geehrter Herr

1997 wurde von mir ein Mietvertrag abgeschlossen, den ich jetzt in Kürze fristgerecht kündigen werde. Grundlage der Mietvereinbarung ist ein Formularvertrag des regionalen Haus- und Grundbesitzervereins aus 1997. Zu den “Schönheitsreparaturen ist folgendes in § 6 Absatz 2 Instandhaltung der Mieträume formularmäßig genannt:

“Die Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses übernimmt der Mieter. Er ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschraumen alle 3 Jahre, in Wohnräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre und in sonstigen Räumen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht durchzuführen”.

Im Weiteren ist folgender Passus zusätzlich mit der Schreibmaschine in den Miet-Vertrag eingefügt: “§ 15 Sonstige Vereinbarungen: Der Mieter übernimmt die Mieträume in frisch getünchtem Zustand und hat bei Beendigung des Mietverhältnisses dieselben in einem solchen zu hinterlassen. Die Teppichböden müssen bei Auszug shampooniert sein.”

Wie sieht die Rechtslage nach den Grundsatzurteil des BGH (<a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2052/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.10.2006 - VIII ZR 52/06: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">VIII ZR 52/06</a>)in oben genanten Fall aus ?

1. Muss ich beim Auszug überhaupt Schönheitsreparaturen durchführen, oder ist dies entsprechend des BGH-Urteils nicht erforderlich?

2. In Räumen, die ich innerhalb der in § 6 genannten Zeiträume renoviert habe ?

3. In Räumen, z.B. Nebenräumen, die zwischenzeitlich nicht renoviert wurden ?

4. In Räumen, die nicht zum Haus direkt gehören (Garage, Schuppen, von außen begehbarer Nebenraum) ?

5. Gehören zu den Schönheitsreparaturen das Streichen der Heizkörper, Fenster, Türen oder kann ich mich darauf berufen, dass in § 15 lediglich, aber auch explizit, die Mieträume in frisch getünchtem Zustand zu hinterlassen sind ?

Anwalt · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt:  sehr gehrter Herr Fragesteller,     Die Klausel in &#167; 6 Abs.2 ist unwirksam,da  sie die Renovierungspflichten nicht auf den jeweiligen Abnutzungszustand der Wohnung bezieht,sondern stattdessen starre Fristen enthält.    Das Vorstehende hat der BHG in seiner Entscheidung vom 23.06.2004&lpar;BGH ZR 361/03&rpar; entschieden.    Danach entfiele also jede Renovierungspflicht&lpar;mit Ausnahme des  Streichens bei Auszug,die entsprechende Regelung in &#167; 15 Mietvertrag ist wirksam, jedenfalls soweit Sie das Mietobjekt im frisch getünchtem Zustand übernommen hatten&rpar;.      Zu überlegen ist hier,ob die oben zitierte Entscheidung des BGH   auch für die Vergangenheit ,und damit auch geraume Zeit vor dieser Entscheidung abgeschlossene Mietverträge&lpar;in Ihrem Fall war der   Abschluss in 1997&rpar; Anwendung findet.Hierzu gibt  es  bisher keine Fallbeispiele aus der höchstrichterlichen  Rechtsprechung.    Da der BGH aber Fristenregelungen ,wie in Ihrem Mietvertrag enthalten&lpar;$ 6 Abs.II&rpar; ersatzlos streicht und sogar als gegen   Treu und Glauben verstoßend ansieht,muss-solange keine gegenteilige höchstrichterliche Entscheidung existiert-davon aus-  gegangen werden,dass sich die Unwirksamkeit starrer Fristenregelungen bei Schönheitsreparaturen&lpar;bei Ihnen $ 6 Abs 2&rpar;    auch auf Ihren sogenannten Altmietvertrag dahingehend auswirkt,dass überhaupt nicht renoviert werden muss,abgesehen von   der wirsamen Regelung in $ 15 MV,wie oben ausgeführt.        Mit freundlichen Grüßen    Dorothee Mertens    Rechtsanwälitn

Unwirksamkeit starrer Fristenregelungen bei Altmietverträgen?

Mietrecht, Wohnungseigentum

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