Untermieter ohne Wissen des Vermieters

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Indem Ihr Mieter die Wohnung seiner Schwester überlassen hat ohne Sie hierüber zu unterrichten, dürfte ein zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigender wichtiger Grund nach § 543 Abs.2 S.1 Nr. 2 BGB vorliegen. Darüber hinaus war Ihre Abmahnung im Hinblick auf die Unterlassung der nächtlichen Ruhestörungen erfolglos, weshalb auch §§ 543 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 S.1 , 569 Abs. 2 BGB (nachhaltige Störung des Hausfriedens) erfüllt erscheint. Auch genügt der Umstand, dass offensichtlich Nachschlüssel ohne Ihre Autorisierung angefertigt worden sind, den Anforderungen an die fristlose Kündigung (sofern dies bewiesen werden kann), da hier eine erhebliche Gefährdung der Mietsache droht. Eine Räumungsfrist bis zum 31.01.2007 dürfte angemessen sein.

Den nächtlichen Ruhestörungen ist polizeilich zu begegnen, d.h. die sich gestört fühlenden Nachbarn sollten sich der Hilfe der Polizei bedienen, die hier auch Bußgelder aussprechen kann.

Weiter sollten Sie Ihren Mieter dazu auffordern, umgehend für die Herausgabe sämtlicher nachgefertigter Schlüssel zu sorgen und ihm hierfür eine knapp bemessene Frist (1 Woche) setzen. Im Hinblick auf das bisher unbeanstandete Mietverhältnis könnten Sie ihm auch noch eine letzte Chance einräumen, das Mietverhältnis aufrechtzuerhalten, wenn er umgehend dafür sorgt, dass sich seine Schwester ohne seine Anwesenheit in der Wohnung aufhält (für diesen Fall wäre ein Schreiben, in dem die Kündigung angedroht wird, zu verfassen – vielleicht trägt dies ja dazu bei, den Missstand zu beseitigen; die kostengünstigste Variante wäre dies ohnehin).

Welche Kosten auf Sie zukommen, hängt davon ab, wie sich die Gegenseite verhält und wie Ihr Mietvertrag den Fall der außerordentlichen Kündigung regelt. Möglicherweise haben Sie die sog. Schönheitsreparaturen zu übernehmen, vielleicht aber auch der Mieter. Sollte es zu einem Rechtsstreit kommen, fallen ggf. streitwertabhängige Gebühren für Gericht und Rechtsanwälte an. Dies kann aber ohne nähere Kenntnis Ihres Falles nicht beurteilt werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Anhang: Gesetzestexte

BGB § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

(2)Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 3Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. 2Dies gilt nicht, wenn
1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. 2Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

BGB § 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. 2Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. 2Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. 2Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. 2Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.