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Ungültigkeit einer Einwilligung in vorzeitige Auflösung des Mietvertrages


26.02.2007 18:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Ein Mieterehepaar trennt sich. Ein Ehepartner möchte aus dem Vertrag entlasen werden. Wir gewähren vorzeitige fristlose Entlassung aus dem Vertrag nur, wenn beide Partner einwilligen aus dem Vertrag entlassen zu werden, das Mietverhältnis also für beide vorzeitig endet. Dies schlägt der in der Wohnung verbleibende Partner zunächst aus. Wir weisen darauf hin, dass die vereinbarte Kaution bisher nicht erbracht wurde und weisen dabei irrtümlich auf unser Kündigungsrecht für diesen Fall hin, welches jedoch laut Mietvertrag nicht im Falle offener Kaution greift (welches wir später festtellen). Einige Tage später stimmt auch der in der Wohnung verbleibende Partner der Auflösung zu.
Kann er nun diese Einwilligung anfechten, da sie angeblich unter Androhung einer so nicht möglichen Kündigung geschah, oder ist der Irrtum offensichtlich, da auch der Mieter durch den Vertrag Kenntnis davon hatte?
Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst einmal: Vorbehaltlich einer näheren Prüfung kann ein Grund zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages unter Umständen gegeben sein, wenn der Mieter in Verzug mit der Kautionszahlung gerät. Ich gehe im Folgenden davon aus, dass Sie dem Mieter nicht mit einer - eventuell gegebenen - ordentlichen Kündigung, sondern mit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung gedroht haben.

Der Irrtum im Beweggrund gibt für sich genommen i.d.R. kein Anfechtungsrecht. Im Fall des § 123 BGB kann aber eine Erklärung, zu der jemand durch eine arglistige Täuschung oder widerrechtliche Drohung bestimmt worden ist, angefochten werden.

Drohung ist das Inaussichtstellen eines künftigen Übels, der Anfechtende muss dadurch in eine Zwangslage versetzt werden. Eine Drohung kann grundsätzlich zwar auch in der Ankündigung einer Kündigung eines Vertrages liegen. Zweifelhaft ist aber zunächst, ob die Drohung auch widerrechtlich war, da Sie bei dem Hinweis an den Mieter irrtümlich davon ausgingen, tatsächlich ein Kündigungsrecht zu haben. Die Widerrechtlichkeit entfällt, wenn der Drohende das angedrohte, objektiv vertragswidrige Verhalten in vertretbarer Würdigung für erlaubt hält (Palandt-Heinrichs, BGB-Kommentar, § 123 Rz.19).
Die Drohung muss des weiteren für die Einwilligung Ihres Mieters ursächlich gewesen sein. Hier ist es so, dass der Mieter genau das angedrohte Übel (fristlose Beendigung des Vertrages) durch seine Einwilligung in die fristlose Vertragsaufhebung selbst herbeigeführt hat und sich mit der einvernehmlichen Vertragsbeendigung in Hinsicht auf seine Rechtsposition auch nicht besser gestellt hat als bei einer einseitigen Kündigung durch den Vermieter, eher schlechter. Von daher dürfte es an einer Zwangslage und der Ursächlichkeit der Drohungskomponente Ihres Hinweises für die Einwilligung fehlen.

Ursächlich könnte zwar die Täuschungskomponente gewesen sein (Einwilligung in die Vertragsaufhebung in dem irrigen Glauben, wegen Ihres Kündigungsrechts ohnehin nichts gegen die Beendigung tun zu können). Auch wenn im Mietvertrag etwas anderes steht, schliesst das nicht aus, dass der Mieter trotzdem nach Ihrem Hinweis irrtümlich davon ausging, dass Sie wegen der fehlenden Kaution kündigen können. Ihre Täuschung muss aber arglistig gewesen sein, damit das Anfechtungsrecht besteht. Arglist würde voraussetzen, dass Sie bei dem Hinweis auf das Kündigungsrecht wussten oder es für möglich hielten, dass dieses Kündigungsrecht tatsächlich nicht besteht. Gaben Sie den Hinweis auf das Kündigungsrecht in gutem Glauben, so liegt keine arglistige Täuschung vor.

Die Beweislast für alle Voraussetzungen des § 123 BGB trägt übrigens der anfechtende Mieter.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
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