Unverheirateter Hauskauf - Schließung eines Partnerschaftsvertrages

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich muss zugeben, dass auch ich den sogenannten Partnerschaftsvertrag in ihrem Fall für die beste Lösung halte.

Wenn dieser erbrechtliche oder Grundstücksangelegenheiten betrifft muss er notariell beurkundet sein, ansonsten ist er nicht zwingend vor dem Notar zu schließen.

Ein Partnerschaftsvertrag bietet sich an, wenn bei Lebensgemeinschaften, die keine Ehe und keine eingetragene Lebenspartnerschaft darstellen, größere Anschaffungen getätigt werden und die Verteilung der Anschaffungen nach Trennung geregelt werden sollen.

Ein GBR-Vertrag hingegen ist die Gründung einer Gesellschaft, bei der man bei eheähnlichen Gesellschaften die gegenseitigen Rechte und Pflichten insbesondere bei Auseinandersetzung regelt.

Zwingend ist ein GBR-Vertrag nicht, dieser ist insbesondere Interessant wenn die Partner nach außen über die Gemeinschaftlichen Anschaffungen auch Gewinne erzielen wollen, also z.B: eine Immobilie vermieten möchten. Dann treten sie z.B. dem Mieter als GBR, also als Personengesellschaft gegenüber, schließen also Verträge im Namen der GbR und verteilen die Einnahmen und Ausgaben bei Trennung nach dem Gesellschaftsvertrag.

Bei einem Partnerschaftsvertrag hingegen gründen sie keine Gesellschaft sondern Regeln lediglich die Folgen bei Trennung der eheähnlichen Gemeinschaft. Hier können auch bereits Regelungen zur Erbschaft vorgenommen werden, vor allem da der Vertrag aufgrund des Grundbesitzes ohnehin notariell geschlossen werden muss, hat man so beides unter Dach und Fach und kann das Ganze beim Notar verwahren lassen, so dass das Risiko von Abhandenkommen und Zerstörung absolut minimiert wird.

Da ich in ihrem Fall nicht sehe, wo Vermögenswerte an den jeweils anderen verschoben werden, sehe ich auch keinen Anfall der Schenkungssteuer. Bei unverheirateten gilt hier ein Freibetrag von 20.000 €, immer für 10 Jahre.

Grundsätzlich kauft ihre Partnerin das Haus vom Verkäufer, wenn ich sie richtig verstanden habe, so dass eine Schenkung durch Erwerb der Haushälfte nicht vorliegt. Anders stellt sich dies dar, wenn sie das Haus kaufen und dann einen Teil an ihre Freundin abgeben, ohne hierfür bezahlt zu werden. Aber auch wenn ihrer Freundin Gesellschaftsanteile ( GBR) "geschenkt" werden, kann Schenkungssteuer anfallen, insofern bietet der GbR -Vertrag meines Erachtens keinen diesbezüglichen Vorteil gegenüber dem Partnerschaftsvertrag.

Dies ließe sich über Konstellationen in denen ihre Frau eine dem Miteigentumsanteil entsprechende Leistung erbringt, wie z.B, den Kaufpreis an sie in Raten zurückzahlt oder z.B. Ausbaukosten trägt o.ä. Es gibt viele Fallgestaltungen, welche tatsächlich Sinn macht, lässt sich stets nur anhand konkreter Umstände im Einzelfall herausfinden.

Aber bitte Vorsicht, mangels detailliertem Einblick in die Kaufmodalitäten, kann dies hier nicht abschließend bewerten werden. Schenkungssteuer fällt grundsätzlich dann an, wenn ihre Freundin unentgeltlich Vermögenswerte erhält. Dies gilt übrigens auch beim Erbe. Daher müssen hier sowohl die Kauf- und Beteiligungsklauseln , wie auch die Erbklauseln genau durchdacht sein. Auch gemischte Schenkungen sind möglich, das heißt es wird ein Vertrag geschlossen, bei dem ein Teil unentgeltlich ist und ein Teil bezahlt wird, also wenn Sachen weit unter Wert verkauft werden.

Hier muss der Notar, der den Vertrag kennt, bitte nochmals genau erklären woraus er die Schenkungssteuer für welchen Betrag ableiten möchte.
Nur dann läßt sich feststellen, ob hier tatsächlich Erwerbstatbestände vorliegen, die die Erhebung von Schenkungs- oder später Erbschaftssteuer ( bei unverheirateten Freibetrag von 20.000 € pro Erbfall) rechtfertigen.

Ein Partnerschaftsvertrag besteht als Dauervertrag, ohne dass er mit den Jahren an Regelungsgehalt verliert oder verjährt. Erst mit seiner Auflösung können seine Regelungen entfallen. Daher, ja, er ist "mächtig" genug, um sie auch nach Trennung nach Jahren noch absichern zu können und auch eine Eigentumsregulierung noch Jahre nach der Trennung wirksam gestalten zu können. Wichtig sind hier eindeutige Klauseln, die keinen der Partner unerträglich benachteiligen.

Fazit: Aus meiner Sicht können sie den gemeinsamen Hauskauf und die Verteilung ( sowie auch gleich die Erbrechte) am sinnvollsten in einem Partnerschaftsvertrag klären. Ob Schenkungssteuer anfällt kann hier nicht klar beurteilt werden, dafür wäre jeder in Frage kommende Erwerbstatbestand zu prüfen und hierfür müsste man den Vertrag genau kennen. Ein Partnerschaftsvertrags gilt bis zur Vereinbarung seiner Aufhebung, er verjährt nicht und verliert deswegen mit Zeitablauf nicht an Durchschlagskraft. Ein Partnerschaftsvertrag ist grundsätzlich formlos möglich, allerdings besteht die Pflicht zur notariellen Beurkundung, wenn Grundstücksrechte betroffen sind. In ihrem Fall ist ein Notarvertrag also notwendig. Daher arte ich ihnen auch die Erbrechtsregelungen gleich in diesen Partnerschaftsvertrag mit aufzunehmen, dann haben sie alles in einem Dokument. Der Notar führt eine Urkundenrolle, so dass das Papier nicht verloren gehen kann.

Bei eigenhändigen Testamenten kann man diese, wenn die Erbregelungen nicht als Erbvertrag in den Partnerschaftsvertrag aufgenommen werden sollen, auch in amtliche Verwahrung beim Notar geben. Aber raten würde ich ihnen nicht zum Testament, weil dies der Erblasser jederzeit eigenmächtig ändern kann, sondern zu einem gegenseitigen Erbvertrag, der für beide Seiten bindend ist und nach Tod eines Partners nicht mehr änderbar ist, weil -denknotwendig- keine Vereinbarungen mehr schließbar wären-


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen