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Umlage von Erschliessungskosten bei einem Pachtvertrag


15.03.2005 18:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Ich Pächter einer Parzelle auf einem großen privaten Grundstück, auf dem sich ca 50 Parzellen befinden, zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung. Es handelt sich nicht um einen Kleingartenanlage. Wir verfügen über eine Gemeinschaftstoilette für alle Pächter mit einem Abwassertank.
Vor 2-3 Jahren wurde nun das Grundstück an die Abwasserkanalisation angeschlossen. Ende letzten Jahres erfolgte dann der Anschluss der Gemeinschaftstoiletten an diese Abwasserkanalisation. Die einzelnen Parzellen wurden nicht angeschlossen.

Nun ist die Forderung des Verpächters an mich diese Anschlusskosten anteilig zu tragen.

Meine Frage lautet nun: Können die Erschließungskosten an die Kanalisation, d.h. Anschlusskosten der Wasserbetriebe und die Kosten für den Anschluss der Gemeinschaftstoilette, auf den Pächter umgelegt werden und wenn ja nach welchen Gesetzlichen Bestimmungen? Kann der $ 560 des BGB dazu angewandt werden ?

Mein Pachtvertrag habe cch vor sechs Jahre abgeschlossen. Eine Erneuerung der Pachtvertrages, wegen einer Änderung der Pacht erfolgte vor zwei Jahren. Im Pachtvertrag sind nur die Betriebskosten , z.B. Entwässerung, genannt. Es wurden auch keine Sondervereinbarungen für einmalige Kosten vereinbart. Für die Nutzung der Gemeinschaftstoilette zahlen wir laut Pachtvertrag eine Gebühr.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt zu beantworten:

Zunächst gehe ich nach Ihren Schilderungen davon aus, dass es sich doch um eine Kleingartenanlage im rechtlichen Sinne handelt:

§ 1 I BKleingG:

Ein Kleingarten ist ein Garten, der
1. dem Nutzer (Kleingärtner) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung,
insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf,
und zur Erholung dient (kleingärtnerische Nutzung) und
2. in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen
Einrichtungen, zum Beispiel Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern,
zusammengefaßt sind (Kleingartenanlage).


Nach Ihrer kurzen Schilderung scheint juristisch ein Kleingarten vorzuliegen. Sie schreiben, es ginge um kleingärtnerische Nutzung und Erholung, darüber hinaus liegt eine Anlage mit mehreren Gärten vor.

Damit wäre das BundesKleingartenGesetz anzuwenden.

Die anteilige Erstattungspflicht ergibt sich dann aus § 5 BKleingG:

(4) Der Verpächter kann für von ihm geleistete Aufwendungen für die Kleingartenanlage, insbesondere für Bodenverbesserungen, Wege, Einfriedungen und Parkplätze, vom Pächter Erstattung verlangen, soweit die Aufwendungen nicht durch Leistungen der Kleingärtner oder ihrer Organisationen oder durch Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten gedeckt worden sind und soweit sie im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind. Die Erstattungspflicht eines Kleingärtners ist auf den Teil der ersatzfähigen Aufwendungen beschränkt, der dem Flächenverhältnis zwischen seinem Kleingarten und der Kleingartenanlage entspricht; die auf die gemeinschaftlichen Einrichtungen entfallenden Flächen werden der Kleingartenfläche anteilig zugerechnet. Der Pächter ist berechtigt, den Erstattungsbetrag in Teilleistungen in Höhe der Pacht zugleich mit der Pacht zu zahlen.
(5) Der Verpächter kann vom Pächter Erstattung der öffentlich-rechtlichen Lasten verlangen, die auf dem Kleingartengrundstück ruhen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden. Der Pächter ist berechtigt, den Erstattungsbetrag einer einmalig erhobenen Abgabe in Teilleistungen, höchstens in fünf Jahresleistungen, zu entrichten.


Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.03.2005 | 20:59

Verpächter sieht es nicht als Kleingartenanlage sondern als Erholungs bzw. Freizeitgrundstücks die Bestandteil eines Bootshauses sind. Wie können in einem solchen Fall die Erschliessungskosten umgelegt werden. Der Vermieter berief sich auf den § 560 des BGB.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.03.2005 | 21:21

Welche Rechtsgrundlage hier greift, sollte tatsächlich geprüft werden. Ich gehe nach wie vor davon aus, dass das BKleingG Anwendung finden könnte.

§ 560 BGB ist auch auf Pachtverträge anzuwenden, das ist richtig.

Umgelegt werden können alle Kosten, die aus § 556 I BGB resultieren. Das sind u.a. auch öffentliche Lasten und Entwässerungskosten.

Voraussetzung für § 560 BGB ist zunächst, dass die Erhöhung der Betriebskosten vertraglich vereinbart ist – bitte schauen Sie dies zunächst nach.

Die Vorschrift gilt nur für Nebenkosten, die ausgewiesen sind, also nicht für Nebenkosten, die vertraglich Pachtteil sind.

Folgender Fall wurde bereits entschieden. Umstellung der Heizung auf Fernwärmelieferung. Hier soll die Umlage auch der erhöhten Kosten zulässig sein, wenn keine bestimmte Versorgung vereinbart ist.

Diesen Fall halte ich mit dem Ihren für vergleichbar. Wenn also keine bestimmte Ver- und Entsorgung geregelt ist, dürft hier auch bezgl der Toilette die Umlage zulässig sein.

Ihnen steht auf jeden Fall das Recht zu, die Berechnung der Pauschale zu prüfen und die notwendigen Unterlagen einzusehen. Hiervon sollten Sie Gebrauch machen.

Ich hoffe, die weiteren Informationen haben Ihnen geholfen.

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